كيف يمكن تخفيض ضريبة الأرباح الرأسمالية على العقارات أو تأجيلها عند بيع العقارات

Anthony Guerriero ، 1/2/19 2:31 م

لماذا تعطي الحكومة أكثر مما هي مستحقة عند بيع منزلك الأساسي أو عقار استثماري؟ هناك أكثر من طريقة لتأجيل وخفض ضريبة أرباح رأس المال(CGT)عند بيع العقارات. في حين أنه يأخذ التخطيط واتباع قواعد حكومية صارمة، إذا كانت الظروف تنطبق، فإنها تعمل بالتأكيد.

عندما يبيع العميل ممتلكاته ، فإن الهدف الأساسي هو تعظيم فوائد ارتفاع الأسعار. واحدة من التكاليف الرئيسية التي يواجهها جميع بائعي العقارات هي CGT ، وهي ضريبة قد يدينون بها على تقدير العقار في وقت البيع. يخطط مالكو العقارات المخضرمون مسبقًا حيثما أمكن لتقليل أو تأجيل أي مسؤولية CGT.

تعتمد المسؤولية الضريبية ، من نواح عديدة ، على الظروف الخاصة للبائع. على سبيل المثال، قد تكون الخاصية:

  • الإقامة الرئيسية

  • منزل ثانوي أو عطلة، أو pied-à-terre

  • عقار استثماري


قد يكون العقار مملوكًا من قبل:

  • فرد

  • زوجان

  • شركة أو كيان تجاري آخر

تعتمد المسؤولية الضريبية على الأرباح الرأسمالية ، من نواح عديدة ، على تفاصيل مثل هذه. والمحدد الآخر هو الوقت. كما أن المدة التي يملك فيها شخص ما عقارًا تؤثر أيضًا على مسؤولية CGT. في هذه المقالة سوف نناقش التفاصيل والخيارات بشكل عام. كل من يريد نصيحة محددة حول ظروفهم الفريدة الخاصة، يجب استشارة محاسب الضرائب في الولايات المتحدة. وإذا كنت أجنبيا، ثم يجب عليك استشارة محاسب الضرائب من بلدك الذي يفهم الآثار المترتبة على المعاهدات الضريبية، إن وجدت.

 

ما هي ضريبة الأرباح الرأسمالية؟

ضريبة الأرباح الرأسمالية هي ضريبة تفرضها مصلحة الضرائب على الأرباح التي تحقق ها، في هذا السياق، يتم بيع العقارات المملوكة. إذا كان البيع يؤدي إلى خسارة أو التعادل ، فلا يتم استحقاق أي ضريبة. ومع ذلك، في معظم الحالات ستكون هناك مكاسب رأسمالية، حيث تميل أسعار العقارات إلى الارتفاع مع مرور الوقت مع التضخم.

 

كيف يتم حساب "الربح" وكيف يمكن تخفيضه؟

يتم حساب الربح، أو صافي الربح الرأسمالي، عن طريق طرح أساس تكلفة العقار من صافي عائدات البيع. أساس التكلفة هو سعر التكلفة المدفوع لشراء العقار ، بالإضافة إلى تكاليف الإغلاق المتكبدة لإكمال الشراء ، بالإضافة إلى تكلفة أي تحسينات رأسمالية دائمة يتم إجراؤها على العقار أثناء الملكية مطروحًا منها استعادة الاستهلاك (والتي لن ندخل فيها هنا).

استبدال الأجهزة ليست تحسنا دائما، لذلك لا يمكن استخدامها لزيادة أساس التكلفة والحد من المكاسب. ومع ذلك، فإن إعادة تجهيز المطبخ بخزائن وأسطح جديدة تعتبر تحسناً دائماً وتزيد من أساس تكلفة العقار (من شأنه أن يعوض مكاسب رأس المال والضرائب الناتجة). تكلفة إعادة طلاء نفس المطبخ يعتبر الصيانة ليست تحسين رأس المال. يجب على المالكين الاحتفاظ بجميع الإيصالات المرتبطة بالتحسينات الرأسمالية لإثبات أساس تكلفتها إذا كانت مصلحة الضرائب بحاجة إلى تأكيد.

تكاليف إغلاق بيع العقار يقلل من مكاسب رأس المال. يمكن استخدام عناصر مثل عمولات الوسيط وضرائب تحويل المدينة والتكاليف المباشرة الأخرى المرتبطة بالبيع لتقليل رقم الربح وبالتالي تقليل CGT المستحق.

 

كيف يمكن أن يؤثر الوقت على ضريبة الأرباح الرأسمالية على العقارات؟

الممتلكات التي تباع بعد أقل من عام يؤدي إلى مكاسب رأس المال على المدى القصير، والتي تعتبرها مصلحة الضرائب أن تكون الدخل العادي. في كثير من الأحيان ، فإن الضريبة على ضريبة الدخل العادية على المكاسب ستكون أعلى بكثير من معدلات ضريبة الأرباح الرأسمالية على المدى الطويل ، اعتمادا على أي واحدة من شرائح ضريبة الدخل التي ستقع في. لذلك، فمن الأفضل لامتلاك العقار لأكثر من سنة واحدة. إذا تم بيع العقار لسبب غير متوقع ومعتمد من مصلحة الضرائب ، فقد يتم التنازل عن المسؤولية الضريبية أو تخفيضها. وتشمل الأسباب الطلاق أو الانفصال، أو المرض الكبير، أو فقدان وظيفتك، أو المعاناة من كارثة طبيعية، على سبيل المثال.

 

سبب الملكية يؤثر على ضريبة الأرباح الرأسمالية

يخضع السكن الرئيسي المباع لتحقيق مكاسب لـ CGT محدودة. يجوز لشخص واحد تخفيض التزامات المكاسب الخاضعة للضريبة بمقدار 250,000 دولار قبل حساب CGT. ويجوز للزوجين أن يخفضا المكاسب الخاضعة للضريبة بمبلغ 000 500 دولار. وبالتالي، يمكن تخفيض ضريبة الأرباح الرأسمالية عن طريق الزواج.

إذا كنت تخطط لبيع منزلك وهو منزل ثان أو منزل عطلة، قد يدفع بعض التخطيط إلى الأمام أرباحًا. وتعتبر مصلحة الضرائب أن المنزل هو مسكن رئيسي إذا كان مشغولاً على هذا النحو لمدة لا تقل عن سنتين في فترة السنوات الخمس السابقة. إنشاء عنوان أساسي جديد للبريد وتسجيل الناخبين ورخصة القيادة وما إلى ذلك، قبل عامين من بيع العقار قد يقلل بشكل كبير من مسؤولية CGT.

تغيير كل عقار استثماري أو وضع المنزل الثاني إلى وضع الإقامة الأولية قبل البيع سيؤدي باستمرار إلى تأجيل ما يصل إلى 500،000 دولار من مسؤولية CGT. لا تحد مصلحة الضرائب عدد المرات التي يمكن فيها استخدام الإقامة الشخصية للاستفادة من تخفيض الضرائب. قد لا يكون هذا المبلغ من التخطيط ممكنًا ، لذلك يجب على المستثمر النظر في الطريق التالي لتأجيل CGT.

 

ماذا عن عقارات الاستثمار؟

بيع عقار استثماري لتحقيق الربح سيجذب CGT. لحسن الحظ، أدخلت الحكومة برنامجًا حتى يتمكن المستثمر من تأجيل CGT لفترة غير محدودة من الزمن. يجب اتباع قواعد محددة، ولكنها مثال آخر على كيفية دعم الولايات المتحدة الأمريكية لملكية العقارات من قبل المستثمرين المحليين والأجانب على حد سواء.

 

دليل الاستثمار العقاري 

 

و 1031 Exchange Rules - الصرف المؤجل الضريبي

وهناك تبادل 1031 (وتسمى أيضا تبادل ستاركر، مثل نوع الصرف،أو 1031 تبادل مؤجل الضرائب)تمكن المستثمرين لتأجيل جميع CGT شريطة أن إعادة استثمار عائدات البيع في خاصية أخرى معتمدة. القواعد صارمة ويجب اتباعها بدقة ، ولكن لديها أيضا معايير واسعة تجعل التأجيل أسهل مما سيكون عليه. فيما يلي بعض النصائح حول كيفية تجنب دفع الضرائب عند بيع منزل.

 

1031 عملية تبادل

عندما يتم بيع عقار استثماري، ويتم استخدام جميع العائدات لشراء عقار استثماري آخر، يتم ترحيل مسؤولية CGT إلى العقار التالي. عندما يتم بيع تلك الخاصية، وشراء آخر، يتم ترحيل مسؤولية CGT مرة أخرى. هذا يمكن أن يستمر إلى الأبد. في مرحلة ما ، إذا تم بيع عقار استثماري ، وتمت تصفية الأرباح ، فإن الربح على بيع تلك الممتلكات ، وحدها ، سيجذب CGT التي يجب دفعها.

تشترط مصلحة الضرائب أنه من أجل تطبيق تأجيل المسؤولية الضريبية، يجب أن يكون الشراء التالي "من النوع". وهذا يعني أنه إذا تم بيع العقارات الاستثمارية ، فيجب شراء المزيد من العقارات الاستثمارية. يمكن بيع شقة فاخرة واحدة في مانهاتن ويمكن شراء أكثر من عقار أقل تكلفة في ميامي.

ما يهم هو أن جميع العقارات تبادل 1031 هي للاستثمار ويتم استخدام جميع عائدات البيع لشراء العقارات الجديدة "مثل نوع". وهذا يعني، على سبيل المثال، قطعة مكلفة جدا من الأراضي الخام في ولاية نيفادا شراؤها للتنمية ولكن التي لم يتم تطويرها يمكن "تبادل" لبراونستون في مانهاتن بالإضافة إلى شقة في ميامي بيتش. قطعة واحدة من العقارات الاستثمارية لقطعة أخرى (أو قطع) من العقارات الاستثمارية أو قيمة مساوية أو أكبر.

ضريبة الأرباح الرأسمالية على العقارات

لماذا يسمى تبادل؟

يجب أن يتم البيع والشراء من قبل وسيط معتمد ومؤهل أو QI. تحتفظ QI بعائدات البيع وتمر رُبُل تلك العائدات إلى البائع (الممتلكات) البديلة أو الممتلكات، دون أن يلمسها البائع الأصلي. لذا من الناحية القانونية، يعتبر البيع والشراء "تبادل". تم تقديم الفكرة من قبل عضو الكونغرس Stalker ، والقواعد موجودة في القسم 1031 من قانون مصلحة الضرائب ، ومن هنا جاء الاسمان.

 

 بيع منزلك

 

ما هي القواعد التي يجب أن يتبعها البائع لتأجيل CGT؟

  • يجب أن تكون جميع العقارات في الولايات المتحدة.

  • يجب أن تكون جميع العقارات"مشابهة للنوع"،لذلك لا يمكن "استبدال" العقارات بأي أسهم أو سندات أو نقد، على سبيل المثال.

  • يجب أن تكون العقارات المشتراة (المكتسبة حديثًا) 1031 ذات قيمة مساوية أو أعلى من الممتلكات التي يتم بيعها (تم التخلي عنها).

  • يجب أن يكون العقار المتخلى عنه قد استخدم للاستثمار، وليس أي غرض آخر، ويجب أن يكون العقار المكتسب مخصصًا أيضًا لأغراض الاستثمار. (أي، 1031 بورصة مدينة نيويورك العقارات الاستثمارية السكنية ل1031 تبادل العقارات التجارية في فلوريدا).

  • يجب الالتزام بالحدود الزمنية التي وضعتها مصلحة الضرائب. البيع والشراء لا يجب أن تكون متزامنة. هذا هو السبب في QI يدير كل شيء. وQI يكمل عملية البيع ويحتفظ بجميع العائدات. ثم يكون لدى البائع 45 يومًا للعثور على عقار بديل (أو ممتلكات) ويجب الانتهاء من شراء الاستبدالات في غضون 180 يومًا من البيع السابق. سوف تحتفظ QI بعائدات البيع ، وتغلق على الشراء (المشتريات) وتحول الأموال دون أن يكون لدى مالك العقار الأصلي أي إمكانية للوصول إليها.

  • يجوز للبائع وضع قائمة قصيرة معتمدة من خصائص الاستحواذ المحتملة لسجلات QI ، ومن ثم تمكين وكيل العقارات الخاص بهم للتفاوض على الشراء حتى تتمكن QI من إغلاق المعاملة (المعاملات).

  • من المقبول إجراء "تبادل عكسي" مما يعني أن المستثمر يعثر على العقار المكتسب ويغلق هُنا قبل إغلاقه على بيع العقار المتخلى عنه. سوف QI شرح كيف يعمل ولكن ما يهم هو أن المستثمر سوف لا تزال قادرة على تأجيل CGT عندما يتم إغلاق الصفقة العقارية التي تم التخلي عنها.

  • يجب أن تؤكد اتفاقية التبادل التي تضعها QI أن جميع الخطوات المطلوبة من مصلحة الضرائب قد تم إكمالها بشكل صحيح وهي جزء من خطة تأجيل الضرائب 1031 الإجمالية.

  • إذا كان البائع (المتنازل) يمول الشراء (الاستحواذ) يجب أن يكون القرض "مناسبًا". يجب ألا تكون كبيرة بما يكفي لتوفير فائض نقدي للبائع وإلا فإنه ينفي الصرف ، ويصبح CGT مستحقًا.

  • يجب أن يكون QI (الذي يُطلق عليه أحيانًا مُسعَلًا) في عمل بدوام كامل كوسيط. يجب ألا يكون لدى QI أي علاقة مالية مع البائع لذلك لا يمكن أن يكون QI هو سمسار البائع ، CPA ، أو المحامي العادي ، على سبيل المثال.


هذا كل شيء. يمكن تصغير CGT وتأجيله بمعرفة القواعد واتباعها.

ملاحظة أخيرة على "التمهيد"

1031 البورصات لها مصطلحاتها الخاصة. التخلي، والاستحواذ، وسيط، الخ. قطعة أخرى من المصطلحات التي يسمعها المستثمرون هي كلمة "تمهيد". وهذا يشير عموما إلى أي نقدية ترد مباشرة من بيع الممتلكات. يعني النقدية التي لم تذهب من خلال QI. بمجرد أن تتلقى فعليا النقدية على بيع أن النقدية الخاضعة للضريبة. لذلك ، من الأفضل أن تحيط نفسك بالمستشارين ، مثلنا ، الذين يعرفون جميع القواعد الصارمة للغاية لتبادلات 1031. 

جدولة وقت للدردشة مع وسيط مانهاتن العقاري Anthony Guerriero متخصص في الضرائب العقارية في مدينة نيويورك.

 

IMG_9043

 

جدولة شخص
اجتماع مع فريقنا

جدولة اجتماع