القواعد الضريبية للأجانب الذين يشترون العقارات في الولايات المتحدة

شراء العقارات السكنية في بلد آخر يمكن أن يكون تخويف، ولكن مع الشريك وسيط الحق، والمواطنين الأجانب شراء العقارات في الولايات المتحدة لديهم القليل للقلق. يسمح للمواطنين الأجانب قانونا لشراء العقارات السكنية في الولايات المتحدة، ولكن سيكون لديهم لاتباع بعض القواعد الضريبية سواء في الولايات المتحدة وربما في بلدانهم الأصلية. فقط لأن المشتري هو غير مقيم لا يعني تلقائيا أنه يجب أن تدفع ضرائب إضافية. وقد يدفع بعض هذه الضرائب أيضاً مواطن أمريكي في ظل ظروف معينة.

وإليك كيفية شراء العقارات في أمريكا كأجنبي، للمنازل في مانهاتن وميامي.

1. هل يمكن للمواطن الأجنبي شراء العقارات في الولايات المتحدة؟

نعم، يمكن للمواطن الأجنبي شراء عقار في الولايات المتحدة. التعاونيات (التعاونيات) قد يكون من الصعب جداً على الأجانب شراء وليس أفضل نوع من الممتلكات للمواطن غير الأمريكي، كما أن التعاونيات عادة ما يكون العديد من القيود بما في ذلك التأجير من الباطن. لذلك، يجد معظم الأجانب أنه من الأسهل لشراء شقة سكنية (شقة).

تجري مجالس التعاونيات مقابلات مع جميع المشترين، بغض النظر عن جنسيتهم، وهي قادرة قانوناً على قبول أو رفض المشتري دون أي سبب. تتطلب عملية المقابلة هذه مراجعة مطولة للمعلومات الشخصية والمالية حول المشتري ، ومن غير المرجح أن تلبي مجالس التعاونية احتياجات المالكين الذين لا يعيشون في المقام الأول في العقار.

الشقق، ومع ذلك، غالبا ما يكون عملية مراجعة أبسط بكثير، والتي مجلس الشقة يتنازل ما يسمى "حق الرفض الأول"، الذي يعطيهم امتياز لشراء الشقق قبل المشترين الخارجيين. الشقق تسمح أيضا لمشتري المنازل إلى الباطن ممتلكاتهم وجعل شرائها باستخدام الثقة، و ذ م م المحلية، أو حتى شركة أجنبية.

ويمكن لكل من هذه الهياكل التجارية أن تساعد في منح المشترين حماية إضافية من المسؤولية، كما أنها تمنح مزايا ضريبية للمشترين الأجانب.

تعرف على المزيد حول الفرق بين Condo و Coop.

2. ما هو "FIRPTA"؟

FIRPTA هو الفعل الذي يخلق قواعد خاصة حول الضرائب عندما المالك الأجنبي أو أنواع معينة من وكلاء قانونيين بيع الممتلكات. إنها ضريبة مقتطعة يطلب من جميع بائعي العقارات الأجانب دفعها لضمان عدم وجود التزامات معلقة تجاه مصلحة الضرائب.

عندما يشتري أجنبي عقار في الولايات المتحدة، يكون ممثلو المشتري مسؤولين عن حجب ما بين 10٪ و 15٪ من عائدات البيع وتقديم هذه المبالغ إلى مصلحة الضرائب. هذا هو مجرد خصم وليس ضريبة إضافية. يتم استرداد المبلغ المحتجز عندما يتم العثور على الضرائب على العقار محدثة.

3. ما هي الضرائب التي يدفعها المشترون الأجانب عند التطلع لشراء شقة في مانهاتن؟

أي مشتر عقاري سكني يستخدم التمويل لشرائه في ولاية نيويورك يحتاج إلى توقع"ضريبة تسجيل الرهن العقاري"،ويختلف معدلها على أساس قيمة منزلك الجديد. سوف يدفع المقرض دائما 0.25٪ من هذه الضريبة. بالنسبة للمعاملات التي تقل قيمتها عن 500,000 دولار، تبلغ الضريبة 2.05٪ (مع دفع 1.8٪ من قبل المشتري)، وبالنسبة للمعاملات الأخرى، يكون المعدل 2.175٪ (مع 1.925٪ يدفعها المشتري).

للمشتريات أكثر من 1000000 دولار ، هناك "ضريبة القصر" من 1 ٪ التي تصل إلى 4 ٪ للعقارات بسعر 25 مليون دولار أو أكثر.
بعض العقارات - بعض أنواع التطورات الجديدة - قد يتطلب مطورو العقار من المشتري دفع "ضرائب التحويل" التي يتم فرضها على مستوى المدينة والولاية. مدينة نيويورك تفرض ضريبة تحويل بنسبة 1٪ للمبيعات أقل من 500،000 دولار ، و 1.425 ٪ لأولئك فوق تلك العتبة. ضريبة نقل ولاية نيويورك هي ثابتة 0.4٪ لجميع المبيعات.

4. ماذا عن الأجانب بيع العقارات مدينة نيويورك؟

أي أموال مكتسبة من تأجير عقار في الولايات المتحدة ستخضع للضريبة في الولايات المتحدة ، وربما أيضا بلدك ، والدخل المسؤول عن ضريبة FIRPTA.
وعلى المستوى الفيدرالي، تبلغ ضريبة الأرباح الرأسمالية 21٪ من صافي مكاسب رأس المال.
مدينة نيويورك تفرض ضريبة أرباح رأسمالية على البائعين غير المقيمين بنسبة 8.82٪.
إذا كنت تتلقى دخل الإيجار من الممتلكات الخاصة بك في ميامي، قد تضطر إلى التسجيل كتاجر ضريبة المبيعات في وزارة الإيرادات في ولاية فلوريدا
وينبغي أن السماسرة ربط المشترين الأجانب مع محام أو خبير آخر حتى كل شيء واضح قبل إجراء عملية الشراء

5. هل المالكون الأجانب للممتلكات الأمريكية ملزمون بدفع الضريبة العقارية؟

إن "الضريبة العقارية"، أو الضريبة التي يجب دفعها على قيمة حوزة شخص ما عندما يموت، أمر شائع في العديد من الدول. إذا كان المواطنون الأجانب يملكون ممتلكات في الولايات المتحدة وقت وفاتهم، فسوف يخضعون لهذه الضريبة.

في ولاية نيويورك، الحد الأقصى لمعدل الضريبة العقارية هو 16٪.
على المستوى الفدرالي، فإن الولايات المتحدة تتقاضى رسوماً بنسبة 46٪.
يمكن للتخطيط مقدماً أن يساعد المواطنين الأجانب على الاستفادة من المعاهدات الضريبية الأميركية أو إنشاء شركات أجنبية أو شركات ذات مسؤوليات ذاتية الأراضي لتجنب هذه الضريبة أو التحوط ضدها.

6. ما هي المزايا أو العيوب عند شراء الممتلكات كفرد وليس شركة أو LLC؟

شراء كفرد

المزايا: يدفع الأفراد ضرائب أرباح رأس المال بمعدل أقصى أعلى قليلاً (23.8٪) من الشركات الكيانات دفع الضرائب الاتحادية (21 ٪).
العيوب: أقل الخصوصية وزيادة المسؤولية في حالة الدعاوى القضائية.

شراء كـ LLC أو شركة أجنبية

المزايا: الخصوصية الإضافية وحماية الدعاوى القضائية. إذا كان لدى شركة ذ.م.م مشتر أجنبي كعضو وحيد، يدفع ضريبة أرباح رأس المال بنسبة 23.8٪ مقابل معدل الشركات البالغ 21٪. إذا كان الشراء ككيان أجنبي، فإن المشتري يتجنب الضريبة العقارية عند الوفاة
العيوب: ضريبة أعلى على أرباح رأس المال. إذا كان المشتري هو ذ م م كفرد، المشتري هو المسؤول عن ضريبة التركة. إذا كان LLC هو كيان أجنبي، فإنها تدفع ضريبة أرباح رأس المال يصل إلى 21٪

7. كيف ستؤثر المعاهدة الضريبية لبلدي الأم على التزاماتي الضريبية؟

ولدى الولايات المتحدة العديد من المعاهدات الضريبية مع البلدان الأخرى التي تحدد معدلات الضرائب والإعفاءات. يمكن لبعض الأجانب المطالبة بإعفاءات ضريبية عقارية تصل إلى 11.2 مليون دولار. ولا تغطي المعاهدات الأخرى الضرائب العقارية على الإطلاق، مما يحد من الإعفاء الضريبي العقاري لمشتري العقارات الأجنبي إلى 60,000 دولار.

قم بزيارة موقع مصلحة الضرائب لمعرفة تفاصيل معاهدة بلدك.

8. ما هي بورصة I.R.C 1031 ويمكن للمشترين الأجانب استخدامها؟

عندما يبيع المستثمر عقاراً استثمارياً، يكون هذا المستثمر قادراً على تأجيل جميع ضرائب أرباح رأس المال الخاصة به إذا اختار استثمار 100٪ من صافي مكاسبه من البيع في شراء عقار استثماري جديد في الولايات المتحدة. وهذا ما يسمى "1031 الصفقة"، وانها شيء أن المشتري الأجنبي يمكن استخدامها لتجنب الضرائب على أرباح رأس المال وكذلك حجب FIRPTA (انظر أعلاه). لاحظ أنه إذا اختار البائع الأجنبي استخدام هذا التبادل ، فيجب عليه تحديد ممتلكاته الاستثمارية الجديدة في غضون 45 يومًا من البيع ، ويجب إغلاقه في غضون 180 يومًا.

لمزيد من المعلومات حول الأسئلة القانونية والضريبية ذات الصلة، يرجى الاطلاع على هذه الموارد: