شراء القائمة

إذا كنت ترغب في استخدام العقار على الفور أو رؤية عائد فوري على استثمار الإيجار الخاص بك ، فإن سوق العقارات الحالي هو السبيل الوحيد للذهاب. يمكن للمشتري النقدي أو المشتري مع التمويل بالفعل في مكان إغلاق على الشقة التي يختارونها وتأخذ الملكية في ما يقرب من 30 إلى 60 يوما.

سبب آخر لشراء شقة موجودة هو أن المشتري لا يحتاج إلى أي خيال. كل شيء عن الشقة، وحالتها النهائية، وظائف كل شيء في الشقة وفي المرافق المجتمعية، وما إلى ذلك، وجهات النظر، ونهج الشركة إدارة لرضا المالك، وحسابات الجمعية، والاحتياطيات، الخ كلها معروفة. سيكون للتطوير أيضًا تاريخ معروف من الإيجارات ومعدلات الشغور إذا كنت ترغب في امتلاك شقة مدرة للدخل.

ومن الأسهل أيضا ترتيب التمويل في شقة قائمة لأن المقرض يتمتع بإمكانية متساوية للوصول إلى نفس الوقائع، التي سيستخدم بعضها لتحديد ما إذا كان سيقرض المشتري المحتمل.

شراء ما قبل البناء

وهذه عملية طويلة الأجل وقد تتطلب المزيد من النقد. سمعة المطور والداعمين الماليين الخاصة بهم تؤثر على المقرض السكني بقدر ما تقدم قرض ما قبل البناء. قد يخضع القرض لإيداع أكبر مما هو عليه عند شراء عقار قائم. وبعد الموافقة عليه، يتم دفع القرض وفقاً لمراحل محددة سلفاً في عملية البناء.

ومن الصحيح أن نلاحظ أن بعض المطورين يفضلون المشتري النقدي لمبيعاتما قبل البناء. وذلك لأنه أرخص وأسرع بالنسبة لهم لبيع لمشتري النقدية من واحد الذي يجلب المقرض الخاصة بهم في العقد. كما أن دفع النقود قد يلعب دوراً في مفاوضات الأسعار.

ميزة شراء ما قبل البناء في ميامي هو أن المطورين يريدون المدخول النقدي للمساعدة في تمويل أعمال البناء. وفي المقابل، يجب أن يكون سعر إعادة الإعمار أقل من السعر النهائي، خاصة إذا استغرق المشروع عامين أو أربع سنوات قبل الانتهاء منه. وهذا يوفر فرصة للمشتري ما قبل البناء لتحقيق ربح مبكر وكبير. ويصدق هذا بصفة خاصة حيث تشير المؤشرات الاقتصادية إلى سوق عقارية إيجابية طويلة الأجل.

شراء ما قبل البناء له فائدة أخرى. المشتري سوف يكون الحصول على شقة العلامة التجارية الجديدة التي لم يسبق لها أن عاش في. هذا مهم جدا للعديد من عملائنا. يمكن تخصيص النهاية النهائية لتناسب الأذواق الخاصة بك. من الأصعب ترقية شقة موجودة.

الجانب السلبي لشراء ما قبل البناء هو أن المطور لن يسمح بأي"طوارئ الرهن العقاري." إذا كان في الختام ، لا يمكن للمشتري الحصول على رهن عقاري أو الخروج بالنقد لإغلاق ، فسوف يفقدون ودائعهم. المقرضين من المطور لا تريد الوصول إلى الجدول الختامي مع مشتر فقط لمعرفة أن ليس لديهم القدرة على إغلاق!  

المحتوى ذي الصلة:

"ما تحتاج إلى معرفته عند شراء شقة ميامي ما قبل البناء"

كل هؤلاء الأشخاص في مكتب مبيعات المبنى يعملون فقط للمطور. إنها لا تعمل مع المشتري ، بغض النظر عن مدى لطفها. يتطلع فريق مبيعات التطوير إلى تحقيق أقصى قدر من الأرباح للمطور وليس لديهم واجب حقيقي تجاه المشتري. قد "ينسون" أن يخبروك أن المبنى من المرجح أن يرتفع أمامك ويدمر وجهة نظرك. أو أن محطة نقل القمامة قادمة في المنزل المجاور. هذه الأشياء من المهم جدا معرفتها. ولكن ، لا تراهن على أن فريق التطوير سيعطيك تلميحا لأي من هذا. يعد الذهاب مباشرة إلى المطور لشراء شقة قرارا سيئا على الرغم من أن الكثير من المشترين غير المدروسين يتم امتصاصهم.

بالنسبة للجزء الأكبر ، يأتي وكيل المشتري مجانا نظرا لأن تكلفته مخبوزة بالفعل في الأرقام. في حين أن المشتري قد يعتقد أنه سيحصل على صفقة إذا ظهر بدون وسيط ، فمن المحتمل أن يكون لديه القليل من المعرفة حول السوق ولا يعرف ما لا يعرفه. هذا يمكن أن يكون خطيرا عند الدخول في واحدة من أكبر المعاملات في حياتهم.  

وكيل المشتري له دوران أساسيان. الأول هو استخدام معرفتهم التفصيلية بميامي وأحيائها والعقارات المتاحة لإعطاء المشترين معلومات مفصلة وقيمة. إنهم يعرفون المطورين الجيدين والمطورين السيئين وسيشاركون هذه المعلومات مع المشترين ، على الرغم من أنهم لن يعلنوها أبدا.

ونتيجة لذلك ، سيكون المشتري مجهزا بالكامل لاتخاذ قرارات عالية الجودة حول ما يجب شراؤه ، ومكان الشراء ، والمبلغ الذي يجب دفعه ، وبأي شروط. لديك أهدافك وتفضيلاتك ، وقائمة الأشياء التي يجب أن تمتلكها ، وتريد أن تمتلكها ، ولا تريد أن تمتلكها ، ويجب تجنبها. مسلحا بقائمتك ، سيتمكن وكيل المشتري الخاص بك من مساعدتك في تقييم كل جانب من جوانب عملية صنع القرار الخاصة بك. سيتم اختبار كل حي وتطوير وشقة مقابل قائمتك. فقط سمسار عقارات من ذوي الخبرة يمكنه القيام بذلك بشكل فعال لك ولعائلتك.

المحتوى ذي الصلة:

"لماذا تحتاج إلى وكيل عقاري من ذوي الخبرة العالية في ميامي"

لقد قمنا بالفعل بتغطية الخطوات #1 #2 ، لذلك فإن الخطوة 3 هي:

• إشراك المفاوض ناجحة وذوي الخبرة وفعالة كوكيل المشتري الخاص بك.
• ناقش بالتفصيل أهدافك والجوار وتفضيلات الممتلكات وخيارات ميزانيتك.
• المسلحة مع كل ذلك، وكيل ك معرفة بالضبط أين تركز، وإعداد المواعيد بالنسبة لك لتلقي العروض الشاملة التي سيتم توجيهها في كيفية المطور والشقق يمكن أن تحقق أهدافك.
• بمجرد أن تقرر بشأن وحدة، وكيلك، والعمل نيابة عنك، وسوف تكون قادرة على التفاوض على أفضل صفقة ممكنة، وإعداد العقد لشراء، وتلقي الدفعة المقدمة الخاصة بك. مع ذلك في متناول اليد ، يتم تسليم العقد إلى مكتب المطور للتوقيع والتواصل معك. وهذا، بموجب قانون فلوريدا، يجعله ملزماً.
• سيقوم وكيلك بالتواصل مع وكيل العنوان أو نموذج المحامي الختامي بعد ذلك لضمان بقاء كل شيء على المسار الصحيح. وسيشمل ذلك الاتصال مع المقرض الخاص بك إذا كان لديك واحد لضمان جميع المالية في مكان ليوم الإغلاق. المقرض الخاص بك أو البنك سوف الأسلاك أموال الرهن العقاري النهائي وأي مبالغ أخرى اللازمة لضابط الإغلاق في الوقت المناسب. ضباط إغلاق فلوريدا يميلون إلى عدم قبول الشيكات في اليوم.
• مع اقتراب الانتهاء من شقتك الفاخرة ، سيكون لدى وكيلك أسماء اتصال لك حتى يتمكنوا من توفير جميع الزخارف الداخلية والمفروشات التي تحتاجها.

فندق الشقة هو تطوير يحتوي عادة على شقق على طراز الشقة، ولكن الذي يعمل كفندق. أصحاب الشقة لديهم عقار مجاز لهم للعيش فيه ولكن يمكن تأجيره لنزلاء الفندق عندما يكون شاغرًا. يقوم بعض المطورين المتميزين بدمج الشقق الخاصة مع أجنحة الفنادق لتقديم نمط حياة فاخر ووسائل راحة عالية الجودة ، مدعومة بصورة علامة تجارية قوية وإدارة جيدة.

إيجابيات امتلاك شقة فندق كوندو

من خلال النظر في شقتهم كمنزل لقضاء العطلات بدلاً من الإقامة الأساسية بدوام كامل ، يكون لدى المالكين منزل مع خدمة خادمة الإدارة الكاملة والتدبير المنزلي ، ومع مرافق عامة من الدرجة الأولى مثل حمام السباحة والسبا وتناول الطعام الفاخر ومركز الأعمال ، وربما المحلات التجارية الراقية ، إلخ.

يتفق المالك وإدارة الفندق على مقدار الوقت الذي من المرجح أن يكون في الإقامة ، وعدد المرات التي يمكن تأجيرها. يحصل المالكون على جزء من دخل الإيجار.

سلبيات الملكية

أولا، لا تعتبر دائما استثمارات مثبتة من قبل بعض المقرضين. ومن المعروف أن بعض التطورات السابقة تبيع العقار إلى مجموعة فنادق مختلفة تحمل علامة تجارية بعد بضع سنوات. يمكن أن يكون لذلك تأثير سلبي على دخل إيجار الضيوف. وجود المحامي الخاص بك من خلال الذهاب من خلال طباعة صغيرة لتوضيح ما المطور أو شركة إدارة قد تفعل في المستقبل هو وسيلة آمنة للمضي قدما.

توافر شغل المالك محدود، إلا إذا كنت تملك في تطوير يحتوي على أجنحة فندقمنفصلة تماما لأن الفندق يريد الاستفادة من دخل الضيوف.

يعتمد دخل الضيوف على تسويق الفندق وسمعته ومدى تنافس الفنادق الأخرى على حصتها في السوق. ولذلك، لا توجد سيطرة على الدخل. ولا يمكن للمالكين التحكم في جانب المصروفات من دفتر الأستاذ.

رسوم الصيانة والضرائب العقارية تميل إلى أن تكون أعلى من مبنى سكني منتظم بسبب ارتفاع عدد زيارات الضيوف على المدى القصير، ورسوم الإدارة المضمنة.

وبسبب تاريخها، تميل البنوك إلى عدم توفير الرهون العقارية للمستثمرين.

يرغب المزيد من الناس عادة ً في امتلاك شقة في تطوير الشقة لذلك قد يكون سوق إعادة البيع المحتمل محدودًا إذا قرر المالك بيع شقتهم ، مرة أخرى ، ما لم تكن شقتك منفصلة عن أجنحة الفندق.

فنادق الشقة موجودة بالفعل في ميامي. W Hotel وResidences ساوث بيتش هو مثال مثالي لتطوير فندق الشقة الحديثة. ولكن ، فإن معظم الشقق الشاطئ ميامي ليست condohotels. إذا كنت ترغب في استكشاف هذا المفهوم الفندق الشقة إعادة تصميم سنكون سعداء أن أقول لكم أكثر ولتمثيلك كوكيل المشتري الخاص بك.

ممتلكات إعادة البيع

إنها سوق شفافة ، لذلك فإن تحديد القيمة السوقية أمر مباشر. يتم سرد خصائص إعادة البيع للبيع في ميامي MLS (خدمة قوائم متعددة) التي تديرها جمعية السمسار في ميامي الكبرى والشواطئ. وهذا يعطينا ليس فقط تفاصيل عن كل عقار معروض حاليا في السوق، ولكن كم من الوقت قد تم إدراجه، ما هي التغيرات في الأسعار قد يكون لديها، الخ. كما تتيح لنا MLS إمكانية الوصول إلى العقارات الخاضعة لعقد ولكن ها هي غير مغلقة، وجميع العقارات المغلقة مؤخرًا بالسعر الفعلي الذي بيعت به. يمكن أن تستغرق سجلات المقاطعة شهرًا لتحديث سجلاتها. المسلحة مع هذا، والتفاصيل المصاحبة حول كل شقة يمكننا حساب تقييمات السوق دقيقة، وتقديم المشورة لعملائنا ما سعر العرض معقول سيكون عند شراء الشقق للبيع في ميامي.

تطوير جديد

يتم سرد بعض التطورات الجديدة على MLS بنفس الطريقة. إذا لم يكن الأمر كذلك ، فسنعرف ما هي التغيرات في الأسعار التي قد تكون هناك حيث تم الانتهاء من كل مرحلة وبيعها. شراء في أقرب وقت مرحلة متاحة عادة يعني عملائنا الحصول على سعر أفضل.

سبب آخر لإشراك وكيل بمجرد أن تبدأ في التفكير في الاستثمار يعني أنه يمكن أن يكون أكثر فائدة لك. كلما أسرعنا في معرفة أهداف المشترين والجدول الزمني ، كلما تمكنا من إبقائهم على اطلاع بما يحدث في التطورات التي قد يكونون مهتمين بها.

عادة ما يكون لدى الوسيط المتمرس شبكة ممتازة من جهات الاتصال ، وغالبا ما يتعلم أولا ما قد يكون في خطط التسويق والتسعير الخاصة بالمطور قبل نشرها رسميا. كلما كان الوسيط يعرف عن المشروع ، كلما زادت قيمة الوسيط للمشتري. 

بالنسبة لكل من التطوير الجديد وإعادة بيع العقارات ، سيعرف الوسيط المتمرس القصة الخلفية حول مدى رسوخ المطور ، ومدى استقرار شركة الإدارة ماليا ، ومدى تمويل الاحتياطيات بشكل جيد ، ومدى جودة بناء العقار (بناء على السجل السابق للمطور والمقاول) ، ومدى الحفاظ على العقار. سيستخدم الوسيط المتمرس كل هذه التفاصيل لتقييم القيمة السوقية ، وما قد يكون عليه سعر العرض الافتتاحي الجيد ، وما هو سعر الإغلاق النهائي. بالنسبة لبعض المشترين ، قد تكون الشروط والأحكام هي أهم العناصر التي يجب التفاوض عليها ، وهذا هو السبب في أننا دائما ما نشرك محاميا لعملائنا. 

بينما نعمل كوكيل المشتري الخاص بك، ونحن نوصي دائما عملائنا لديهم العقد النهائي الذي وضعه محام عقاري متخصص. الاستثمارات بملايين الدولارات هي معاملات مهمة، ولذا فإننا نريد محاميا لحماية مصالح عملائنا بمجرد أن نصل إلى مرحلة العقد.

المحتوى ذي الصلة:

"فكر في إعادة البيع عند شراء شقة في ميامي"

"شقق ميامي للبيع هي أقل تكلفة بكثير من المدن العالمية الأخرى"

عملائنا في الخارج غالبا ما نسأل هذا السؤال. أولاً، من الجيد أن نعرف أن الولايات المتحدة تنظر إلى مالكي العقارات الأجانب بنفس الطريقة التي ينظر بها إلى المستثمرين المحليين. ولذلك، لا توجد قيود مثل رسوم الدمغة الإضافية كما هو الحال في العديد من البلدان الأخرى.

يتم تغطية رسوم الوسيط العقاري من قبل البائع ، لذلك خدماتنا مجانية لك كما هي لجميع عملائنا المحليين.

بعض المقرضين لديهم شروط الاقتراض إضافية مثل انخفاض القرض إلى قيمة المبلغ، ولكن نحن سوف تربط لحسن الحظ لك مع بنك مقرها الولايات المتحدة. يختار معظم عملائنا العمل مع HSBC أو سيتي برايفت.

نحن ندير العملية بأكملها ونتواصل مع المقرضين ووكلاء البائعين ووكلاء الملكية والمحامين وما إلى ذلك. العديد من عملائنا خارج المدينة أو خارج و البلد، لذلك نحن معتادون على هذا الجزء من خدمة العملاء. كما أنه يساعد على أن نقوم بالتعامل مع الأعمال التجارية بعدة لغات. Hablamos español, y falamos البرتغالية, e نوي parliamo italiano.

المحتوى ذي الصلة:

"القضايا الضريبية والقانونية للأجانب شراء العقارات الأمريكية"

"هل يمكن للأجانب شراء العقارات في الولايات المتحدة الأمريكية"

أولاً، يعامل المالكون الأجانب بنفس معاملة المالكين المحليين فيما يتعلق بمعظم الضرائب. فلوريدا ليس لديها ضريبة الدخل الدولة ، وبالتالي فإن الضرائب على الممتلكات تميل إلى أن تكون أعلى قليلا من حيث معدل الممتلكات الضريبية مما كانت عليه في بعض الولايات الأخرى. مع ذلك ، فإن الأسعار في ميامي هي ثلث أو نصف أسعار مدينة نيويورك مما يخفف من التكلفة الإجمالية. أيضا مع جميع شطب الضرائب المتاحة لأصحاب المستثمرين، وكثير دفع أي ضريبة الدخل على الإطلاق على دخل الإيجار لمدة 10 إلى 15 سنة بعد أخذ الملكية.

قد أصحاب العقارات السكنية الأولية "المنزل" وطنهم. المنزل له ثلاث فوائد. لن يخضع ما يصل إلى 50,000 دولار من قيمة العقار الخاضعة للضريبة لضريبة الممتلكات ، فهناك حد لمقدار معدلات ضريبة الممتلكات التي يمكن أن تزيد في أي سنة معينة. ويمكن أن يكون لهذا الحد التراكمي فائدة كبيرة على مر السنين. الفائدة الثالثة هي أنه يمكن تحويل الحد المتراكم لـ homestead إلى مسكن أساسي آخر إذا قررت البيع والشراء في مكان آخر في فلوريدا

وكنقطة ثانوية، تقوم فلوريدا بخصم ضريبة الممتلكات المستحقة بنسبة تصل إلى 4% لدفع مبلغ "العام المقبل" بحلول نوفمبر/تشرين الثاني من "هذا العام". الدولار المدخر هو دولار مكتسب.

يطلب العديد من المستثمرين الأجانب من محاميهم إنشاء شركة خارجية في بلد مناسب ، لذلك يمكن تجنب الدخل على العقار ، وما إلى ذلك. ننصح عملائنا بطلب المشورة من المتخصصين في الضرائب في بلدهم ، حتى يقللوا من جميع الالتزامات الضريبية.

تخضع مبيعات الشقق لضريبة أرباح رأس المال الفيدرالية (CGT) على أرباح البيع. ومع ذلك ، فإن القانون الفيدرالي يمكّن البائعين من تأجيل أي CGT بالكامل باستخدام عملية تبادل 1031 وشراء عقار آخر تمت الموافقة عليه في إطار زمني محدد مسبقًا. 1031 البورصات لديها مجموعة محددة من الخطوات لمتابعة، ومحامي الخاص بك سوف تضمن اكتمال كل شيء وفقا لذلك، وسيتم تأجيل CGT حتى يكون هناك بيع النهائي، يجب أن تقرر تصفية وليس شراء عقار آخر.

المالك الأجنبي الذي يبيع سيكون لديه 15٪ من سعر البيع المحتجز حتى تقتنع دائرة الإيرادات الداخلية (IRS) بأن جميع الضرائب المستحقة يتم دفعها. ثم يتم استرداد المبلغ المتبقي.

المحتوى ذي الصلة:

"الضرائب العقارية والضرائب ذات الصلة"

"ميامي الفاخرة معلومات ضريبة العقارات يجب أن تكون على علم"

هذا هو في كثير من الأحيان واحدة من الأسئلة اللاحقة عملائنا نسأل ونحن نبدأ البحث عن الشقة الجديدة الراقية. يعيش العديد من عملائنا خارج الولاية لدرجة أنهم يريدون أن يعرفوا أن استثماراتهم في أيد أمينة على مدار العام.

لدينا "خدمة إدارة العقارات الخفيفة". لدينا أيضا خدمة كاملة لإدارة الممتلكات عن طريق شركاء ميامي المحليين. نحن سوف:

اسوق مكان الإقامة الخاص بك، بشكل شامل، لتجد لك المستأجر المناسب بالشروط الصحيحة وبمبلغ الإيجار المناسب لعقارك. نحن فحص المستأجرين تماما (وليس مجرد تشغيل التحقق من الائتمان) ثم إعداد وثائق الإيجار. كما أننا نتعامل مع تجديدات الإيجار وإنهائه.

كما تقوم جمعيات الشقة بفرز المستأجرين ، لذلك نساعد في حزمة تطبيق مجلس الشقة ، للتأكد من أن كل شيء يسير بسلاسة وسرعة ، لذلك لديك الحد الأدنى من وقت الشغور.

الإصلاحات والصيانة مهمة ، لذلك لدينا فريق معتمد من المقاولين للتعامل مع أي احتمال. ولدينا أيضا نظام فعال للتعامل مع حالات الطوارئ.

من البداية إلى النهاية ، نحافظ على كل من عملائنا ومستأجريهم في الحلقة ، لذلك لا يحتاج أحد إلى التساؤل عما يحدث أو ما قد يحدث بعد ذلك.

المحتوى ذي الصلة:

"بيع الخاص بك ميامي الشقة"

"إدارة العقارات للمستثمرين"