امتلاك تاون هاوس في مانهاتن في المدينة لا ينام أبدا هو حلم أصبح حقيقة بالنسبة للبعض. إنه حقا أقرب شيء إلى امتلاك منزلك الخاص في مدينة من المباني الشاهقة والمنازل السكنية. يتطلب المنزل المستقل المزيد من الرعاية والصبر أكثر من الشقة أو الحظيرة ، ولكن امتلاك واحدة يمكن أن يكون مرضيا للغاية.
قبل Covid ، قبل أن يتم تخفيض الجميع إلى ارتداء الأقنعة ، عانت المنازل المستقلة المعروضة للبيع في مدينة نيويورك. ومع ذلك ، عندما أصبح التباعد الاجتماعي الذي وضعه مركز السيطرة على الأمراض هو القاعدة ، انفجر الطلب على المنازل المستقلة كسكن أساسي. أراد الجميع أن يعيشوا في مدينة نيويورك والمسافة الاجتماعية في نفس الوقت. لذلك ، كان نشاط مبيعات المنازل المستقلة في ضعف معدل الطلب على الشقق أو التعاونيات وارتفع بنسبة 50٪ مقارنة بمستويات الطلب على المنازل المستقلة قبل الوباء.
إذا كنت تخطط لشراء تاون هاوس للبيع مانهاتن لديها بعض من المنازل تاون هاوس الأكثر إثارة في الولايات المتحدة. سواء كنت تريد منزلا مستقلا لعائلة واحدة أو منزلا مستقلا متعدد العائلات حيث يمكنك الحصول على دخل الإيجار ، يمكنك العثور على مجموعة مختارة منها في البحث أدناه. بعد مجموعة القوائم أدناه ، تحقق من إجابات الأسئلة المتداولة حول المنازل المستقلة.
يعد تاون هاوس مانهاتن للبيع خيارا باهظ الثمن بغض النظر عن الطريقة التي تقطعها بها. منازل تاون هاوس مدينة نيويورك محدودة العرض ، لذلك توقع أن تدفع مقابل الرفاهية.
وفقا لتقرير دوغلاس إليمان تاون هاوس ، اعتبارا من يوليو 2022 ، بلغ متوسط سعر بيع منزل مستقل في مانهاتن 7 ملايين دولار أو 1500 دولار للقدم المربع. أدناه نقوم بتقسيم الأسعار حسب منطقة المدينة.
بلغ متوسط سعر تاون هاوس للبيع في مدينة نيويورك في وسط مانهاتن 9.2 مليون دولار أو 2000 دولار للقدم المربع حيث كان متوسط العرض 21.4 قدما ومتوسط الحجم 4674 قدما مربعا.
يبلغ متوسط عرض المنزل المستقل في مدينة نيويورك من 18 إلى 20 قدما - وكلما كان المنزل المستقل أوسع ، زادت قيمته. أي شيء أضيق من هذا يعتبر من الصعب بيعه. تعتبر المنازل التي يزيد عرضها عن 25 قدما "عقارات الكأس" أو القصور ، ومن المحتمل أن تكون في قطاع الرفاهية عند تحليل المنازل الريفية.
تبلغ مساحة معظم المنازل أكثر من 3000 قدم مربع ، مع بعض المنازل الفاخرة التي تصل مساحتها إلى 10000 قدم مربع. ومع ذلك، يبلغ متوسط الحجم حوالي 4,500 قدم مربع.
الايجابيات:
سلبيات:
يتميز الحجر البني بلون واجهته ، وهو حجر رملي بلون بني محمر. يمكن العثور على غالبية الأحجار البنية في نيويورك في Upper West Side, Harlem وبروكلين. يطلق على المبنى الذي يستخدم مادة أخرى غير الحجر الرملي ، مثل الرخام أو الحجر الجيري أو الطوب ، اسم منزل مستقل أو منزل صف.
Brownstones و Townhouses هي منازل حضرية متعددة الطوابق متصلة أو منفصلة. تم بناؤها بالقرب من الشارع وحجمها مشابه للخصائص المحيطة.
يعد امتلاك حجر بني في مانهاتن امتيازا ، لكن تجديد واحد هو مشروع طموح. إنها استثمارات متعددة الاستخدامات ، لكنها غالبا ما يكون عمرها أكثر من قرن من الزمان وستحتاج إلى تحديثات.
تكلفة المعيشة في مدينة نيويورك مرتفعة للغاية ، لذلك ، نتوقع أن تكون تكلفة التجديدات مرتفعة جدا أيضا. لتجديد الحجر البني أو المنزل المستقل ، توقع أن تنفق ما لا يقل عن 400 دولار لكل قدم مربع.
في قطاع الرفاهية ، شهدنا تكاليف التجديد تصل إلى 1000 دولار لكل قدم مربع. في كثير من الأحيان ، تختلف الأحجار البنية عن غيرها من مدينة نيويورك التي تعيش في الحجم الهائل - بمعدل 3200 قدم مربع. هذا يمكن أن يعني إنفاق الملايين على التجديد.
يجب على مشتري تاون هاوس بالتأكيد إشراك وسيطه الخاص عند شراء منزل مستقل. إذا كنت تنتقل إلى نيويورك وترغب في الاستثمار في العقارات ، فيجب عليك بالتأكيد التحدث إلى وسيط يفهم السوق ومعدلات القيمة السوقية والأحياء.
سوق العقارات في مانهاتن تنافسي ومعقد. بالنسبة للمشترين ، وخاصة مشتري المنازل المستقلة ، يمكن أن تكون هذه العملية مرهقة للغاية. ويمكن للقيود المالية أن تشكل المزيد من العقبات.
لدى المشتري والبائع للتاون هاوس هدفان مختلفان تماما ، حيث يريد البائع زيادة السعر الذي سيحصل عليه مقابل منزله المستقل إلى أقصى حد ويريد المشتري تقليل السعر الذي سيدفعه مقابل منزل مستقل. هذه الأهداف معاكسة تماما لبعضها البعض والسبب في أن المشتري يجب ألا يذهب مباشرة إلى مالك المنزل أو ممثله (وسيطه).
تأكد من استخدام وسيط مشترين متمرسين لديه مصلحتك الفضلى في القلب. الذهاب مباشرة إلى وسيط البائع أمر محفوف بالمخاطر وغير قانوني بطبيعته في العديد من الولايات. يمكن لوسيط المشتري أن يحدث عالما من الاختلاف عند شراء منزل حيث ستحصل على تمثيل موضوعي. سيشمل وسيط المشتري الجيد دائما خبرة مفتش منزل متمرس بالإضافة إلى محام عقاري متمرس في مدينة نيويورك (لديه خبرة في شراء وبيع المنازل الريفية) ، حيث أن شراء منزل مستقل سيكون له مجموعة كاملة من القضايا المختلفة عن شراء شقة أو حظيرة.
على الرغم من أن المرء قد لا يرى منزلا مستقلا في نيويورك للبيع على MLS ، إلا أنه قد لا يزال معروضا للبيع لأن هناك الكثير من قوائم الجيب في سوق تاون هاوس. سيعرف الوسيط الجيد أين يبحث عن فرص خارج السوق.
في أي مدينة أو ولاية أخرى ، من المحتمل أن تكون الإجابة نعم. لكن العيش في نيويورك يعقد الإجابة على هذا السؤال. ولكن ، إذا كنت مستثمرا يتطلع إلى شراء عقار مستأجر ، فربما لا يكون منزل تاون هاوس في مدينة نيويورك هو الخيار الأفضل.
إذا قمت بشراء منزل مستقل يأتي مع مستأجرين خاضعين للتحكم في الإيجار أو مستقرين في الإيجار ، فإن هؤلاء المستأجرين عادة ما يدفعون أقل من القيمة السوقية الحالية. ربما يكون شراء منزل مستقل مع مستأجر خاضع للتحكم في الإيجار هو أسوأ شيء يمكن أن يفعله مشتري المنزل لأنه يدفع بشكل كبير تحت السوق وعادة ما يبقى في الشقة حتى الموت.
في مدينة نيويورك ، هناك قوانين جديدة تجعل امتلاك العقارات مع أنواع معينة من المستأجرين مشكلة كبيرة للمستثمرين. يدفع المستأجرون الذين يتم التحكم في الإيجار واستقرارهم الإيجار أقل من أسعار السوق لشققهم. تنظم المدينة والولاية مقدار ما يمكن للمستثمر رفع الإيجار كل عام.
أيضا ، عندما ترث المستأجرين عند شراء مبنى ، فأنت لا تعرف الكثير عنهم ، بما في ذلك درجة الائتمان الخاصة بهم ، ومستوى الأصول ، وما إلى ذلك. يمكن للمرء أن يشتري مجموعة من المشاكل ولن يعرف المرء لفترة من الوقت حتى يمر الوقت لمعرفة ما إذا كانوا يدفعون الإيجار في الوقت المحدد.
لن يكون لدى أي حي واحد في نيويورك كل ما تريده ، ولكن لكل منهم شيء فريد لتقديمه. ومع ذلك ، عندما يتعلق الأمر بمنازل الأسرة الواحدة ، فإن Upper East Side, Upper West side و West Village لديها معظم تاون هاوس للبيع مدينة نيويورك.
منزل مستقل متعدد العائلات هو واحد مع 3 وحدات أو أكثر. شراء منزل مستقل متعدد العائلات يشبه شراء العقارات الاستثمارية. في هذه الحالة ، يرث المشتري جميع عقود الإيجار الحالية في المبنى. لذلك ، لا يمكن للمالك الجديد طرد أي شخص في المبنى.
هناك الكثير من المزايا الضريبية في شراء منزل متعدد العائلات يستخدمه المشتري. أولا ، نظرا لأن المالك مستثمر ، يمكنه خصم جميع تكاليف الصيانة وفوائد الرهن العقاري وتكاليف التأمين والضرائب العقارية والاستهلاك. كل هذه يمكن تعويضها مقابل دخل الإيجار ، مما يسمح للمالك بالحصول على دخل سلبي خاضع للضريبة في السنوات الأولى من الملكية.
عند القيام بالعناية الواجبة لشراء منزل مستقل ، يعمل الوسطاء عن كثب مع مفتش المنزل ومحامي المعاملات للتأكد من أن المشتري يعرف بالضبط ما يشترونه.
أولا ، ستشمل العناية الواجبة قراءة السجلات من إدارة المباني ("DOB") التي تظهر تصاريح البناء وانتهاكات الكود وتقسيم المناطق. يجب معالجة أي انتهاكات مفتوحة أو تصاريح بناء مفتوحة من قبل البائع قبل الإغلاق.
ثانيا ، سيسمح فحص المنزل بإجراء فحص بصري للعقار. إذا كنت ستحصل على رهن عقاري ، فسيتطلب البنك مفتشا منزليا.
سيقوم مفتش المنزل بتقييم بناء العقار وإصدار تقرير عن أي أوجه قصور. أحد أهم العناصر التي يجب مراعاتها في فحص المنزل هي التغييرات التي تطرأ على المنزل والتي لا تظهر في سجلات DOB.
في كثير من الأحيان ، لقرصة البنسات ، قد يقوم صاحب المنزل بعمل بدون عمال مرخصين. من خلال مقارنة ما تم فحصه بصريا في المبنى بسجلات DOB ، يمكن لمفتش المنزل تحديد العمل الذي تمت الموافقة عليه وبناؤه من قبل النجارين والسباكين والكهربائيين المرخصين وما لم يتم اعتماده. العمل غير المرخص هو علامة حمراء كبيرة ومن المرجح أن يقتل الصفقة ما لم يكن من الممكن تقييمها أو تعويضها بشكل صحيح.
إذا حدد مفتش المنزل أوجه القصور ، فسيطلب المشتري من البائع إجراء إصلاحات قبل الإغلاق. في بعض الأحيان يقوم البائع بإجراء هذه الإصلاحات ، ولكن في أحيان أخرى قد يرفض البائع دفع ثمن هذه الإصلاحات. في نيويورك ، تتم كتابة معظم العقود "كما هي" ، لذلك ربما لن يقوم البائع بإصلاح أي شيء قبل الإغلاق.
عند هذه النقطة ، يحتاج المشتري إلى تقييم ما إذا كانت الإصلاحات ضرورية للمنزل الريفي. إذا كان الأمر كذلك ، فقد يؤدي ذلك إلى مزيد من التفاوض على الأسعار أو الائتمان عند الإغلاق.
وبما أن العقد لا ينتهي حتى يوقع كل من البائع والمشتري على العقد، فقد يكون هناك بعض الوقت لإجراء هذا التقييم حتى قبل توقيع العقد. يمكن أن يتضمن العقد فترة تفتيش ، والتي من شأنها أن تسمح للمشتري بالخروج من العقد بعد توقيع العقد. ومع ذلك ، هذا ليس شائعا جدا في مدينة نيويورك.
مكتب مانهاتن
157 شارع كولومبوس، 4الفل
نيويورك، نيويورك 10023
+1-646-376-8752
مكتب ميامي
1688 شارع ميريديان، جناح 700
ميامي بيتش, فلوريدا 33139
+1-305-296-8885
ابدأ البحث الآن