مدينة نيويورك تاون هاوس للبيع

الأسئلة المتداولة

كم يكلف لشراء تاون هاوس في مدينة نيويورك؟

يعد تاون هاوس مانهاتن للبيع خيارا باهظ الثمن بغض النظر عن الطريقة التي تقطعها بها. منازل تاون هاوس مدينة نيويورك محدودة العرض ، لذلك توقع أن تدفع مقابل الرفاهية. 

وفقا لتقرير دوغلاس إليمان تاون هاوس ، اعتبارا من يوليو 2022 ، بلغ متوسط سعر بيع منزل مستقل في مانهاتن 7 ملايين دولار أو 1500 دولار للقدم المربع. أدناه نقوم بتقسيم الأسعار حسب منطقة المدينة.

بلغ متوسط سعر تاون هاوس للبيع في مدينة نيويورك في وسط مانهاتن 9.2 مليون دولار أو 2000 دولار للقدم المربع حيث كان متوسط العرض 21.4 قدما ومتوسط الحجم 4674 قدما مربعا. 

• كان متوسط سعر منزل مستقل على الجانب الشرقي 10.1 مليون دولار أو 1758 دولارا للقدم المربع ومتوسط العرض 20.1 قدما.  منازل تاون هاوس الجانب الشرقي أكبر بحوالي 1000 قدم ، وبالتالي الفرق في السعر. 
• على UES ، يمكن أن تكون المنازل المستقلة التي تقع ضمن 1 إلى 2 كتل من المباني من سنترال بارك 20 مليون دولار وأكثر. 
• كان متوسط سعر منزل مستقل على الجانب الغربي 6.07 مليون دولار ، أو 1،139 دولار للقدم المربع. بلغ متوسط الحجم 5,439 قدم مربع وبلغ متوسط هذه المنازل 19.1 قدما. 
• يميل شمال مانهاتن إلى انخفاض متوسط مانهاتن الإجمالي قليلا حيث كان متوسط سعر المبيعات أقل بكثير عند 2.2 مليون دولار أو 628 دولارا للقدم المربع. كانت هذه أنحف وأصغر المنازل ، على ارتفاع 18 قدما و 3500 قدم مربع على التوالي.
• في قطاع العقارات الفاخرة (أعلى 10٪ من مبيعات المنازل الريفية) ، بلغ متوسط الأسعار 21.3 مليون دولار أو 2،710 دولار للقدم المربع وكانت ضخمة عند 8،115 قدم مربع. كانت هذه المنازل هي الأوسع ، حيث بلغ متوسطها 25.9 قدما. بلغ سعر مستوى الدخول لقطاع السلع الفاخرة 12.25 مليون دولار. 

ما هو متوسط حجم تاون هاوس مانهاتن؟

يبلغ متوسط عرض المنزل المستقل في مدينة نيويورك من 18 إلى 20 قدما - وكلما كان المنزل المستقل أوسع ، زادت قيمته. أي شيء أضيق من هذا يعتبر من الصعب بيعه. تعتبر المنازل التي يزيد عرضها عن 25 قدما "عقارات الكأس" أو القصور ، ومن المحتمل أن تكون في قطاع الرفاهية عند تحليل المنازل الريفية. 

تبلغ مساحة معظم المنازل أكثر من 3000 قدم مربع ، مع بعض المنازل الفاخرة التي تصل مساحتها إلى 10000 قدم مربع. ومع ذلك، يبلغ متوسط الحجم حوالي 4,500 قدم مربع. 

ما هي إيجابيات وسلبيات شراء تاون هاوس في مدينة نيويورك؟

الايجابيات:

• امتلاك منزل مستقل يشبه إلى حد كبير امتلاك منزل خاص بك في مدينة نيويورك.
• تحتوي معظم المنازل المستقلة على ساحات خلفية تسمح بالترفيه والبستنة والشواء وما إلى ذلك. 
• في منزل مستقل ، لا يوجد جيران في الطابق العلوي أو السفلي عندما تمتلك منزلا عائليا واحدا. 
• لا يوجد مجلس إدارة ، لذلك لا توجد مقابلة مع مجلس الإدارة أو موافقة مطلوبة.
• لا توجد رسوم مشتركة أو رسوم القرن الإفريقي
• مستوى عال من الخصوصية
• يسمح للسكان بالحصول على مساحات معيشة كبيرة جدا ، حيث يمكن أن تبلغ مساحة بعض المنازل 9000 قدم مربع. 
• من الأسهل بكثير الاحتفاظ بكلب عند العيش في منزل مستقل ، حيث يمكنهم التجول في الفناء الخلفي الخاص بهم بدلا من حبسهم في حظيرة أو شقة. 
• يمكن للمستثمرين العقاريين استئجار وحدات في المبنى واستخدام هذا التدفق النقدي لدفع ثمن الرهن العقاري أو أي تكلفة أخرى ، حتى أثناء العيش في إحدى الشقق. 
• نظرا لأن مدينة نيويورك خالية من المساحات الخضراء في جميع أنحاء المدينة ، فإن مشتري المنازل المستقلة يحبون فكرة أنه يمكنهم الحصول على مساحة خضراء خاصة بهم في الفناء الخلفي الخاص بهم.  

سلبيات:

• من المحتمل أن تكون باهظة الثمن إذا كان المنزل يحتاج إلى إصلاحات كبيرة حيث لا يمكن تقاسم التكاليف بين المالكين الآخرين. المالك مسؤول عن كل جزء من المنزل. 
• لا توجد وسائل راحة مثل مركز للياقة البدنية ، كونسيرج ، بواب على مدار 24 ساعة. 
• يمكن أن تبدو المنازل الريفية ضيقة عندما تكون في الداخل ، خاصة إذا كان عرضها أقل من 20 قدما. 
• الكثير من السلالم ، على الرغم من أن التكنولوجيا الحالية تسمح بسهولة تركيب المصعد.
• إذا قرر المرء تأجير العقار ، فسوف يصبح مالكا للعقار وقد يكون ذلك مزعجا لبعض المالكين.
• سيتعين على العديد من المالكين إشراك مدير عقار لرعاية العقار ، وإلا فقد ينتهي بهم الأمر إلى الندم على شرائهم. يمكن لمدير العقارات الجيد أن يخفف من ضغوط امتلاك منزل مساحته 5000 قدم مربع في وسط أغلى مدينة في العالم. 
• إذا اشترى المرء منزلا مستقلا مع المستأجرين ، فقد تكون هذه مشكلة حقيقية. في مدينة نيويورك ، من المستحيل إزالة المستأجرين الذين يتم التحكم في الإيجار من العقار.  لا يمكن إزالة المستأجرين المستقرين في الإيجار أيضا ، ولكن على الأقل قد يغادرون في وقت أقرب من المستأجر الذي يسيطر عليه الإيجار. 
• وفقا لإرشادات مدينة نيويورك ، فإن مالك المنزل المستقل مسؤول عن صيانة الرصيف أمام العقار والذي يمكن أن يضيف أيضا إلى تكلفة الصيانة. 

ما هو الفرق بين براونستونز وتاون هاوس؟

يتميز الحجر البني بلون واجهته ، وهو حجر رملي بلون بني محمر. يمكن العثور على غالبية الأحجار البنية في نيويورك في Upper West Side, Harlem وبروكلين. يطلق على المبنى الذي يستخدم مادة أخرى غير الحجر الرملي ، مثل الرخام أو الحجر الجيري أو الطوب ، اسم منزل مستقل أو منزل صف.

Brownstones و Townhouses هي منازل حضرية متعددة الطوابق متصلة أو منفصلة. تم بناؤها بالقرب من الشارع وحجمها مشابه للخصائص المحيطة. 

كم يكلف تجديد القناة الهضمية براونستون مدينة نيويورك؟

يعد امتلاك حجر بني في مانهاتن امتيازا ، لكن تجديد واحد هو مشروع طموح. إنها استثمارات متعددة الاستخدامات ، لكنها غالبا ما يكون عمرها أكثر من قرن من الزمان وستحتاج إلى تحديثات.

تكلفة المعيشة في مدينة نيويورك مرتفعة للغاية ، لذلك ، نتوقع أن تكون تكلفة التجديدات مرتفعة جدا أيضا.  لتجديد الحجر البني أو المنزل المستقل ، توقع أن تنفق ما لا يقل عن 400 دولار لكل قدم مربع.  

في قطاع الرفاهية ، شهدنا تكاليف التجديد تصل إلى 1000 دولار لكل قدم مربع. في كثير من الأحيان ، تختلف الأحجار البنية عن غيرها من مدينة نيويورك التي تعيش في الحجم الهائل - بمعدل 3200 قدم مربع. هذا يمكن أن يعني إنفاق الملايين على التجديد. 

هل سأستفيد من استخدام وسيط عقاري لشراء تاون هاوس في مدينة نيويورك؟

يجب على مشتري تاون هاوس بالتأكيد إشراك وسيطه الخاص عند شراء منزل مستقل. إذا كنت تنتقل إلى نيويورك وترغب في الاستثمار في العقارات ، فيجب عليك بالتأكيد التحدث إلى وسيط يفهم السوق ومعدلات القيمة السوقية والأحياء. 

سوق العقارات في مانهاتن تنافسي ومعقد. بالنسبة للمشترين ، وخاصة مشتري المنازل المستقلة ، يمكن أن تكون هذه العملية مرهقة للغاية. ويمكن للقيود المالية أن تشكل المزيد من العقبات. 

لدى المشتري والبائع للتاون هاوس هدفان مختلفان تماما ، حيث يريد البائع زيادة السعر الذي سيحصل عليه مقابل منزله المستقل إلى أقصى حد ويريد المشتري تقليل السعر الذي سيدفعه مقابل منزل مستقل. هذه الأهداف معاكسة تماما لبعضها البعض والسبب في أن المشتري يجب ألا يذهب مباشرة إلى مالك المنزل أو ممثله (وسيطه). 

تأكد من استخدام وسيط مشترين متمرسين لديه مصلحتك الفضلى في القلب. الذهاب مباشرة إلى وسيط البائع أمر محفوف بالمخاطر وغير قانوني بطبيعته في العديد من الولايات.  يمكن لوسيط المشتري أن يحدث عالما من الاختلاف عند شراء منزل حيث ستحصل على تمثيل موضوعي.  سيشمل وسيط المشتري الجيد دائما خبرة مفتش منزل متمرس بالإضافة إلى محام عقاري متمرس في مدينة نيويورك (لديه خبرة في شراء وبيع المنازل الريفية) ، حيث أن شراء منزل مستقل سيكون له مجموعة كاملة من القضايا المختلفة عن شراء شقة أو حظيرة. 

على الرغم من أن المرء قد لا يرى منزلا مستقلا في نيويورك للبيع على MLS ، إلا أنه قد لا يزال معروضا للبيع لأن هناك الكثير من قوائم الجيب في سوق تاون هاوس.  سيعرف الوسيط الجيد أين يبحث عن فرص خارج السوق. 

هل يجب علي شراء تاون هاوس مع مستأجرين حاليين؟

في أي مدينة أو ولاية أخرى ، من المحتمل أن تكون الإجابة نعم. لكن العيش في نيويورك يعقد الإجابة على هذا السؤال. ولكن ، إذا كنت مستثمرا يتطلع إلى شراء عقار مستأجر ، فربما لا يكون منزل تاون هاوس في مدينة نيويورك هو الخيار الأفضل. 

إذا قمت بشراء منزل مستقل يأتي مع مستأجرين خاضعين للتحكم في الإيجار أو مستقرين في الإيجار ، فإن هؤلاء المستأجرين عادة ما يدفعون أقل من القيمة السوقية الحالية. ربما يكون شراء منزل مستقل مع مستأجر خاضع للتحكم في الإيجار هو أسوأ شيء يمكن أن يفعله مشتري المنزل لأنه يدفع بشكل كبير تحت السوق وعادة ما يبقى في الشقة حتى الموت. 

في مدينة نيويورك ، هناك قوانين جديدة تجعل امتلاك العقارات مع أنواع معينة من المستأجرين مشكلة كبيرة للمستثمرين. يدفع المستأجرون الذين يتم التحكم في الإيجار واستقرارهم الإيجار أقل من أسعار السوق لشققهم. تنظم المدينة والولاية مقدار ما يمكن للمستثمر رفع الإيجار كل عام. 

أيضا ، عندما ترث المستأجرين عند شراء مبنى ، فأنت لا تعرف الكثير عنهم ، بما في ذلك درجة الائتمان الخاصة بهم ، ومستوى الأصول ، وما إلى ذلك. يمكن للمرء أن يشتري مجموعة من المشاكل ولن يعرف المرء لفترة من الوقت حتى يمر الوقت لمعرفة ما إذا كانوا يدفعون الإيجار في الوقت المحدد. 

ما هي أحياء مدينة نيويورك الأكثر شعبية لشراء براونستون؟

لن يكون لدى أي حي واحد في نيويورك كل ما تريده ، ولكن لكل منهم شيء فريد لتقديمه. ومع ذلك ، عندما يتعلق الأمر بمنازل الأسرة الواحدة ، فإن Upper East Side, Upper West side و West Village لديها معظم تاون هاوس للبيع مدينة نيويورك. 

ما هو الفرق بين شراء منزل مستقل لعائلة واحدة ومنزل مستقل متعدد العائلات؟

منزل مستقل متعدد العائلات هو واحد مع 3 وحدات أو أكثر.  شراء منزل مستقل متعدد العائلات يشبه شراء العقارات الاستثمارية.  في هذه الحالة ، يرث المشتري جميع عقود الإيجار الحالية في المبنى. لذلك ، لا يمكن للمالك الجديد طرد أي شخص في المبنى.  

هناك الكثير من المزايا الضريبية في شراء منزل متعدد العائلات يستخدمه المشتري. أولا ، نظرا لأن المالك مستثمر ، يمكنه خصم جميع تكاليف الصيانة وفوائد الرهن العقاري وتكاليف التأمين والضرائب العقارية والاستهلاك. كل هذه يمكن تعويضها مقابل دخل الإيجار ، مما يسمح للمالك بالحصول على دخل سلبي خاضع للضريبة في السنوات الأولى من الملكية. 

كيف تتأكد من أنك لا تشتري منزلا مستقلا في مدينة نيويورك يعاني من مشاكل؟ 

عند القيام بالعناية الواجبة لشراء منزل مستقل ، يعمل الوسطاء عن كثب مع مفتش المنزل ومحامي المعاملات للتأكد من أن المشتري يعرف بالضبط ما يشترونه. 

أولا ، ستشمل العناية الواجبة قراءة السجلات من إدارة المباني ("DOB") التي تظهر تصاريح البناء وانتهاكات الكود وتقسيم المناطق. يجب معالجة أي انتهاكات مفتوحة أو تصاريح بناء مفتوحة من قبل البائع قبل الإغلاق. 

ثانيا ، سيسمح فحص المنزل بإجراء فحص بصري للعقار. إذا كنت ستحصل على رهن عقاري ، فسيتطلب البنك مفتشا منزليا.  

سيقوم مفتش المنزل بتقييم بناء العقار وإصدار تقرير عن أي أوجه قصور. أحد أهم العناصر التي يجب مراعاتها في فحص المنزل هي التغييرات التي تطرأ على المنزل والتي لا تظهر في سجلات DOB. 

في كثير من الأحيان ، لقرصة البنسات ، قد يقوم صاحب المنزل بعمل بدون عمال مرخصين. من خلال مقارنة ما تم فحصه بصريا في المبنى بسجلات DOB ، يمكن لمفتش المنزل تحديد العمل الذي تمت الموافقة عليه وبناؤه من قبل النجارين والسباكين والكهربائيين المرخصين وما لم يتم اعتماده. العمل غير المرخص هو علامة حمراء كبيرة ومن المرجح أن يقتل الصفقة ما لم يكن من الممكن تقييمها أو تعويضها بشكل صحيح. 

إذا وجد مفتش المنزل مشاكل ماذا سيحدث؟

إذا حدد مفتش المنزل أوجه القصور ، فسيطلب المشتري من البائع إجراء إصلاحات قبل الإغلاق. في بعض الأحيان يقوم البائع بإجراء هذه الإصلاحات ، ولكن في أحيان أخرى قد يرفض البائع دفع ثمن هذه الإصلاحات. في نيويورك ، تتم كتابة معظم العقود "كما هي" ، لذلك ربما لن يقوم البائع بإصلاح أي شيء قبل الإغلاق.  

عند هذه النقطة ، يحتاج المشتري إلى تقييم ما إذا كانت الإصلاحات ضرورية للمنزل الريفي. إذا كان الأمر كذلك ، فقد يؤدي ذلك إلى مزيد من التفاوض على الأسعار أو الائتمان عند الإغلاق. 

وبما أن العقد لا ينتهي حتى يوقع كل من البائع والمشتري على العقد، فقد يكون هناك بعض الوقت لإجراء هذا التقييم حتى قبل توقيع العقد. يمكن أن يتضمن العقد فترة تفتيش ، والتي من شأنها أن تسمح للمشتري بالخروج من العقد بعد توقيع العقد. ومع ذلك ، هذا ليس شائعا جدا في مدينة نيويورك.