الأسئلة الشائعة: شراء شقة في مدينة نيويورك

إجابات على 40 سؤالًا حقيقيًا من مشتري العقارات

1. كم تبلغ تكلفة الشقة في نيويورك؟

 

وفقا لمثمن جوناثان ميلر وتقريره عن السوق دوغلاس إليمان، كان متوسط شقة في مانهاتن في الربع الأول 2020 1.89 مليون دولار ومتوسط سعر البيع 1.06 مليون دولار. وهذا يشمل كل من التعاونيات والشقق. الأقفاص هي أقل تكلفة من الشقق لعدد من الأسباب. 

 

وبلغ متوسط سعر الشقة 2.6 مليون دولار، وبلغ متوسط السعر 1.6 مليون دولار، وبلغ متوسط سعر القدم المربع الواحد 923 1 دولارا. وبلغ متوسط سعر الحظيرة 1.37 مليون دولار وكان متوسط السعر 811 ألف دولار، وبلغ متوسط سعر القدم المربع الواحد 206 1 دولارات. 

 

أسعار شقة التنمية الجديدة هي 2541 دولار للقدم المربع الواحد. متوسط سعر المبيعات هو 3.9 مليون دولار ومتوسط سعر المبيعات هو 2.8 مليون دولار. 

 

الشريحة الفاخرة، التي تضم أعلى 10٪ من المعاملات تشغيل أكثر من $2,600 لكل قدم مربع. سعر مستوى الدخول للعقار الفاخر هو 3.9 مليون دولار ، ومتوسط سعر العقار الفاخر هو 7.6 مليون دولار ومتوسط سعر البيع هو 5.7 مليون دولار. 

 

تقرير سوق مانهاتن

2. ما هو الفرق بين الفاخرة، سوبر الفاخرة والشقق الفاخرة جدا في مدينة نيويورك؟

 

كلمة ترف هو وسيلة الإفراط في العقارات. ما يجعل شيئا ترفا لشخص ما قد يكون أساسيا لشخص آخر.  في مانهاتن، نشير إلى أعلى 10٪ من المعاملات كشقق فاخرة. أعلى جدا جدا من السوق، ويقول ربما 1-2٪ من المعاملات يعتبر فائقة الرفاهية. يمكن أن تكون أسعار هذه في نطاق 4500 دولار - 10000 دولار لكل قدم مربع. سوبر الفاخرة يبدأ من 3000 دولار للقدم المربع الواحد.

 

مانهاتن أغلى الشقق للبيع

 

سنترال بارك والملياردير صف دليل التنمية الجديدة

3. هل شراء شقة في مدينة نيويورك استثمار جيد؟

 

كانت العقارات في مدينة نيويورك استثمارا جيدا على المدى الطويل. على سبيل المثال، ارتفع متوسط سعر القدم المربع لشقة مانهاتن بنسبة 5٪ بزيادة سنوية على مدى السنوات الـ 15 الماضية. وبالنظر إلى أنه يمكن للمرء أن يستفيد من عملية شراء برهن عقاري، فإن العائد سوف يتضاعف. 

 

الاستثمار في العقارات في مدينة نيويورك

4. ما هو أكثر أهمية عند شراء شقة في نيويورك: الموقع أو وسائل الراحة؟

 

هل سمعت من قبل عن مقولة "الموقع، الموقع، الموقع"؟ الموقع هو كل شيء في العقارات.

 

9 نصائح لشراء العقارات الفاخرة في نيويورك

5. هل يجب أن أشتري شقة أو حظيرة؟

 

إذا كنت ترغب في شراء عقار أحدث أو عقار تريد تأجيره لدخل الإيجار ، فإن الأقفاص ليست خيارًا. يجب أن تلتزم بشراء شقة. إذا كنت تبحث عن منزلك الأساسي ولا تشعر بالقلق بشأن العقار الجديد أو المهتم بتأجيره ، فقد يكون شراء co op هو الخيار الصحيح. بشكل عام ، تكون التعاونيات أقل تكلفة من الشقق ، ولكن ليس لديها نفس الأداة المساعدة. 

 

تعرف على المزيد عن الشقة مقابل حظيرة

 

NYC Coo للبيع

6. هل تحتاج إلى وسيط عقاري لشراء عقار في مدينة نيويورك؟

 

نعم، يجب أن لا تذهب وحدها على المعاملات أغلى من حياتك. هناك فقط الكثير من المخاطر في شراء العقار الخطأ بسعر خاطئ في الموقع الخطأ. 

 

يتم تعيين العمولات قبل تسويق العقار ، لذلك لا تتوقع الحصول على العقار بسعر أقل إذا ذهبت مباشرة إلى وسيط البائع. بدلا من الحصول على 50٪ من العمولة، فإنها من المرجح أن تتلقى 100٪ من اللجنة وليس لديهم أي واجب على المشتري. لديهم واجب فقط تجاه البائع. 

 

دراسات حالة العقارات لمشتري المنازل والبائعين والمستثمرين العقاريين

7. هل أحتاج إلى دفع عمولة وسيط عند شراء شقة في مانهاتن؟

 

لا. البائع يدفع دائما عمولات السماسرة. يتم تقسيم هذه العمولة التي يدفعها البائع (عادة 5٪ -6٪ من سعر البيع) بين وسيط المشتري ووسيط البائع. 

 

دليل شراء المنزل

8. لماذا يجب على المشتري تجنب الوكالة المزدوجة؟

 

في المعاملة، يمكن لوكلاء العقارات تمثيل البائع أو المشتري أو كليهما. عندما يمثل في وقت واحد كليهما في معاملة، يكون الوكيل في حالة وكالة مزدوجة. الوكالة المزدوجة خطيرة بطبيعتها لأن الوسيط غير قادر على تقديم ولاء غير منقسم لأي من الطرفين. تذكر أن وكيل البائع يمثل البائع أولاً وقبل كل شيء وليس لديه التزام بالكشف الكامل. وكيل مزدوج لا يمكن التفاوض نيابة عن المشتري، لا يمكن الحصول عليها أفضل الأسعار، الخ. 

 

ولذلك ينبغي أن يكون للمشتري تمثيله الخاص في جميع المعاملات العقارية. بالنظر إلى أنها أغلى معاملة يعيشها العديد من الناس ، لماذا تثق بوسيط البائع؟ 

9. هل يمكن للمشترين من جميع النقدية في نيويورك الحصول على أسعار أفضل؟

 

عموما، الجواب على هذا السؤال هو نعم. ولكن ، فإنه يعتمد حقا على البائع وكل بائع مختلف. ومن المؤكد أنه سيضع عرض المشتري على رأس القائمة عند التنافس مع العروض التي لديها طوارئ الرهن العقاري. وفي الأوقات العادية، هناك عدد كبير (50%) من المشترين النقدية في سوق مانهاتن ، وبالتالي فإن الفوائد قد لا تترجم إلى انخفاض الأسعار.

 

10. كم يضيف التراس أو الشرفة إلى سعر شقة في مدينة نيويورك؟

 

لا يوجد معيار محدد لتسعير المساحة في الهواء الطلق ، حيث أن هناك العديد من المتغيرات في اللعب. لمقارنة سعر القدم المربع للعقار مع مساحة في الهواء الطلق لمكان لا يحتوي على مساحة في الهواء الطلق ، نقوم بضبط اللقطات المربعة من خلال تخصيص 30٪ (أو رقم آخر) من لقطات مربعة المساحة في الهواء الطلق وإضافتها إلى اللقطات المربعة الداخلية. ثم تقسيم السعر على مجموع الداخلية والمخصصة لقطات مربعة. ثم يمكنك مقارنة هذا السعر المعدل لكل قدم مربع لخصائص أخرى مماثلة دون المدرجات. 

 

على سبيل المثال ، من أجل مقارنة سعر القدم المربع لعقار بقيمة 4000000 دولار يحتوي على لقطات مربعة داخلية بمساحة 2000 قدم مربع مربع وشرفة من المرغوب فيها 400 قدم مربع إلى شقة بدون تراس ، نحتاج إلى القيام ببعض الرياضيات أولاً.

 

تخصيص 30٪ من مساحة 400 قدم مربع في الهواء الطلق إلى الداخل (30٪ × 400 = 120 قدم مربع). أضف هذا إلى 2000 لقطات مربعة داخلية للحصول على لقطات مربعة معدلة من 2120. قسم ة $4,000,000 في 2,120 لحساب السعر المعدل لكل قدم مربع من $1,887. لاحظ أن Streeteasy وجميع البوابات سوف تظهر سعر القدم المربع من الداخل فقط ، لذلك لهذا المثال $ 2000 psf. أنها لا تأخذ في الاعتبار قيمة الفضاء في الهواء الطلق، ولكن يجب عليك. 

 

الآن ليس كل مساحة في الهواء الطلق متساوية. إذا كان التراس خارج غرفة المعيشة ويحتوي على 1000 قدم مربع مباشرة وسط بارك العرض، قد ترغب في تخصيص 100٪ من المساحة في الهواء الطلق. ومع ذلك، إذا كان شرفة 100 قدم مربع التي تطل على مبنى قبيح، قد ترغب في تخصيص أي شيء!

 

أعلى 50 بنتهاوس مدينة نيويورك للبيع

 11. ما الذي يجب أن أبحث عنه عند شراء شقة في مدينة نيويورك؟

 

 

  • مخطط أرضية مع توزيع فعال
  • طرق عرض
  • ضوء جيد -- الجنوب والغرب هي الخيارات المفضلة في مانهاتن
  • شقق الزاوية توفر دائمًا إطلالات موسعة
  • إذا كنت تشتري إعادة بيع ، في محاولة لتجنب الشقق التي تحتاج إلى تجديد لأنها يمكن أن تكون مكلفة للغاية في مدينة نيويورك

12. كيف يمكنني العثور على شقة جيدة في مدينة نيويورك؟

 

يجب أن يكون لديك وسيط المشترين الخاص بك لمساعدتك في العثور على شقة. البعض منا لديه سنوات من الخبرة ويعرف كل المباني الجيدة والسيئة. وجود وسيط من ذوي الخبرة ليس فقط سيوفر لك الكثير من الوقت، ولكن في نهاية المطاف توفير لك المال أيضا. في بعض الأحيان يعتقد المشترون أنهم يأخذون نهج DIY ، ومع ذلك ، فإن شراء عقار في مدينة نيويورك هو على الأرجح أغلى معاملة مالية في حياتهم.  هذا ليس شيئا ً يجب أن يؤخذ باستخفاف  انها ليست أحدث جهاز أبل!  بالنسبة لأولئك الذين يذهبون إلى الطريق DIY ، تذكر أنه إذا كنت تتعامل مباشرة مع وسيط البائع ، سيكون عليك التخلي عن حقك في التمثيل لأنك ستكون في وضع وكالة مزدوجة ، وهو أمر سيئ بطبيعته للمشترين ويسمح لوسيط البائع بمضاعفة الانخفاض في العمولة. 

 

أحدث الشقق للبيع في مدينة نيويورك

13. ما هي مزايا شراء البناء الجديد؟

 

شراء لم يسبق له العيش في شقة له مزاياه. لأحد، انها جديدة لذلك لن يكون هناك أي عيوب، والخدوش، وما إلى ذلك، وبالتالي، التحرك في جاهزة. عادة ما يتم توظيف أحدث التقنيات ، لذلك من المرجح أن ينتهي بك الأمر مع شقة أكثر كفاءة في استخدام الطاقة. لأنه جديد، من المرجح أن يكون هناك انخفاض تكاليف الصيانة للسنوات العشر الأولى. قد ينتهي بك الأمر في بناء مع أحدث وسائل الراحة كذلك. 

 

البناء الجديد في مدينة نيويورك للبيع

14. هل هناك قسط يدفع المشتري لشراء بناء جديد في مدينة نيويورك؟

 

ونحن نقدر قسط لشراء تطوير جديد إلى ما يقرب من 25٪ - 30٪. ويدعم هذا التقدير الفرق بين سعر PSF من تطوير جديد مقابل الشقة المتوسطة (أو $2,541 مقابل $1,923 في الربع الأول 2020), فرق 32%.

 

كما نحن في سوق المشتري، رأينا بعض المطورين خفض الأسعار، وتضييق الفجوة بين أسعار جديدة وإعادة البيع. وهذا يعني أن الآن قد يكون الوقت المناسب لشراء البناء الجديد ، وقسط للجديد تتجه أقل (ولن تستمر على الأرجح لفترة من الوقت).

 

15. هل قيمة قسط الشقة الجديدة للبناء تستحق كل هذا العناء؟

 

هذا يعتمد حقا على مشروع التنمية الجديد. انها بطريقة ما مماثلة لشراء سيارة جديدة. الفرق في التكنولوجيا على مدى 3 سنوات في شراء سيارة يمكن أن تكون كبيرة. 

 

على مدى السنوات القليلة الماضية شهدنا تحسينات ضخمة لأنظمة التدفئة والتهوية وتكييف الهواء، مع الناشرون بدلا من وحدات ذاتية الاحتواء في الجدار. كما أن بعض المباني تتميز الآن بأنظمة تنقية الهواء والمياه التي لم تكن موجودة قبل بضع سنوات. وأخيراً، العديد من المباني الجديدة لديها شهادة LEED وتركز على الاستدامة. وفقا لذلك ، بالنسبة للبعض ، قد يكون قسط يستحق ذلك. 

16. ماذا يعني إذا كانت الشقة متعاقدة؟

 

الشقة يذهب "في العقد" بمجرد أن المشتري والبائع التوقيع على اتفاق الشراء والبيع (أي جهة الاتصال) والمشتري قد دفعت الودائع، وعادة 10٪ من سعر الشراء.

17. لماذا أحتاج إلى محام لشراء شقة في مانهاتن؟

 

نعم. وفي نيويورك، تتمثل الممارسة في أن يكون لكل جانب محام خاص به يمثل مصالحه. يجب على المشترين استخدام محام من ذوي الخبرة فقط لديه المعرفة الباطنية لسوق العقارات في مدينة نيويورك. 

 

لدينا نصيحة الصيد في المنزل على NextAdvisor.com

18. هل يجب علي زيارة مدينة نيويورك لشراء شقة؟ 

 

في حين نوصي القادمة لمدة 3 أيام على الأقل للقيام بجولة في العقارات، لا يحتاج المرء إلى المجيء إلى مدينة نيويورك لشراء عقار. مع التوكيل أو الموافقة إذا كان شراء عن طريق شركة ذات مسؤولية محدودة، كل شيء يمكن القيام به دون وجود المادية للمشتري. نحن غالبا ما تؤدي تجول لعملائنا، والعثور عليها المستأجرين وإدارة ممتلكاتهم معهم أبدا يخطو قدم في الولايات المتحدة. 

19. ما هي تكاليف الإغلاق التي ينطوي عليها شراء شقة في مانهاتن؟

 

مطلوب من مشتري الشقة في مدينة نيويورك لدفع تكاليف الإغلاق من حوالي 2-6٪. وتشمل المكونات الرئيسية 1) تأمين الملكية من 0.45٪، 2) ضريبة القصر من 1٪ - 3.5٪، و 3) ضريبة تسجيل الرهن العقاري من 2.2٪ من مبلغ الرهن العقاري. 

 

إذا كان شراء شقة التنمية الجديدة في مدينة نيويورك ، فمن الممارسات أن المشتري سيدفع للمطور نيويورك الدولة ومدينة نيويورك تحويل الضرائب من حوالي 2 ٪. المشترين من الأقفاص، ومع ذلك، لا تدفع للتأمين على حق الملكية أو ضريبة تسجيل الرهن العقاري.

 

مكونات التكلفة للاستثمار العقاري

20. من يدفع تكاليف الإغلاق في نيويورك؟

 

كل من المشتري والبائع دفع تكاليف الإغلاق. سيدفع المشتري ما بين 2-6٪ في إجمالي تكاليف الإغلاق ، كما هو مفصل في #19. سيدفع البائعون ما يقرب من 8٪ ، مما يشكل 2٪ في ضرائب تحويل ولاية نيويورك ومدينة نيويورك و 6٪ في عمولة البيع.

21. ما هي ضريبة القصر؟

 

ضريبة القصر هي ضريبة نقل يدفعها المشتري على العقارات التي تساوي أو تزيد عن مليون دولار. تتراوح معدلات ضريبة القصر من 1٪ (للمبيعات تصل إلى 2 مليون دولار) إلى 3.9٪ (للمبيعات التي تبلغ 25 مليون دولار أو أكثر). اسم الضريبة هو نكتة جارية في الدوائر العقارية في مانهاتن ، حيث تكلف شقة الاستوديو في كثير من الأحيان أكثر من مليون دولار.

 

"المشترين مدينة نيويورك الاندفاع لإغلاق قبل 1 يوليو ضريبة القصر"

22. كيفية تقديم عرض على شقة؟

 

سيقوم وسيط المشتري بتقديم العرض كتابيًا عادة عبر البريد الإلكتروني (مع أو بدون مكالمة هاتفية مصاحبة).  وينبغي إدراج جميع الشروط في العرض الأول، وإلا يمكن أن تكون هناك مشاكل وسوء فهم قد يؤدي إلى فوضى الصفقة. 

 

لن يشمل العرض سعر العرض الأول فحسب، بل أيضًا شروط الصفقة، بما في ذلك ما إذا كان العرض مرهونًا بالرهن العقاري، ونسبة LTV (إذا تم الحصول على رهن عقاري)، وتاريخ الإغلاق المتوقع وأي طوارئ أخرى. بالإضافة إلى ذلك ، سوف ندرج معلومات الاتصال الخاصة بمحامي المشتري وخطاب الموافقة المسبقة على الرهن العقاري. وهذا يعزز عرض المشتري ويظهر أنها حقيقية (كما أن هناك الكثير من مزيفة هناك إما اللعب أو اختبار السوق). 

 

في كثير من الأحيان ، سيطلب البائع من المشتري ملء بيان مالي REBNY الذي هو في الأساس بيان مالي شخصي ، بما في ذلك جدول الأصول والخصوم ، وكذلك الإيرادات والنفقات. سيستخدم البائع هذا البيان لتقييم القوة المالية للمشتري. 

23. ماذا يحدث بعد أن يكون لديك عرض مقبول على شقة في نيويورك؟

 

بمجرد أن يكون لديك عرض مقبول ، فمن الإجراءات القياسية لتسليم في 5 أيام عمل عقد ًا موقعًا وإيداعًا بنسبة 10٪ لمحامي البائع. ثم يوقع البائع على العقد الذي سيكون المشتري بعده "متعاقدا". 

 

خلال أيام العمل الخمسة، سيقوم محامي المشتري ببذل العناية الواجبة والتفاوض على العقد. وتشمل العناية الواجبة مراجعة خطة الطرحوتحليل البيانات المالية للمبنى وقراءة محاضر مجلس الإدارة، والتي قد توفر أدلة على النفقات المستقبلية المحتملة التي لم يتم مناقشتها من قبل. 

 

في حين أنه من الممارسات الشائعة لمحامي المشتري لتسليم العقد الموقع والإيداع في غضون 5 أيام عمل ، يمكن للمرء أن يمدد هذا ، على الرغم من أنه على مسؤوليته الخاصة. نظرًا لأن البائع غير ملزم بالصفقة حتى يتم توقيع العقد وتقديم 10٪ ، يمكنهم البيع إلى مشتر ٍ آخر حتى ذلك الحين.

24. هل يمكن للبائع التراجع عن العقد إذا حصل على عرض أفضل؟

 

إذا كان عقد الشراء والبيع لم يتم توقيعه بعد من قبل البائع ، يمكن للبائع التراجع عن العقد دون أي عقوبة. وإذا كان العقد قد نُفذ، فسيتعين على المشتري عندئذ أن يرفع دعوى للحصول على أداء محدد، وتجبر المحاكم البائع على الوفاء بالتزامها ببيع الممتلكات إلى المشتري المتعاقد. 

 

في حروب المزايدة، حيث تلقى البائع العديد من العروض ، فإن وسيط البائع سيعقد "أفضل ونهائي" ، حيث يقوم الوسيط بجمع جميع العروض وإصدار أحكام حول الوضع المالي لكل مشتر. ثم يحددون أي المشتري سيكون الأفضل للشقة. في بعض الأحيان شروط أفضل ، مثل جميع النقدية والإغلاق السريع ، تتفوق على سعر أعلى ، حيث يرغب البائعون في التأكد من إتمام الصفقة بمجرد توقيعها.

25. ما هي حزمة مجلس الإدارة؟

 

كل شقة أو حظيرة لديها مجلس إدارة. هذه المجالس وضع قواعد للمبنى، بما في ذلك الموافقة على مشترين جدد للمبنى. وستتطلب جميع المجالس نوعا من التطبيق يتضمن المعلومات المالية، ودرجة الائتمان، وغيرها من عمليات الكشف التي تطلبها ولاية نيويورك ومدينة نيويورك. 

26. ما هو البيان المالي REBNY؟

 

مجالس حظيرة والشقة عادة ما تتطلب بيان REBNY أن يستكمل من قبل المشتري. وهو في الأساس بيان مالي شخصي يتضمن تفاصيل عن أصول المشترين والتزاماتهم، وكذلك الإيرادات والنفقات. الوثائق الداعمة مثل البيانات المصرفية وبيانات الاحتفاظ بالاستثمار مطلوبة من الوثائق الداعمة لمرافقة بيان REBNY. يجب تضمين ذلك في حزمة مجلس الإدارة بمجرد قبول العرض.

27. ما هي متطلبات الدفع المقدمة للحصول على الرهن العقاري؟

 

وتختلف شروط الدفع المقدمة باختلاف المقرض وما إذا كان المشتري شخصا محليا أو مواطنا أجنبيا أو شركة. 

 

بشكل عام ، سيطلب من الشخص المحلي الذي يشتري منزلًا أساسيًا دفع دفعة مقدمة بنسبة 20٪. سيطلب من الرعايا الأجانب الذين يشترون منزلًا ثانًا دفع 30٪ دفعة مقدمة. عادة ما تتطلب العقارات الاستثمارية للمواطنين المحليين والأجانب دفعة مقدمة بنسبة 40٪. لاحظ أن أسعار الفائدة للعقارات الاستثمارية عادة ما تكون أعلى من المنازل الثانية والأولية. 

 

البنوك الخاصة لديها المزيد من الحرية في تحديد متطلبات الدفعة المقدمة، منخفضة إلى 10٪ وعالية يصل إلى 50٪ للعقارات باهظة الثمن.

 

تمويل الرهن العقاري

28. ما هو الفرق بين الموافقة المسبقة على الرهن العقاري والتأهيل المسبق؟

 

التأهيل المسبق هو قرار أولي للغاية من قبل البنك حول ما إذا كان المشتري يمكن الحصول على الرهن العقاري. سيقوم المقرض بإجراء التقييم استنادًا إلى الإشارة اللفظية لمستوى الائتمان والأصول والخصوم والإيرادات والنفقات وتقدير مبلغ القرض الذي من المحتمل أن تكون مؤهلًا له. 

 

في المقابل ، الموافقة المسبقة هي بيان من المقرض بأنك مؤهل للحصول على مبلغ رهن عقاري محدد. سيقوم الضامن بمراجعة جميع معلوماتك المالية، بما في ذلك تقرير الائتمان وكشوف المرتبات والبيانات المصرفية والراتب والأصول والخصوم لمعرفة ما إذا كانت تفي بمتطلباتها المالية. بشكل عام ، تظهر رسالة الموافقة المسبقة أن قرضك يعتمد على أمرين ، أ) المنزل الذي تختاره و ب) القيمة المقدرة ، على افتراض أنه لم يتغير أي شيء مع وضعك المالي منذ الموافقة المسبقة. 

29. ما هو الفرق بين طوارئ الرهن العقاري وطوارئ التمويل؟

 

يسمح احتياطي الرهن العقاري للمشترى باسترداد إيداعه إذا لم يكن قادراً على تأمين التمويل للشراء. عادة، يتطلب شرط الطوارئ خطاب التزام من قبل البنك في غضون 45 يوما ويغلق في غضون 60 يوما من توقيع العقد. 

 

تسمح حالة الطوارئ التمويلية للمشتري بإلغاء عقد واسترداد وديعة 10٪ إذا لم يتم الوفاء بالتمويل. وهناك حالات قد يتمكن فيها المقرض من سحب التزامه (عادة بناء على معلومات جديدة) بعد أن يصدر رسالة الالتزام. وهو أوسع من الرهن العقاري الطارئ. بسبب المخاطر العالية ، والطوارئ التمويل نادرة للغاية في مدينة نيويورك ، لذلك ليس حقا خيارا. 

 

لاحظ أنه إذا كان المشتري لديه حالة طوارئ الرهن العقاري ولا يتعاون مع عملية الرهن العقاري ويمكن للبائع أن يظهر أنه لديه دليل على عدم التعاون ، فإن المشتري سيفقد إيداعه. 

30. هل يجب أن أوظف مفتش منزل عند شراء بناء جديد؟

 

قبل الإغلاق، سيقوم ممثلك بإجراء نزهة. لجميع صفقات التنمية الجديدة لدينا، ونحن نوصي المشترين لدينا استئجار مفتش المنزل. أنها يمكن أن تكشف بسهولة أكبر القضايا مع البناء والتشطيبات. إنها طريقة للتأكد من أن المطور يقدم ما وعدت به خطة العرض. وبما أنهم يفعلون ذلك كل يوم ، فإنهم يعرفون الفرق عندما يتعلق الأمر بالبناء والصنعة والمواد. أنها تهمة حوالي 650 دولارا لكل تفتيش، والتي يمكن أن تقطع شوطا طويلا. عادة ما نرافقهم في زيارة الموقع. 

31. ماذا يحدث عند الإغلاق؟

 

الإغلاق هو المكان الذي يتفرع فيه المشتري ومقرضه على الأموال إلى البائع. ثم يتم نقل العنوان ويتم إعطاء المفاتيح للمشتري. على الطاولة سيكون محامي المشتري والبائع ، والمشتري والبائع (إذا قرروا الحضور) ، وممثل شركة الملكية ، وممثل المقرض ، وسماسرة المشتري والبائع ، وأحيانا ، ممثل من الشقة أو مجلس التعاونية. 

 

معظم إغلاق بسلاسة، ومع ذلك، يمكن أن تنشأ القضايا إذا المعاينة لم يذهب كما هو مخطط لها، استغرق البائع شيء وافقوا على ترك، هناك مشكلة مع اللقب أو التأمين، أو الأموال لم تصل في الوقت المناسب.

32. كيف يمكنني معرفة المدارس الحكومية الموجودة في المنطقة التي أنظر إليها؟

 

تمنع قوانين الإسكان العادلة وكيلك العقاري من مناقشة المدارس ، ولكن يمكنك التحقيق على مواقع الويب مثل InsideSchools و GreatSchools. 


قبل توقيع عقد للشراء، تأكد من تأكيد وإعادة تأكيد أن المبنى في منطقة المدرسة التي تعتقد أنه هو. من الناحية النظرية ، يمكنك معرفة المدرسة التي يتم تخصيص المبنى لها عن طريق الاتصال بالرقم 311 أو التحقق من موقع وزارة التعليم ولكن بسبب إعادة التوزيع المستمر ، لم تكن هذه المعلومات دقيقة دائمًا.  نقترح الاتصال بمكتب مدير المدرسة للتأكد من أن مبناك يقع في منطقة تلك المدرسة.

33. ما هي الأحياء الأكثر شعبية لpied-a-terre؟

 

Midtown ، سنترال بارك وبعض المناطق في وسط المدينة هي أحياء مانهاتن الأكثر شعبية لpied-a-terres. وpied-a-terre هي شقة ليست مسكنًا أساسيًا وتستخدم بدلاً من ذلك في عطلات نهاية الأسبوع والعطلات. الكثير من الناس من ويستشستر أو نيو جيرسي قد pied-a-terres للوصول إلى المدينة في عطلة نهاية الأسبوع أو حتى في بعض الأحيان خلال الأسبوع التالي للعمل في المدينة، ولكن منازلهم الرئيسية في burbs. 

 

سوهو شقق للبيع دليل

Upper East Side دليل الشقق للبيع

34. هل شراء العقارات في نيويورك لتأجير استثمار جيد؟

 

وفقا لأحدث تقرير فقاعة العالمي UBS، يتم دعم أسعار العقارات في مانهاتن من خلال ارتفاع الأجور. وبناء على ذلك، يمكن التنبؤ بإيرادات الإيجار المستدامة، وربما كان أهم عامل عند اختيار موقع لشراء عقار استثماري. ومع ذلك ، فإن الغلة متواضعة ، حيث يبلغ صافي العائد (ضرائب الإيجار أقل والرسوم الشائعة أو رسوم الصيانة) حوالي 2.8٪. 

 

الاستثمار في العقارات في مدينة نيويورك

35- ما هو معدل الشغور في مدينة نيويورك؟

 

وتتراوح معدلات الشغور في مانهاتن حول 2٪، وهي منخفضة نسبيا مقارنة بالمدن الكبيرة الأخرى. وجاء آخر معدل شغور في 1.1 ٪، كما تعثر سوق المبيعات على مدى العامين الماضيين، قرر المزيد من الناس لاستئجار الشقق.

 

تحليل سوق العقارات في نيويورك

36. ما حجم الشقة يعمل بشكل أفضل للاستثمار؟

 

بشكل عام، جعل غرفة نوم واحدة وغرفتي نوم أفضل العقارات الاستثمارية، مع غرفتي نوم متفوقا من غرف نوم واحدة لعائد أعلى. في حين أن التكلفة باهظة، أربع غرف نوم الإيجارات الفاخرة تفعل بشكل جيد جدا لأن هناك عدد قليل جدا منهم. الأمر كله يتعلق بالعرض والطلب...

 

أفضل أحياء مدينة نيويورك لشراء شقة في عام 2020

37. ما هي الأحياء الأكثر شعبية للاستثمار؟

 

نحن نقول دائما الأحياء الأكثر أمانا لشراء في تلك التي يحب سكان نيويورك للعيش فيها، وبهذه الطريقة سيكون هناك دائما الطلب على الشقة. بعض أقسام المدينة ، مثل Financial District ، لا تجذب سكان نيويورك، لذلك يمكن أن يتغير الطلب بشكل كبير على أساس ما إذا كان في أو خارج صالح. الأحياء التي تجذب السكان المحليين، مثل West Village , Greenwich Village ، تشيلسي، فلاتيرون، سوهو، نوهو، UES وUWS

 

مانهاتن ميامي ويب

38. ما هي الأحياء التي توصي بها بالنظر إلى نقطة السعر وحقيقة أننا لن نستخدم الشقة لمدة 10 سنوات على الأقل؟

 

في هذه الحالة ، قد يرغب المرء في اختيار حي في عملية التحسين ، عادة بسبب إعادة تقسيم أو إضافة خط مترو جديد. 

 

حاليا ، وقد ذهب غرب سوهو تحت إعادة تقسيم الأخيرة من الصناعية إلى السكنية والحي يتغير بسرعة ، وخاصة الآن أن جوجل وديزني سيكون لها فروع هناك. بالنظر إلى أنها على بعد دقائق فقط من West Village ، سوهو و Tribeca ، المنطقة مرغوب ة جدا وليس التفكير إذا كان يبحث عن عقار استثماري. نفس الشيء حدث في West Chelsea على طول الخط العالي ، كما هو الآن واحد من أغلى / الأحياء المرغوب ة في نيويورك نيويورك.

 

Hudson Yards ، وهو جزء جديد تماما من المدينة بنيت على مسارات القطار، هو خيار آخر. في 10 سنوات، بمجرد أن تهدأ أعمال البناء في مكان قريب، Hudson Yards الشقق سيكون المكان المناسب لموقع مرغوب فيه. وقد جعل خط مترو الأنفاق في الجادة الثانية مساحات ضخمة من UES أكثر سهولة وسيشهد التحسين في أقسام عيد الفصح في الحي. وأخيراً، فإن Lower East Side وقد اتخذت بالفعل التحسين عقد وتغيير سريع في هذا الحي.  

39. هل تقدم خدمة للعمل كوكيل لنا في إدارة العقار والمستأجر؟  إذا كان الأمر كذلك، ما هي رسوم العمولة لذلك؟

 

نعم. نحن ندير العديد من ممتلكات مستثمرينا ولا نفرض رسومًا على الإدارة الجارية. نحن لا نتعامل مع إيصالات الإيجار أو مدفوعات الرسوم والضرائب الشائعة ، ومع ذلك ، فإننا نفعل كل شيء آخر.  اعتمادا على السوق، إما المستأجر أو المالك سوف تدفع عمولة السماسرة.  في الماضي ، كان من المعتاد أن يدفع المستأجر 15٪ من إيجار السنة الأولى المقسمبين وسيط المستأجر ووسيط المالك.  إذا كان هناك العديد من الوحدات في المبنى ، فقد يرغب المالك في تقديم الشقة بدون رسوم ، مما يعني أن المالك يدفع الرسوم. في هذه الحالة، ونحن عادة تهمة رسوم شهر واحد. 

 

إدارة العقارات

40- ما هي الآثار الضريبية التي نحتاج إلى أن ندركها كملاك أجانب؟

 

القضية الضريبية الرئيسية فيما يتعلق بالأجانب هي ضريبة العقارات (المعروفة باسم ضريبة الموت) ، وهي ضريبة ضخمة تقارب 50٪ (مجتمعة الاتحادية والدولة). ويتعين على كل من الأشخاص الأمريكيين والرعايا الأجانب دفع الضريبة العقارية. في حين أن المواطنين الأمريكيين وحاملي البطاقة الخضراء لديهم مبلغ إعفاء قدره 5.45 مليون دولار ، فإن الرعايا الأجانب لديهم إعفاء بقيمة 60 ألف دولار فقط. ولذلك، ينبغي للمشتري أن يقوم ببعض التخطيط المالي إما لإلغاء الضريبة أو تخفيفها. لمعرفة المزيد تحقق من القضايا الضريبية والقانونية للمشترين الأجانب..

 

أرباح رأس المال وضريبة الممتلكات هي نفسها بالنسبة للمواطنين الأمريكيين والمقيمين الأساسيين والرعايا الأجانب.

 

قائمة قائمة المشتري الأجنبي ة لشراء نيويورك الشقق

 

شقق مدينة نيويورك للبيع

 

 

جدولة شخص
اجتماع مع فريقنا

جدولة اجتماع

هل أحتاج إلى سمسار عقارات؟