مكونات التكلفة من
استثمار عقاري

طلب اجتماع

الاستثمار الأولي



سعر الشراء
على عكس البلدان الأخرى، مانهاتن وميامي خصائص تأتي مع جميع أجهزة المطبخ المدرجة في سعر البيع النهائي للشقة.

الارضيات
في مانهاتن ، على النقيض من ميامي ، يتم تضمين الأرضيات عند شراء بناء جديد من المطور.

تكاليف الإغلاق
تقدير تكاليف الإغلاق هو حوالي 3٪ من سعر الشراء دون تمويل، 4.5٪ من سعر الشراء إذا كان التمويل، وهو ما يقرب من 2٪ من مبلغ الرهن العقاري. ويشمل تقدير تكاليف الإغلاق هذا ضرائب التحويل، فضلا عن رسوم التسجيل والرسوم القانونية. إذا كان شراء خارج خطة البناء الجديد، اعتمادا على ظروف السوق،فمن المعتاد للمشتري لدفع بالإضافة إلى ذلك ضرائب انتقال البائع من 1.825٪ في مدينة نيويورك ورسوم المطور من 1.25٪-1.75٪في ميامي.  

تكاليف التشغيل (المصروفات النقدية)

الرسوم الشائعة (أو تكاليف الصيانة)

بالنسبة لـ Condos ، تعمل الرسوم الشائعة بشكل عام من 0.70 دولارًا و 1.10 دولارًا أمريكيًا لكل قدم مربع شهريًا. وتشمل هذه التكاليف تدفئة المناطق المشتركة، والكهرباء، والتنظيف؛ وتدفئة المناطق المشتركة، والكهرباء، والتنظيف؛ وتدفئة المناطق المشتركة؛ والطاقة الكهربائية؛ والطاقة الكهربائية؛ والطاقة الكهربائية؛ والطاقة؛ والتدفئة المياه؛ كابل الأساسية؛ الأمن؛ بناء التأمين؛ وتشغيل وسائل الراحة بناء (مركز اللياقة البدنية، بواب، صالة، حمام سباحة، غرفة اللعب، الخ).

تفرض الأقفاص رسوم صيانة ، والتي تشمل جميع الرسوم الشائعة بالإضافة إلى الضرائب (التي لا يدفعها المالك بشكل منفصل) وفائدة الرهن العقاري على المبنى ، إن وجدت. قد يكون لشركة Coop رهون عقارية مستحقة على المبنى (لإصلاح السقف أو سبب آخر) وسيتم تمرير الفائدة إلى مساهمي Coop. لذلك ، سترى في كثير من الأحيان أن رسوم الصيانة الخاصة بكوب قد تكون أعلى (حتى بعد تعديل الضرائب التي يتم تضمينها في رسوم الصيانة) ، نظرًا لأن Condos ، بموجب القانون ، لا يسمح لها بتحمل الديون.

 

الضرائب العقارية

يتم حساب الضرائب العقارية (أو الضرائب العقارية) على القيمة المقدرة - وهي القيمة التي تمنحها حكومة المدينة للعقار. ثم يطبق معدل مقابل هذه القيمة المقدرة. العملية هي الباطنية إلى حد ما، ولكن القاعدة الأساسية هي 0.1٪ من سعر الشراء في الشهر في مانهاتن و 0.2٪ من سعر الشراء في الشهر في ميامي.

مانهاتن لديها عدد من برامج خفض الضرائب لبعض المباني التي تقلل من الضرائب لمدة 10 أو 15 أو 20 عاما في بعض الحالات. راجع صفحة الضرائب العقارية لمزيد من المعلومات.

ميامي لديها إعفاء من المنازل لمشتري المنازل الأولية من 25،000 دولار ، ولكن قيمة هذا الإعفاء ضئيلة جدا. انظر المزيد من النقاش حول هذا الموضوع على صفحة الضرائب العقارية.

 

الرهن العقاري

إذا قرر المالك الحصول على رهن عقاري ، فسيكون لديه نفقات شهرية تشمل الفائدة والأصل. نظرًا لطبيعة حسابات الرهن العقاري ، في السنوات الأولى ، سيدفع المشتري في الغالب الفائدة ، والتي يتم خصمها لأغراض ضريبية أمريكية. في السنوات اللاحقة ، فإن المشتري دفع معظمها أصل.

فعلى سبيل المثال، إذا اشترى المشتري عقارا بمبلغ 000 000 1 دولار ومول 000 500 دولار بنسبة 5.5 في المائة لفترة محددة مدتها 30 سنة، فإن مجموع مدفوعات الرهن العقاري للسنة سيكون 067 34 دولارا (أو 839 2 دولارا في الشهر). ومن هذا المبلغ، سيكون مبلغ 332 27 دولارا فائدة معفاة من الضرائب. ومع مرور الوقت، ومع سداد أصل القرض، سينخفض مبلغ الفائدة المعفاة من الضرائب. في السنوات الأولى ، ومع ذلك ، هو حساب كبير جدا لتعويض إيرادات الإيجار.

لمزيد من المعلومات حول الرهون العقارية، انتقل إلى صفحة تمويل الرهن العقاري.

 

التامين

يجب على المالك الحصول على التأمين على الممتلكات نفسها وكذلك التأمين على المسؤولية. هذه التكلفة ليست سوى بضع مئات من الدولارات سنويا. في كثير من الأحيان ، سيطلب المالك من مستأجريه أيضًا الحصول على التأمين ، لذلك يتم تخفيف المخاطر على المالك.

في ولاية فلوريدا، فإن صاحب منزل قائم بذاته ترغب في الحصول على التأمين ضد الفيضانات والأعاصير.

 

رسوم الوساطة

في الولايات المتحدة ، يدفع البائعون دائمًا العمولة في معاملة الشراء. يدفع البائع بشكل عام عمولة قدرها 6٪ من سعر الشراء ، والذي يقسم بالتساوي بين وسيط المشتري ووسيط البائع. لذلك ، لا يدفع المشترون شيئًا لجعلنا نعمل نيابة عنهم في صفقة شراء.

إذا قرر المشتري أنهم يريدون تأجير شقتهم الجديدة، في مانهاتن ، فإنهم لن يدفعوا شيئًا مقابل مساعدتنا في العثور على مستأجر ، نظرًا لأن العمولة (15٪ من الإيجار السنوي ، مقسمة بالتساوي بين سماسرة المشتري والبائع) تدفع عادة من قبل المستأجر. في ميامي ، ومع ذلك ، من المعتاد أن يدفع المالك العمولة (10٪ من الإيجار السنوي ، مقسمًا بالتساوي بين سماسرة المشتري والبائع) للعثور على مستأجر.

تعرف على مزيد من المعلومات حول استئجار منزلك على صفحة إدارة العقارات.

 


 

التكاليف غير التشغيلية

الاهلاك

تسمح الحكومة الأمريكية لأصحاب العقارات الاستثمارية بتخفيض سعر الشراء وتكاليف الإغلاق المتعلقة بعدم التمويل على مدى 27.5 عامًا. فعلى سبيل المثال، إذا اشترى المشتري عقارا بمبلغ 000 000 1 دولار وكانت تكاليف الإقفال المتصلة بعدم التمويل 000 25 دولار (000 000 1 دولار ضعف 2.5 في المائة المشار إليها أعلاه)، يمكن للمشتري أن يخصم 273 37 دولارا في السنة، أو 106 3 دولارات في الشهر، كاستهلاك. هذه مصروفات غير نقدية كبيرة يمكن خصمها من إيرادات الإيجار.

 

الاستهلاك

كما تسمح الحكومة الأمريكية لمالك عقار استثماري بخصم استهلاك جزء التمويل من تكاليف الإغلاق على مدى مدة القرض. هذا هو أيضا النفقات غير النقدية التي يمكن خصمها من إيرادات الإيجار.

 


 

الدخل السلبي الخاضع للضريبة

في نهاية المطاف ، مع جميع الخصومات (النقدية وغير النقدية المذكورة أعلاه) أن حكومة الولايات المتحدة تسمح ، في السنوات الأولى ، المستثمر الذي يمول شراء العقارات سيكون له دخل سلبي خاضع للضريبة (أو خسائر ضريبية). ولا ينبغي الخلط بين ذلك والخسائر النقدية، حيث أنه مع دفع 40 في المائة دفعة أولى، من المرجح أن ينكسر المالك حتى لأغراض نقدية (على سبيل المثال، لا يولد دخلاً نقدياً ولا خسائر). ويمكن ترحيل هذه الخسائر الضريبية إلى سنوات عندما يكون الممتلكات دخلا لأغراض ضريبية، ويعوض هذا الدخل ويلغي الضرائب لتلك السنوات. ومع مرور الوقت، سوف تنمو الإيرادات النقدية وكذلك قيمة العقار.

 

المحتوى ذي الصلة:

كيفية الاستثمار في العقارات

الأسئلة الشائعة: شراء شقة في مدينة نيويورك

قائمة مرجعية للمشتري الأجنبي لشراء شقق نيويورك

جدولة شخص
اجتماع مع فريقنا

جدولة اجتماع

هل أحتاج إلى سمسار عقارات؟