الفرق بين CO OP VS CONDO

تحديد نوع العقار الذي يجب شراؤه
 

طلب اجتماع

قبل البدء في البحث عن الممتلكات ، يجب على المشترين فهم الأنواع المختلفة من العقارات المتاحة للبيع في سوقهم. على سبيل المثال، مانهاتن لديها أربعة أنواع فريدة من نوعها الملكية، بما في ذلك: التعاونيات (coops)، الوحدات السكنية (الشقق)، والمنازل (أو الأحجار البنية) والشقق. مانهاتن العقارات تتكون من ما يقرب من 25 ٪ من الشقق ، 70 ٪ أقفاص و 5 ٪ condops والمنازل. في ميامي، هناك نوعان فقط من الممتلكات: الشقق والمنازل القائمة بذاتها. وكيل العقارات جيدة سوف تعرف جميع الإيجابيات والسلبيات حول شراء شقة،حظيرة، كوندوب أو منزل قائم بذاته.  

الشقق

الوحدات السكنية هي ملكية عقارية ، مثل امتلاك منزل ، حيث يحمل المالك سند ملكية بموجب سند شقة ونسبة مئوية من مناطقها المشتركة. يدفع المالكون ضرائب عقارية للمدينة ورسومشهرية في شكل رسوم مشتركة لمجلس الشقة، الذي يشرف على تشغيل الشقة. يمكن الحصول على التمويل التقليدي لشراء الشقة مع دفعة مقدمة بنسبة 20٪ في معظم الحالات للمقيمين في الولايات المتحدة ودفعة مقدمة بنسبة 30٪ للمواطنين الأجانب.

بالنسبة للكثيرين ، فإن إيجابيات شراء وحدة الشقة تفوق السلبيات. بشكل عام ، تسمح الشقق للمالكين بتأجير شققهم من الباطن مع قيود قليلة. وبالإضافة إلى ذلك، تسمح الشقق بتملك الأجانب، ولديها قيود أقل، وتتطلب مدفوعات مقدمة أقل، وأسهل من الأقفاص للتمويل. تم بناء معظم الشقق في السنوات الثلاثين الماضية وتشمل العديد من وسائل الراحة التي يتوقعها المالكون الحاليون والمستأجرين ، بما في ذلك مراكز اللياقة البدنية وحمامات السباحة والصالات ، إلخ. لم يتم العثور على هذه المرافق في معظم الأقفاص. كل هذه الميزات تجعل الشقة أكثر قابلية للتسويق ، مما يزيد من قابليتها للبيع. تضم شقق مدينة نيويورك 25٪ فقط من إجمالي العقارات السكنية المعروضة للبيع في مانهاتن. هذا القيد العرض واستصواب الشقق الجديدة التي لديها العديد من وسائل الراحة جعل الشقق أكثر تكلفة من الأقفاص.

آخر نقطة بيع كبيرة لمانهاتن الشقق هي التخفيضات الضريبية التي يقدم بعضها مثل 421G و 421A تخفيض الضرائب. في 70، أطلقت المدينة برنامجا لتحفيز المطورين للبناء على الأراضي الشاغرة في حين تلقي إعفاء 10 سنوات على دفع الضرائب. مشتري المنازل والمستثمرين الذين اشتروا وحدات في شقة مع تخفيض الضرائب سوف تستفيد أيضا من هذه الإعفاءات الضريبية 10 سنوات. رأينا مؤخرا عودة هذه التخفيضات الضريبية على حفنة من الشقق مانهاتن ويمكنك معرفة المزيد على بلوق أدناه:

ذات صلة: "عودة وزوال تخفيض الضرائب لمدة 20 عاما"

ولذلك، ينبغي للمستثمرين والمشترين الأجانب أن يركزوا عمليات البحث عن ممتلكاتهم على الشقق.

خلاصة القول، الشقق السكنية هي / لديها:

  • قيود قليلة

  • المستثمر ودية

  • سهولة الحصول على التمويل

  • المشترين الأجانب المحترفين

 

شقق مدينة نيويورك للبيع

 

اقفاص

التعاونيات (أو التعاونيات) هي المباني التي تملكها الشركات التي تبيع أسهم الأسهم في شركة للمساهمين مقابل عقود إيجار طويلة الأجل مملوكة. يسمح عقد الإيجار الخاص للمساهم الذي يشتري حصة باستخدام شقة معينة في مبنى حظيرة. وكلما كانت الشقة التعاونية أكبر، كلما زاد عدد الأسهم التي سيحصل عليها المساهم وكلما زادت تكاليف الصيانة التي سيدفعها المساهم. يتم دفع رسوم الصيانة للشركة وتشمل جميع نفقات البناء ، بما في ذلك الضرائب العقارية وفوائد الرهن العقاري إذا كانت الشركة تحتفظ برهن عقاري على المبنى. نسبيا، ويحظر المباني الشقة من الحصول على الرهون العقارية، لذلك لا يمكن أن تشمل رسوم الشقة HOA فوائد الرهن العقاري.

هناك العديد من الايجابيات حظيرة وسلبيات لشراء شقة تعاونية. أولاً، عادة ما تكون الشقق السكنية أكثر تكلفة من الأقفاص لأن التعاونيات أكبر سناً وتمثل 70% من السوق. بيد أن التعاونيات يمكن أن تشكل أي قواعد يريدونها ويجب على حملة أسهمها الالتزام بتلك القواعد. وبموجب الملكية التعاونية، يُطلب من حملة الأسهم عموماً شغل شققهم كمقر إقامة أساسي. بالإضافة إلى ذلك ، لدى الأقفاص قواعد تحد بشدة من عقود الإيجار من الباطن أو تحظرها ، لذلك حذار المستثمرين أن لا تعتبر تعاونية استثمارًا جيدًا.

واحدة مشتركة تعاونيّة عمل نيويورك قاعدة الحظر من امتلاك أجنبيّة. وبوجه عام، تحظر التعاونيات المشترين الأجانب لأنه قد يصبح من المستحيل مقاضاة مواطن أجنبي يملك الجزء الأكبر من أصوله ومصادر دخله خارج الولايات المتحدة.  وحتى لو حصلت الشركة التعاونية على حكم ضد مالك أجنبي، فمن المرجح أن يكون غير قابل للتحصيل إذا كانت أصول المالك تقع على بعد 000 4 ميل في بلد آخر.

يتطلب تمويل شقة تعاونية استخدام قرض شخصي بدلاً من الرهن العقاري. ستقوم الشركة التعاونية بإملاء مبلغ سعر الشراء الذي يمكن تمويله، أي ما يعادل 50٪ - 75٪ من قيمة العقار. كما هو الحال مع الرهن العقاري ، والفائدة على القرض الشخصي هو خصم لأغراض الضرائب. إحدى السمات المشتركة للأقفاص هي ضريبة الوجه ، بشكل عام 2-3٪ من سعر بيع الشقة ، التي يدفعها البائع إلى الشركة التعاونية عند بيع شقة. يجب إجراء مقابلات مع المالكين المحتملين (والمستأجرين، إذا سمح المجلس بذلك) من قبل مجلس إدارة كوب وتقديم الطلبات الرسمية إلى المجلس للموافقة عليها. هذه العملية يمكن أن تستغرق شهورا، وليس أسابيع، كما هو الحال مع الشقة. في حين أن الشقق تتطلب أيضًا طلبًا ، لا يتم إجراء مقابلات مع المشترين والمستأجرين من قبل مجلس الشقة وعملية الموافقة أسهل بكثير.

ذات الصلة: "الأسئلة الشائعة: شراء شقة في مدينة نيويورك"

Co op pros و cons تشمل ما يلي:

  • التقييديه

  • غير صديقة للمستثمرين

  • حظر الملكية الأجنبية

  • عادة ما يحظر أو يحد من عقود الإيجار من الباطن

  • يفضل ملكية المنازل الأولية

 

اتفاقية نيويورك COOPS للبيع

 

كوندوبس

يستخدم مصطلح كوندوب في الدوائر العقارية في مدينة نيويورك كحظيرة مع قواعد الشقة. من الناحية الفنية، ومع ذلك، يتم تعريف كوندوب كحظيرة السكنية التي باعت الطابق الأرضي كوحدة تجارية. في الممارسة العملية، ومع ذلك، يستخدم هذا المصطلح كمعنى حظيرة مع قواعد الشقة. بموجب قواعد الشقة ، تسمح condops بالتأجير من الباطن والملكية الأجنبية. وغالبا ما تقع المباني المبنية على عقود إيجار الأراضي في فئة كوندوب. يتطلب المبنى الذي لديه إيجار أرض من المالكين دفع الإيجار على الأرض الأساسية على مدى فترة طويلة ، عادة 99 عامًا (مثل العقارات في لندن). وعادة ما تجدد عقود الإيجار هذه، من الناحية العملية، قبل انتهاء عقد إيجار الأرض.

خلاصة القول، مبنى كوندوب هي / لديك:

  • قيود قليلة

  • المستثمر ودية

  • المشترين الأجانب المحترفين

 

الفرق بين الشقة والشقة

الفرق الرئيسي بين الشقة والشقة هو هيكل الملكية. الشقة هي عقار مستأجر تملكه شركة تعمل في مجال إدارة العقارات لتوليد إيرادات الإيجار. عموما، في مبنى سكني، جميع الوحدات هي نفسها والمالك هو نفسه. في المقابل ، الشقة هي مسكن خاص يمكن تأجيره للمستأجرين. عندما تستأجر شقة، المالك الفردي هو مالك العقار.  عندما تستأجر شقة، الشركة التي تملك المبنى هي مالك العقار. الشقق هي أعلى من حيث الجودة من المباني السكنية، كما يعيش العديد من أصحاب المنازل الأولية في المباني الشقة. للوهلة الأولى، قد تبدو العديد من وسائل الراحة في الشقق والمباني السكنية هي نفسها، ولكن من المرجح أن تجد إصدارات أكثر رقيًا مع الشقق السكنية، نظرًا لأن وسائل الراحة الأفضل تساعد على رفع قيم الممتلكات

 

تاون هاوس (والمنازل القائمة بذاتها)

امتلاك تاون هاوس، أو براونستون، كما يطلق على البعض، هو مثل امتلاك منزل عائلة واحدة. يحصل المالك على حق الملكية بموجب سند العمل وهو الطرف الوحيد المسؤول عن دفع الضرائب وصيانة المباني. كثير من الناس استخدام شروط تاون هاوس وبراونستون بالتبادل، ومع ذلك، يمكن أن يكون غنافي تاون هاوس في الطوب الأحمر، والحجر الجيري، والحجر الرملي البني، أو الخشب، في حين يتم غميد حجر البراون في الحجر الرملي البني.

منزل تاون هو مسكن متعدد الطوابق (مرفق أو منفصل) بني بالقرب من الشارع وتحجيمه على نحو مماثل للمنازل المحيطة به. مانهاتن لديها العديد من أنواع المنازل بما في ذلك الاتحادية، والنهضة اليونانية، والنهضة القوطية، الإيطالية، والأساليب المعمارية الإمبراطورية الثانية من أوائل ومنتصف القرن التاسع عشر، فضلا عن العصر الجديد Grec، الرومانية، إحياء النهضة، وأنماط النهضة الاستعمارية الأمريكية. تاون هاوس (والمنازل القائمة بذاتها).

الشقة مقابل COOP مدينة نيويورك

 

تاون هاوس لأسرة واحدة أو متعددة العائلات

المشتري تاون هاوس لديه خيارين – تاون هاوس عائلة واحدة أو تاون هاوس متعددة الأسر. يعتمد تحديد اختيار المالك على احتياجات المالك للحرية والخصوصية ، حيث سيقدم الأول أقصى استفادة من كل منها. شراء أسرة متعددة، ومع ذلك، يمكن أن تجعل ملكية المنازل أكثر بأسعار معقولة كما مالك سوف جمع الإيجار من المستأجرين.

إحصاءات تاون هاوس لمانهاتن في عام 2010

مدينة نيويورك تاون هاوس تمثل 3٪ فقط من مبيعات العقارات في مانهاتن، حيث كان هناك 196 معاملة فقط. وكان متوسط سعر البيع لمانهاتن على نطاق واحد عائلة تاون هاوس 7948000 $ مع متوسط حجم 4909 قدم مربع أو 1619 دولارا للقدم المربع (أو 17428 دولارا لكل طن متري مربع). بالنسبة لسوق الرفاهية ، أعلى 10 ٪ من جميع المبيعات ، كان متوسط سعر البيع لتاون هاوس ذات الأسرة الواحدة على نطاق مانهاتن 18،130،000 دولار مقابل 8914 قدم مربع ، أو 2034 دولارًا أمريكيًا لكل قدم مربع (أو 21893 دولارًا أمريكيًا لكل طن مربع).

العوامل الأساسية التي تؤثر على قيمة تاون هاوس

العوامل الأساسية التي توفر قيمة لتاون هاوس هي 1) ما إذا كان هناك مستأجرين قائمين للتحكم في الإيجار أم لا ، 2) الموقع ، 3) حالة المبنى ، و 4) واجهة ، أو عرض المبنى.

التحكم في الإيجار

إذا قررت السير في الطريق متعدد العائلات، تذكر أن مدينة نيويورك لديها ضوابط إيجار هائلة على مستوى المدينة (أو ضوابط الأسعار) التي قد تنطبق إذا كان هناك ست وحدات أو أكثر في المبنى.  وسيكون من الحكمة للمشتري أن يبتعد عن المباني التي تسيطر على الإيجار أو المستأجرين المستقرين للإيجار منذ أن نقلت الملكية إلى المالكين الجدد، فتفعل ذلك جميع ضوابط الإيجار. من المرجح أن المالك الجديد لن يتمكن من طرد مستأجري العقار إذا قرر المالك إنشاء منزل عائلة واحدة. التحكم في الإيجار يفضل المستأجر ، لذلك يجب أن يعرف الملاك هذه القواعد من الداخل والخارج.  عند البحث عن منازل مدينة نيويورك ، يجب على المشترين البحث عن المباني التي تحتوي على مستأجرين "سعر السوق" أو "السوق الحرة". وهذا لا يعني أن المستثمر لا ينبغي أبدا شراء عقار مع المستأجرين مراقبة الإيجار. ومع ذلك ، يجب أن يعرف المستثمر أن حريته ستكون مقيدة بشدة بموجب قوانين مراقبة الإيجار في مدينة نيويورك ، وبالتالي ، من المرجح أيضًا أن تكون قيمة العقار ضعيفة إذا كان مستأجرو مراقبة الإيجار في مكانهم.

ذات الصلة: "الانتقال إلى مدينة نيويورك - دليل تأجير الشقق"

الموقع والموقع والموقع

يتم تقييم منازل مدينة نيويورك على أساس الكتلة التي هم عليها. بالإضافة إلى ذلك ، يؤثر تكوين كل كتلة على القيمة ، نظرًا لوجود قيمة أكثر في كتلة تحتوي على صفوف من Townhouses دون انقطاع من كتلة مع بناء كبير صفعة الداب في منتصف الكتلة التي تقاطع الاستمرارية. على كل من Upper East Side و Upper West Side ، فإن أغلى تاون هاوس عموما تلك الكتل المجاورة لحديقة سنترال في 60s و 70s. على Upper West Side ، تاون هاوس التي هي على كتل مجاورة لحديقة ريفرسايد في 70s و 80s هي أكثر تكلفة من تلك المجاورة لوسط بارك في 80s و 90s. على Upper East Side ، تاون هاوس على كتل مجاورة لبارك أفنيو في 60s، 70s، 80s و 90s هي أكثر تكلفة من تاون هاوس المتبقية في المنطقة.

حالة المبنى

تم بناء معظم منازل مدينة نيويورك في القرن التاسععشر ، لذلك فهي أقدم المباني في المدينة. وبناء على ذلك، سيتعين على المشتري أن يقرر مقدار التجديد وإعادة التشكيل الذي هو أو هي على استعداد لجعل في الحصول على تاون هاوس في حالة لتلبية احتياجات المشتري. في حين تم ترميم العديد من المنازل بالكامل أو تجديدها ، لم يتم ترميم العديد منهم.

واجهه

عموما، واجهة، أو عرض المبنى، له تأثير كبير على قيمة تاون هاوس. المشتري سوف يدفع أكثر من ذلك بكثير لتاون هاوس 24 قدما واسعة من لتاون هاوس 15 قدما واسعة، كل شيء على قدم المساواة، بما في ذلك لقطات مربع مجموع. إذا كنت تريد منا أن نعد البحث عن تاون هاوس بالنسبة لك، يرجى الذهاب إلى بحثنا مصممة خصيصا.

خلاصة، تاون هومز:

  • لا توجد قيود

  • صديقة للمستثمرين

 

تاون هاوس للبيع

 

كوندو vs تاون هاوس

منزل تاون هاوس يشير إلى نمط البناء. المنازل عادة ما يكون ما لا يقل عن 2 قصص وترتبط بعضها البعض في صف واحد. في حين أنه مثل منزل ، حيث يملك المالك الهيكل والأرض ، فإنه ليس قائما بذاته. يتقاسم تاون هاوس جدارًا أو أكثر مع وحدات أخرى مملوكة بشكل مستقل. يتم تحديد تكاليف الصيانة للمنزل من قبل جمعية أصحاب المنازل في المجتمع. في المقابل، مبنى الشقة هو مبنى مع وحدة منفصلة مملوكة من قبل الأفراد المقيمين. يمتلك السكان ويحافظون على الجزء الداخلي من وحدتهم، لكنهم لا يملكون مباشرة العقار الذي يقع عليه المبنى. 

ذات صلة: "أسعار تاون هاوس ارتفعت مرتين أسرع من الشقق"

 

عودة قصر العائلة الواحدة

يشتري المستثمرون المباني السكنية في مدينة نيويورك ويحولونها مرة أخرى إلى منازل ذات عائلة واحدة. مانهاتن تاون هاوس مدينة نيويورك المبيعات ، على وجه الخصوص ، أصبحت شعبية متزايدة. وفي السنوات الثلاث الماضية، تم شراء وحدات أسرية منفردة إلى ثلاث وحدات ثلاث مرات أكثر مما تم شراؤه في السنوات الثلاث السابقة مجتمعة. ولكن لماذا يحدث هذا؟ يبدو أن العقارات الفاخرة تغيير الأيدي بين المستثمرين الأثرياء هو أكثر ربحية من التعامل مع مبيعات أصغر من صاحب المنزل العادي، الذي هو شراء العقارات لأسباب مختلفة تماما.

المشترين على المدى الطويل يجدون صعوبة في العثور على منزل عائلة واحدة في مانهاتن أنهم يخلقون الخاصة بهم. ومن المفارقات أن العديد من هذه المنازل كانت في البداية منازل ذات عائلة واحدة لتبدأ. الآن ، يستثمر أصحاب المنازل الملايين لتجديد وإعادة بنائها إلى تخطيطاتهم الأصلية من دولتهم الحالية متعددة العائلات. وهذا غالبا ما ينطوي على إعادة السباكة, الأسلاك وتمزيق الجدران وضعت في بعد وقوعها.

وكلاء العقارات في مانهاتن يقدرون أن متوسط تاون هاوس الكامل في Upper West Side يكلف ما يقرب من 10 مليون دولار. ويمكن أن تعيد لهم التجديدات لإعادة المبنى إلى تخطيطه الأولي مبلغ إضافي قدره 3 إلى 5 ملايين دولار.

على الجانب الآخر ، أصبحت الإيجارات متعددة العائلات أكثر شعبية في المدينة. ولا تزال بيئة العمل بعد عام 2008 غير مؤكدة، مما يعني أن عدداً أكبر وعدداً من الناس يستأجرون، وأحياناً مع عدة أسر أخرى. هذا ليس السيناريو المثالي للمالك. مع كل عضو جديد على العقد ، واحتمالات الإيجار التي تضيع ، أو المشاكل الناشئة الزيادات. في ضوء سوق الإيجار الهش ، تصبح فكرة تأجير الوحدات الفردية في منزل المرء أقل جاذبية ، وربما تشير إلى سبب اختيار المزيد من المالكين لتحويل المنازل متعددة العائلات إلى مساكن فردية ، وتقديم الطعام حصريًا إلى سوق الرفاهية في مانهاتن ، بدلاً من عامة السكان.

إنه شيء واحد لامتلاك مسكن لعائلتك لوضع جذورها ، وآخر لتحليل الوضع الحالي لسوق الإسكان من حيث إمكانية الإيجار وسهولة إعادة البيع على الطريق. مع الإيجارات متعددة الأسر أصبحت أكثر شعبية، يبدو أن التجديدات لتحويل إلى منزل عائلة واحدة قد يكون جيدا يستحق الاستثمار.


 

الآن ، نأمل ، عليك الآن فهم الفرق بين co op مقابل المباني الشقة ، تاون هاوس مقابل الشقة ، فضلا عن نوع آخر من الخصائص المتاحة في مدينة نيويورك وميامي.

 

بيع منزلك

جدولة شخص
اجتماع مع فريقنا

جدولة اجتماع

هل أحتاج إلى سمسار عقارات؟