تمويل الرهن العقاري - الرهن العقاري الأجنبي

تحديث سبتمبر 2019:

وقد انخفضت أسعار الفائدة على الرهن العقاري منذ نفس الوقت من العام الماضي وتستريح بالقرب من أدنى مستوياتها القياسية. وفي يوم الجمعة 6 سبتمبر 2019، سجل معدل الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا 3.48٪، في حين اقتربت البورصة من مستوى قياسي يزيد على 26900. وبالمقارنة، على مدى السنوات الثلاثين الماضية، بلغ متوسط معدل الرهن العقاري نفسه حوالي 6.25%. وفي السنوات العشر الماضية، كانت المرة الوحيدة التي انخفض فيها المعدل مرتين في سبتمبر 2016، مع انخفاض بنسبة 3.42٪، وفي نوفمبر 2012، مع انخفاض بنسبة 3.32٪.

ما هي الحالة الراهنة للاقتصاد الأمريكي؟

• إن الولايات المتحدة ليست في حالة ركود.
• نما الاقتصاد بنسبة 2٪ في الربع الثاني.
• وتقترب البطالة من أدنى مستوياتها منذ 50 عاماً عند 3.7%.
• وقد تسارعت الأجور والاستهلاك الشخصي.

هذا كله خبر عظيم ويتحدث عن القوة الحالية للاقتصاد الأمريكي. وفي حين من المرجح أن يؤثر إطالة أمد الحرب التجارية الحالية على المصدرين والمستهلكين الأمريكيين من خلال ارتفاع الأسعار، إلا أن احتمالات إعادة انتخاب ترامب مرتبطة ارتباطاً وثيقاً بسوق الأسهم، وسوف يفعل كل ما في وسعه للحفاظ على "داو جونز" على أقرب مستوى ممكن إلى 26,000. وبناء على ذلك، فإن أي ضعف بسبب النزاع التجاري بين الولايات المتحدة والصين سوف يحل في الأمد القريب. 

لماذا معدلات الرهن العقاري منخفضة جدا؟

• فقد ساهم ارتفاع السندات الحكومية الأميركية الذي غذته المخاوف بشأن الاقتصاد العالمي في الانخفاض بشكل مصطنع في معدلات الرهن العقاري الطويلة الأجل في الولايات المتحدة. 
• وتحاول البنوك المركزية الأوروبية واليابانية مكافحة مشاكلها الاقتصادية بمعدلات فائدة صفرية أو سلبية، الأمر الذي دفع المستثمرين إلى البحث عن العائد في أماكن أخرى. وفي الوقت الحالي، فإن سعر الفائدة الرئيسي في أوروبا هو -0.4%، وهو طارد للكثيرين! 
• وفقا لدويتشه بنك، 25٪ (أو 15 تريليون دولار) من السندات الحكومية في جميع أنحاء العالم تتاجر الآن بعوائد سلبية. وهذا رقم مثير للسخرية وقد تضاعف ثلاث مرات تقريباً منذ أكتوبر/تشرين الأول 2018، أي قبل عام واحد فقط. 
• وعلى النقيض من ذلك، فإن السندات الحكومية الأميركية توفر عائدات إيجابية تجعلها جذابة للغاية للمستثمرين الأجانب.
• فقد أدى ارتفاع الطلب الأجنبي على السندات الحكومية الأميركية إلى انخفاض سعر الفائدة على سندات الخزانة لعشر سنوات، وفي نهاية المطاف إلى انخفاض معدل الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عاماً، والذي تربطه علاقة تكافلية بسعر الفائدة على سندات الخزانة لمدة 10 سنوات.
• وفي بداية شهر أغسطس/آب، دفعت الشائعات بأن البنك المركزي الأوروبي سوف يشرع في تحفيز الصدمة والتحفيز على رأس أسعار الفائدة السلبية بالفعل، ومرافق السيولة، والتيسير الكمي التي نفذتها، المزيد من المستثمرين إلى أحضان الولايات المتحدة، حيث كثفوا مشتريات السندات الحكومية، الأمر الذي من شأنه في نهاية المطاف أن يزيد من خفض أسعار الرهن العقاري الطويلة الأجل.  

لقد رأينا هذه المسرحية من قبل:

• في الصورة أعلاه، لاحظنا أن آخر انخفاض في الأسعار كان في عام 2016، والذي كان سببه هروب المستثمرين من الاستثمارات الأوروبية بعد أن صوتت بريطانيا العظمى على الخروج من الاتحاد الأوروبي.

ماذا يعني كل هذا؟ 

ومن غير المرجح أن تنخفض المعدلات كثيراً، حيث أننا بالفعل قريبون من أدنى مستوياتها التاريخية. ولذلك فإننا نوصي بأن يعيد عملاؤنا تمويل هم الآن أو تمويل مشترياتهم العقارية الجديدة للاستفادة من ظاهرة معدل الرهن العقاري المنخفض بشكل مصطنع قبل فوات الأوان. 

ملاحظة: يصور الرسم البياني أدناه معدل الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا للأشخاص الأمريكيين أو المقيمين الدائمين. عادة ما يدفع المشترون الأجانب الذين يحصلون على قروض عقارية من بنك تجزئة نقطة إضافية 1/2.

نبذة عن برنامج الرهن العقاري الوطني الأجنبي 

الدفعة المقدمة: 30٪ المشترين الأجانب و 20٪ المشترين المحليين

30% دفعة مقدمة للرهن العقاري الوطني الأجنبي من HSBC (برنامج المشتري الأجنبي)

في إطار برنامج الدفع المقدمة بنسبة 30٪ (70٪ من القرض إلى القيمة)، هناك معايير محددة يجب أن يفي بها المبنى: يجب بيع أكثر من 90٪ من الوحدات؛ لا يمكن أن يكون أكثر من 10٪ من الوحدات مملوكة من قبل فرد واحد / كيان واحد؛ لا يمكن أن يكون أكثر من 20٪ من المبنى تجاريًا؛ أن تكون شهادات الإشغال النهائية قد صدرت لجميع الشقق؛ ويجب أن يكون لرابطة أصحاب المنازل السيطرة على المبنى. يتطلب هذا البرنامج 12 شهرًا من الاحتياطيات والحد الأقصى لمبلغ القرض هو 3,000,000 دولار.

50% برنامج الدفع المقدمة

إذا كان المبنى لا يستوفي المعايير المحددة أعلاه، على سبيل المثال، إذا كان المبنى يباع بنسبة 60٪، لا يزال البنك قد يمنح رهنًا عقاريًا. ومع ذلك، يتطلب HSBC دفعة مقدمة أعلى (أو 50٪ من القرض إلى القيمة). يتطلب هذا البرنامج 36 شهرًا من الاحتياطيات والحد الأقصى لمبلغ القرض هو 3,000,000 دولار.

المتطلبات الأخرى لكلا البرنامجين:

• يجب أن يكون عميل HSBC Premier (100,000 دولار على الإيداع - قد يكون ذلك في شكل نقد أو استثمارات)

• أسعار الفائدة هي نفسها لكل من هذه البرامج.

• يجب أن يستوفي المقترضون مؤهلات البرنامج.

سكان الولايات المتحدة

بالنسبة لمواطني الولايات المتحدة الذين يعيشون ويعملون في الولايات المتحدة على مدى العامين الماضيين والذين لديهم تاريخ ائتماني راسخ يبلغ 720+ ، تختلف مبالغ الدفعة المقدمة وفقًا لمبلغ القرض.

• 20٪ دفعة مقدمة (80٪ القرض إلى القيمة) تصل إلى 2،000،000 دولار الحد الأقصى لمبلغ القرض

• 25٪ دفعة مقدمة (75٪ القرض إلى القيمة) تصل إلى 3،000،000 دولار الحد الأقصى لمبلغ القرض

• 35% دفعة مقدمة (65% من القرض إلى القيمة) تصل إلى 4,000,000 دولار كحد أقصى لمبلغ القرض

• 40% دفعة مقدمة (60% من القرض إلى القيمة) تصل إلى 5,000,000 دولار كحد أقصى لمبلغ القرض

بالإضافة إلى ذلك ، بالنسبة لمواطن أمريكي يشتري منزلًا ثانًا ، رهناً بالموافقة الائتمانية ، يجب دفع دفعة مقدمة بنسبة 25٪ (75٪ من القرض إلى القيمة). أسعار الفائدة للمواطنين الأمريكيين أقل بنسبة .25٪ من الأسعار المبينة أعلاه للمشترين الأجانب.

أنواع أخرى من تمويل الرهن العقاري:

• منتجات الأسهم المنزلية

• FHA Loans

يرجى الاتصال بشريكنا في HSBC، كبير مسؤولي الإقراض العقاري مايكل روشيت، للاستفسار عن أسعار الرهن العقاري الحالية المزيد من المعلومات حول الأنواع المختلفة من الرهون العقارية. تخضع برامج الرهن العقاري هذه للموافقة الائتمانية وكذلك القيود الجغرافية وغيرها.

يمكنك أيضا استخدام the link أدناه لتقديم طلب للحصول على الرهن العقاري ومايكل سيكون على اتصال معك مباشرة.

الهاتف.     646-549-6524

فاكس.         347-321-4136

المحمول.     646-261-6635

البريد الإلكتروني.        michael.rochette@us.hsbc.com

التقدم بطلب للحصول على قروض HSBC PREMIER العقارية للمشترينالأجانب.

الموارد ذات الصلة:

"عملية شراء المنزل"

"إدارة العقارات للمستثمرين"

"كيفية بيع شقة الشقة مدينة نيويورك"