هل أنت جديد في مجال الاستثمار العقاري في مدينة نيويورك؟ يساعد تحديد أهدافك قبل البدء في تحديد استراتيجية عقارية استثمارية ناجحة. هناك العديد من الأسباب الوجيهة لشراء العقارات الاستثمارية في مدينة نيويورك، على سبيل المثال:
هناك العديد من الأسباب السليمة لاختيار العقارات السكنية أو التجارية في نيويورك. إذا كانت سكنية ، فإن الخيارات واسعة. أين يجب أن يكون موقع العقار الاستثماري أو العقارات؟ ما نوع العقارات الاستثمارية التي يجب اختيارها؟ وتشمل الخيارات، مدفوعة بالاستراتيجية والأهداف، الشقق الفاخرة، والشقق ذات الأسعار المنخفضة، والمنازل المستقلة، ومنازل الأسرة الواحدة، والمنازل متعددة العائلات مثل الدوبلكس أو الثلاثي أو الرباعي.
وكلاء مانهاتن ميامي العقارية قد تخدم المشترين والبائعين لأكثر من 15 عاما. لقد قمنا بحشد معرفة كبيرة بأسواق العقارات في مانهاتن وميامي التي نشاركها باستمرار مع عملائنا الذين يقدرون صدقنا ونزاهتهم.
لقد وضعنا معا في العمق خطوة بخطوة دليل عند البحث عن ميامي أو مدينة نيويورك للاستثمار العقاري
الخطوة 1 لديك استراتيجية استثمارية فعالة
يعتمد الاستثمار العقاري الناجح بشكل مباشر على بناء استراتيجية تستند إلى أهداف العمل التي تساعد على اختيار أفضل موقع ونوع عقار استثماري. يستغرق فهم سوق العقارات الاستثمارية وقتا للتعلم والفهم ، لذا فإن الجزء الرابع من الاستراتيجية الناجحة (إلى جانب الهدف والموقع والنوع) هو الاستفادة القصوى من أفضل النصائح المتاحة. نناقش أهداف الاستثمار في "استراتيجية مثبتة لشراء أول عقار مستأجر لك" و "لا تطارد العائد عند شراء عقار استثماري." يسأل المستثمرون الناجحون أنفسهم باستمرار ، "هل هذه هي أفضل نصيحة يمكنني الحصول عليها ، وهل يمكنني الاستفادة القصوى من هذه النصيحة؟
الإجابة على هذا السؤال هو ما هذه المادة هو كل شيء.
الخطوة 2 أين الاستثمار في العقارات
العقارات عالمية. وتؤثر عوامل كثيرة، من العالمية إلى المحلية، على الأسعار الجارية، وقيمة رأس المال في المستقبل، وإيرادات الإيجار الحالية. فضلا ً عن العوامل العالمية والإقليمية التي يجب مراعاتها، فإن لكل بلد لوائحه الضريبية الخاصة بالدخل والعقارات والأرباح الرأسمالية. لديهم أيضًا تكاليف الشراء والتمويل والمبيعات الخاصة بهم. ولهذه التكاليف تأثير مباشر على معدل الحد الأقصى، وصافي التدفق النقدي، والرافعة المالية، والأرباح المستقبلية.
داخل كل بلد هناك مدن. لكل مدينة فوائد وعيوب للمستثمر العقاري (المستثمرين المحليين والأجانب على حد سواء).) من خلال أخذ العوامل الإقليمية والوطنية في الاعتبار ، ومن ثم الحفر وصولا ً إلى مستوى المدينة ، يكون المستثمرون أكثر قدرة على اتخاذ القرارات الحكيمة وأفضل الخيارات ، لذلك فإنهم يزيدون من النتائج التي تحقق الأسباب السبعة المذكورة أعلاه.
الخطوة 3 اختر موقع جيد
الموقع الصحيح أمر بالغ الأهمية للنجاح في نهاية المطاف. في مقالنا "تحليل لأفضل المدن للاستثمار في تأجير العقارات في عام 2019" سترى تحليلًا مفصلًا للموضوع. وخلاصة القول إن صندوق النقد الدولي درس 57 اقتصادا ً وقسمها إلى ثلاث فئات فيما يتعلق بالاستثمار العقاري. ربطنا هذه الدراسة بأحدث تقرير لـ UBS Wealth Management على 20 مدينة فردية. ومن الواضح أن بعض مدن العالم، مثل هونج كونج وتورونتو ولندن، تقع في ما يسميه بنك يو بي إس إقليم "خطر الفقاعات". يتم سرد البعض الآخر على أنه مبالغ فيه القيمة، وقيمة إلى حد ما، وبأقل من قيمتها.
ينصب تركيزنا كوسطاء عقاريين على مدينة نيويورك ، وخاصة مانهاتن وأحيائها. ومع ذلك ، لدينا أيضا معلومات حول Downtown Miami فضلا عن نصائح عامة للاستثمار في العقارات الفاخرة في ميامي.
عند شراء عقار استثماري في نيويورك ، فإن الموقع مهم. الموقع المناسب للعقار الاستثماري بالإضافة إلى اختيار العقار المناسب نفسه سوف يحقق جميع الأسباب السبعة المذكورة أعلاه. كل مدينة لديها أحياء ، وهذه الأحياء سوف تقدم ارتفاع الأسعار إلى حد أكبر أو أصغر. كل حي سوف يجذب أيضا أنواع محددة من أسواق الإيجار. وتشمل هذه الأنواع ، على سبيل المثال:
الخطوة 4 اختر العقار المناسب
أنواع العقارات المختلفة تجذب أنواع مختلفة من المستأجرين. عندما يختار المستثمرون النوع المناسب من العقارات للشراء ، يجب عليهم النظر عن كثب واختيار المبنى المناسب لأنواع المستأجرين الذين يرغبون في جذبهم. هناك عدة أنواع من العقارات المؤجرة الجيدة.
منازل متعددة العائلات تجعل خصائص الإيجار ممتازة. الممتلكات متعددة العائلات هي ، في الأساس ، مبنى يوجد فيه أكثر من منزل قائم بذاته. قد يكون المبنى دوبلكس (منزلين) ، أو ثلاثي (ثلاثة منازل) ، أو رباعي أو رباعي (أربعة منازل) ، أو مبنى سكني (شقة أو تطوير تعاوني).
هناك العديد من المزايا للاستثمار في منزل متعدد العائلات. اختيار العقار الذي يلبي على وجه التحديد أهداف المستثمر الفورية وطويلة الأجل أمر مباشر. يختار العديد من المستأجرين تلقائيًا تقريبًا وحدة متعددة العائلات ، لذلك فإن السوق قوي. يذهبون في هذا الطريق لأنها أنواع الممتلكات الأكثر توافرا، لذلك فمن السهل بالنسبة لهم لاختيار الممتلكات المحددة التي هي حق لهم. وسوف يجدون الجيران "مثلهم تماما" حتى تكون الحياة الاجتماعية والأسرية ممتعة.
سيكون للمبنى مدير خاصية محترف للحفاظ على وسائل الراحة ، ومعالجة المشاكل.
خصائص الاستثمار متعددة العائلات تزيد من معدلات العائد أو ، على الأقل ، سلسة. إذا كان العقار الاستثماري لعائلة واحدة فارغا لمدة شهر ، تقليل العائد بنسبة 100٪. إذا كانت وحدة واحدة من أربعة بلكس غير مأهولة ل
إذا كان أحد أفراد الأسرة يعيش في وحدة واحدة وهو مدير الممتلكات للآخرين - لتعلم أساسيات إدارة وإدارة الأعمال التجارية - فإن الدخل من الوحدات الأخرى يدفع تكاليف منزل أحد أفراد الأسرة أو يساهم فيه ويولد الربح للاستثمار في شراء العقار التالي. وهذان العاملان هما حافز لضمان نجاح أعمال تأجير العقارات.
الخطوة 5 اختيار المبنى المناسب
بمجرد أن يختار المستثمرون موقع العقار ونوع العقار ، فإن القرار التالي هو حول
ومرة أخرى، تتضمن القرارات الأهداف الأساسية. وتستند القرارات، بعبارات بسيطة وعملية، إلى أمور مثل:
يميل المستأجرون إلى اختيار منزل بناءً على خمسة معايير. أنها تتلخص في هيبة، والخصوصية، والفضاء، وعرض، والراحة. "PPSVC من تأجير." هذه العوامل ليست في أي ترتيب من الأهمية لأن بعض المستأجرين جائزة واحد أو أكثر على الآخرين. دعونا نناقشها:
قد لا توفر وجهة النظر الأقل إثارة للإعجاب عائدا مرتفعا بما يكفي لتغطية علاوة تكلفة الشراء ، ولكن من خلال الاستفادة من الاستثمار ، يتم تخفيف هذه المشكلة. الوحدات ذات الإطلالات الأفضل ، خاصة إذا كان هناك القليل للاختيار في مدفوعات الإيجار ، ستشهد دائما معدلات إشغال أعلى من الوحدات ذات المناظر الضعيفة.
عندما تؤخذ في الاعتبار كل من جانب المالك والمستأجر ، فمن الأسهل اختيار المبنى المناسب ، ومن ثم تحقيق أقصى قدر من التدفق النقدي والربح.
الخطوة 6 مكونات التكلفة للاستثمار العقاري
يفهم المستثمرون الحكماء تكاليف كل من شراء العقارات في مدينة نيويورك وامتلاكها بعد ذلك. تنقسم مكونات التكلفة إلى ثلاث فئات رئيسية:
وتشمل تكاليف الاقتناء السعر المدفوع للعقار بالإضافة إلى شراء الأصناف اللازمة لتأجيرها. في مانهاتن وميامي، عادة ما يتم تضمين أجهزة المطبخ في عملية الشراء. في مانهاتن الأرضيات في شقة جديدة سيكون ولكن في ميامي، قد لا يكون. هذه التعليقات على انخفاض أسعار الشراء لشقق ميامي سوف تثير اهتمام المستثمرين الذين تشكل التكاليف الأولية لهم أولوية.
يدفع المشترون تكاليف عمليات التفتيش الخاصة بهم ، والتأمين على الملكية ، وأتعاب وكيل الملكية ، وأتعاب المحاماة الختامية ، بالإضافة إلى التكاليف التناسبية مثل الضرائب أو رسوم الإدارة التي دفعها البائع مسبقا. تشمل تكاليف التشغيل بنودا مثل رسوم إدارة الممتلكات والتأمين والضرائب والمرافق وتكاليف الرهن العقاري ، إلخ. وينبغي تغطية هذه التكاليف من خلال إيجار المستأجرين المحتلين. قد يكون المالكون مسؤولين أيضا عن تكاليف التسويق الخاصة بهم عند البحث عن مستأجرين.
عندما يبيع المالكون ممتلكاتهم الاستثمارية سيدفعون رسوم الوسيط لتسويق العقار والعثور على مشترٍ جاهز وراغب وقادر. كما يمكنهم توظيف مستشار قانوني خاص بهم، فضلاً عن كونهم مسؤولين عن أي إصلاحات لجعل العقار آمناً وعملياً.
الخطوة 7 الجانب الآخر من العملة
في حين أن هناك تكاليف، وهناك أيضا فوائد ضريبية قيمة أن المستثمرين استخدامها للحد من تكاليفها. فهو يدفع للمستثمرين لفهم قواعد ولوائح ضريبة الممتلكات لأن شراء وإدارة العقار هو معاملة تجارية ، لذلك جميع التكاليف الصالحة قابلة للخصم الضريبي.
قواعد مصلحة الضرائب مؤيدة جدا للمستثمرين على عكس العديد من البلدان. بالإضافة إلى أن التكاليف المباشرة للشراء والملكية معفاة من الضرائب ، يمكن للمالك أن يقلل من قيمة العقار على مدار 27.5 عاما. لذلك ، على الرغم من مكاسب العقار في القيمة السوقية ، إلا أنه لا يزال من الممكن إهلاكه للأغراض الضريبية. عندما يحين وقت البيع ، باستخدام 1031 Exchange (انظر أدناه) ، يمكن تأجيل الضريبة المحتملة طالما تم استثمار عائدات المبيعات في عنصر آخر "من النوع المماثل". "النوع المماثل" لا يعني بالضرورة ، لأغراض ضريبية ، قطعة أخرى من العقارات.
مدينة نيويورك تقدم فرص تخفيض الضرائب، وفلوريدا ليس لديها ضريبة دخل الدولة. ويتعين على المستثمرين الأجانب أن يلتمسوا المشورة بشأن إنشاء كيان مؤسسي ومسائل ضريبية أخرى، حتى يتجنبوا أو يقللوا من المسؤولية الضريبية في الولايات المتحدة.
بالنسبة للكيانات التجارية في الولايات المتحدة ، إذا كان الدخل الخاضع للضريبة في شركة التأجير أقل من 315،000 دولار (وهي ليست شركة C) ، فقد يتم خصم "التمرير" يساوي 20٪ من دخل الأعمال المؤهلة من فاتورة الضرائب. قوانين الضرائب في الولايات المتحدة هي مؤيدة جدا للأعمال التجارية ، و التغييرات الأخيرة في قانون الضرائب للمستثمرين وأصحاب المنازل تستحق اهتماما خاصا.الخطوة 8 ما هو 1031 ضريبة مؤجلة الصرف؟
تتيح بورصة الضريبة المؤجلة 1031 (المسماة بالقسم 1031 من قانون الإيرادات الداخلية الأمريكي) للمستثمر بيع عقار واستخدام جميع عائدات البيع لشراء عقار أو أكثر من العقارات "المشابهة" ذات القيمة المتساوية أو الأكبر، ضمن جدول زمني معتمد، دون دفع أي ضريبة أرباح رأسمالية على العقار الذي يتم بيعه. يتم تأجيل الضريبة حتى يتم إجراء تصفية نهائية دون مزيد من الاستثمار.
وبالتالي، فإن قاعدة 1031 هي طريقة ممتازة لتعظيم العائد على الاستثمار لأنه يمكن استخدام جميع الأرباح لشراء العقار التالي (أو العقارات) دون تمرير أي من الأرباح إلى الحكومة.
يمكن للمستثمرين استخدام هذه الفائدة لتوحيد أو تنويع الاستثمارات الحالية، والاستفادة القصوى من السوق الناشئة، وجعل عوائد أفضل في مكان آخر، أو إعادة تعيين ساعة الاستهلاك. براونستونز التي عقدت في نيويورك يمكن "تبادل" لشقة فاخرة ميامي، على سبيل المثال. يمكن "استبدال" الأراضي الشاغرة أو مبنى تجاري في ميامي بعقارات استثمارية أخرى في نيويورك. الخيارات كثيرة، والقواعد التي تحكم عمليات التبادل ضيقة، ويجب التعامل مع المعاملات من قبل وسيط معتمد.
من خلال الاعتماد على المشورة السليمة من وكيل العقارات أو مدير العقارات، يمكن للمستثمرين تعظيم عوائدهم. وهذا يقودنا إلى القسم التالي.
الخطوة 9 الحصول على العائد على الاستثمار الخاص بك
من الواضح أن هناك ثلاثة مكونات رئيسية للحصول على أكبر عائد على استثمارك. الأول هو الثمن الذي تدفعه. النظر في إعادة البيع في نهاية المطاف أثناء عملية الشراء هو علامة على نجاح المستثمر. المادة في the link يركز على ميامي ، ولكن المبادئ التي نوقشت هي مكونات أي عملية استثمار لشراء العقارات / إعادة البيع.
وتتسم تكاليف الملكية وإيراداتها بأهمية حاسمة بالنسبة للعائد النهائي. سؤال عملائنا غالبا ما نسأل هو كيفية الحصول على أكثر ضجة لباك بهم – إلى جانب التفاوض على سعر شراء كبير على الحق في الملكية في الموقع الصحيح. طريقة قوية لضمان ذلك هو الاستفادة من عملية الشراء.
الأول ، وواضح ، هو الحصول على قرض الرهن العقاري على الممتلكات. يتعلم المستثمرون الأجانب أن هناك مقرضين أمريكيين راسخين وراغبين عند البحث عن قروض عقارية. وكثيراً ما خفض المستثمرون المحليون بنسبة 20% واقتراض الباقي. غالباً ما يدفع المستثمرون الأجانب دفعة مقدمة بنسبة 50%.
قد تأتي الدفعة المقدمة من جني الأرباح في سوق الأسهم، أو بيع عقار قائم لتحقيق أقصى استفادة من ارتفاع الأسعار وفوائد بورصة 1031. تكلفة الاستهلاك هي خصم ضريبي ، بطبيعة الحال ، والمستأجر هناك لتغطية تكاليف القرض عن طريق الإيجار.
الطريقة الثانية الأكثر شيوعًا هي استخدام حقوق الملكية في خاصية حالية لاستخدامها كدفعة مقدمة. الطريقتان للقيام بذلك هي الحصول على قرض الرهن العقاري باستخدام حقوق الملكية من أجل الأمن. الطريقة الثانية هي استخدام خط ائتمان للأسهم المنزلية (HELOC.) والفرق الرئيسي هو أن خط الائتمان يمكن استخدامه لأي شيء ويتم دفع الفائدة فقط على الائتمان المستخدم. ولذلك، فإنه يتيح نهجا أكثر دهاء للبحث عن الممتلكات الاستثمارية المناسبة، وتغطية تكاليف الشراء وتكاليف أي تجديد، الخ.
ومن الفوائد الواضحة لتمويل عملية الشراء أن ارتفاع سعر العقار يتم تمويله من الدفعة المقدمة وإيرادات الإيجار. 600،000 دولار دفعة مقدمة على الممتلكات 3 ملايين دولار الذي يرى ارتفاع الأسعار من 5 ٪ (150،000 دولار) يعني ارتفاع يمثل 25 ٪ على عائد الدفعة المقدمة.
تمويل المستثمرين المعتمدين أمر جيد من الناحية التجارية.
استخدام مدير العقار المناسب سوف تعظيم الإشغال لأن شركة الإدارة سوف تسويق العقار للمستأجرين المحتملين، والتدقيق فيها، وإدارة عقد الإيجار أثناء نشاطها. وغالبا ً ما يؤدي قرار التعاقد مع هذا النشاط إلى تحسين عدد المستأجرين وارتفاع معدلات الإشغال. وكلاهما يؤدي إلى عائد أعلى.
العنصر الثالث للحصول على العائد الصحيح هو وضع البيع في أيدي وكيل عقاري ماهر وناجح سيقوم بتسويقه بشكل صحيح. سيساعد الوكيل في التفاوض على أفضل سعر ستحمله السوق ، وفقًا لأفضل الشروط للمالك الحالي ، وضمن الجدول الزمني المفضل للمالك.
ضع هذه العناصر الثلاثة معا ، بما في ذلك بورصة 1031 إذا كان ذلك مناسبا ، وسيحقق العقار أعلى عائد على الاستثمار. هذا ما يدور حوله اتخاذ أفضل قرار للاستثمار العقاري.
الخطوة 10 إدارة الممتلكات للمستثمرين
إدارة العقارات الاستثمارية بشكل فعال يستغرق وقتا ومهارة وخبرة. هناك نوعان من إدارة الممتلكات ، "إدارة الممتلكات الخفيفة" و "إدارة الممتلكات الكاملة". إدارة العقارات الخفيفة هي طريق يسلكه العديد من العملاء لأنه يعتني بالعناصر الأولية والحرجة ، ويمكن أن يبدأ بمجرد أن يكون العقار الاستثماري المختار متعاقدًا.
تدير هذه الخدمة جميع الخطوات التي تبدأ بالعثور على المستأجر المناسب. يتم تسويق العقار الاستثماري للمستأجرين المحتملين ، ويتم فحص المستأجر ، وإعداد الإيجار ، ودعم الطلبات إلى لوحات الشقق ، ويتم ترتيب أي إصلاحات ضرورية ، وما إلى ذلك. إدارة العقارات الخفيفة يستبعد التعامل مع أموال المستأجر أو المالك ولكن لا تشمل إنهاء وتجديد عقود الإيجار.
وتشمل هذه الخدمة التعامل مع الإيجارات ودفع الفواتير، وما إلى ذلك مع الخدمات المحاسبية الكاملة والإبلاغ المالي. كما أنها تهتم بعمليات إخلاء المستأجرين إذا كان ذلك ضرورياً على الإطلاق.
الخطوة 11 ملاحظات ختامية
شراء وامتلاك العقارات الاستثمارية هو نموذج عمل مربح، وطريقة مثبتة جيدا لبناء وحماية الثروة. من خلال الاستفادة من الاستثمارات ، والاستفادة من جميع البدلات الضريبية المحتملة والتأجيلات ، وتثبيت المستأجرين المناسبين يزيد من ارتفاع العائد والأسعار. الاستثمار العقاري في مدينة نيويورك هو دائما رهان قوي.
اختيار شركة إدارة عقارية ذات خبرة لتسويق العقارات الاستثمارية ، واختيار المستأجرين ، وترتيب وثائق الإيجار الواقية من المالك هو عنصر معقول آخر لتصبح مالك ًا استثماريًا ناجحًا. العقارات الاستثمارية تثبت نفسها لتكون وسيلة قوية لتحقيق العديد من الأهداف.
اتصل بنا اليوم وتعلم كيفية الاستثمار في العقارات في مانهاتن أو ميامي.
مكتب مانهاتن
157 شارع كولومبوس، 4الفل
نيويورك، نيويورك 10023
+1-646-376-8752
مكتب ميامي
1688 شارع ميريديان، جناح 700
ميامي بيتش, فلوريدا 33139
+1-305-296-8885