دليل الاستثمار العقاري في مدينة نيويورك

يعتمد الاستثمار العقاري الناجح بشكل مباشر على بناء استراتيجية تستند إلى أهداف العمل التي تساعد على اختيار أفضل موقع ونوع عقار استثماري. يستغرق فهم سوق العقارات الاستثمارية وقتا للتعلم والفهم ، لذا فإن الجزء الرابع من الاستراتيجية الناجحة (إلى جانب الهدف والموقع والنوع) هو الاستفادة القصوى من أفضل النصائح المتاحة. نناقش أهداف الاستثمار في "استراتيجية مثبتة لشراء أول عقار مستأجر لك" و "لا تطارد العائد عند شراء عقار استثماري." يسأل المستثمرون الناجحون أنفسهم باستمرار ، "هل هذه هي أفضل نصيحة يمكنني الحصول عليها ، وهل يمكنني الاستفادة القصوى من هذه النصيحة؟

الإجابة على هذا السؤال هو ما هذه المادة هو كل شيء.

العقارات عالمية. وتؤثر عوامل كثيرة، من العالمية إلى المحلية، على الأسعار الجارية، وقيمة رأس المال في المستقبل، وإيرادات الإيجار الحالية. فضلا ً عن العوامل العالمية والإقليمية التي يجب مراعاتها، فإن لكل بلد لوائحه الضريبية الخاصة بالدخل والعقارات والأرباح الرأسمالية. لديهم أيضًا تكاليف الشراء والتمويل والمبيعات الخاصة بهم. ولهذه التكاليف تأثير مباشر على معدل الحد الأقصى، وصافي التدفق النقدي، والرافعة المالية، والأرباح المستقبلية.

داخل كل بلد هناك مدن. لكل مدينة فوائد وعيوب للمستثمر العقاري (المستثمرين المحليين والأجانب على حد سواء).) من خلال أخذ العوامل الإقليمية والوطنية في الاعتبار ، ومن ثم الحفر وصولا ً إلى مستوى المدينة ، يكون المستثمرون أكثر قدرة على اتخاذ القرارات الحكيمة وأفضل الخيارات ، لذلك فإنهم يزيدون من النتائج التي تحقق الأسباب السبعة المذكورة أعلاه.

نظرة عامة على الحي لمستثمري العقارات في مدينة نيويورك

الموقع الصحيح أمر بالغ الأهمية للنجاح في نهاية المطاف. في مقالنا "تحليل لأفضل المدن للاستثمار في تأجير العقارات في عام 2019" سترى تحليلًا مفصلًا للموضوع. وخلاصة القول إن صندوق النقد الدولي درس 57 اقتصادا ً وقسمها إلى ثلاث فئات فيما يتعلق بالاستثمار العقاري. ربطنا هذه الدراسة بأحدث تقرير لـ UBS Wealth Management على 20 مدينة فردية. ومن الواضح أن بعض مدن العالم، مثل هونج كونج وتورونتو ولندن، تقع في ما يسميه بنك يو بي إس إقليم "خطر الفقاعات". يتم سرد البعض الآخر على أنه مبالغ فيه القيمة، وقيمة إلى حد ما، وبأقل من قيمتها.

ينصب تركيزنا كوسطاء عقاريين على مدينة نيويورك ، وخاصة مانهاتن وأحيائها. ومع ذلك ، لدينا أيضا معلومات حول Downtown Miami فضلا عن نصائح عامة للاستثمار في العقارات الفاخرة في ميامي.

عند شراء عقار استثماري في نيويورك ، فإن الموقع مهم. الموقع المناسب للعقار الاستثماري بالإضافة إلى اختيار العقار المناسب نفسه سوف يحقق جميع الأسباب السبعة المذكورة أعلاه. كل مدينة لديها أحياء ، وهذه الأحياء سوف تقدم ارتفاع الأسعار إلى حد أكبر أو أصغر. كل حي سوف يجذب أيضا أنواع محددة من أسواق الإيجار. وتشمل هذه الأنواع ، على سبيل المثال:

• المهنيين الذين يفضلون استئجار بدلا من امتلاك عقار قريب من مكان عملهم، والتي تلبي أيضا أهدافهم نمط الحياة الاجتماعية والعائلية.
• الأفراد الأثرياء الذين يريدون pied-à-تير لزيارات العمل أو عطلة الملكية لأطول الإشغال، حتى أسرهم يمكن الاستفادة القصوى من المبنى والمنطقة الاجتماعية، وتناول الطعام، ووسائل الراحة للتسوق.
• الأشخاص الذين هم من العائلات الشابة الذين يفضلون أو يجب عليهم استئجار المنزل المناسب في المكان المناسب.
• الطلاب الذين يلتحقون بالكلية المحلية أو الجامعة أو المدرسة أو الأكاديمية الخاصة.
• كل من هذه الأمثلة الأربعة لسوق الإيجار ستساعد المستثمر على تحديد الموقع الذي يجب اختياره ونوع العقار الذي يجب اختياره. كل هذه الأسواق تميل إلى رؤية معدلات إشغال عالية بأسعار إيجار مرتفعة. ولذلك، فإنها تولد عائداً عالياً، وتدفقاً نقدياً جيداً، وارتفاعاً جيداً في أسعار العقارات.

أنواع العقارات المختلفة تجذب أنواع مختلفة من المستأجرين. عندما يختار المستثمرون النوع المناسب من العقارات للشراء ، يجب عليهم النظر عن كثب واختيار المبنى المناسب لأنواع المستأجرين الذين يرغبون في جذبهم. هناك عدة أنواع من العقارات المؤجرة الجيدة.

منازل متعددة العائلات تجعل خصائص الإيجار ممتازة. الممتلكات متعددة العائلات هي ، في الأساس ، مبنى يوجد فيه أكثر من منزل قائم بذاته. قد يكون المبنى دوبلكس (منزلين) ، أو ثلاثي (ثلاثة منازل) ، أو رباعي أو رباعي (أربعة منازل) ، أو مبنى سكني (شقة أو تطوير تعاوني).

هناك العديد من المزايا للاستثمار في منزل متعدد العائلات. اختيار العقار الذي يلبي على وجه التحديد أهداف المستثمر الفورية وطويلة الأجل أمر مباشر. يختار العديد من المستأجرين تلقائيًا تقريبًا وحدة متعددة العائلات ، لذلك فإن السوق قوي. يذهبون في هذا الطريق لأنها أنواع الممتلكات الأكثر توافرا، لذلك فمن السهل بالنسبة لهم لاختيار الممتلكات المحددة التي هي حق لهم. وسوف يجدون الجيران "مثلهم تماما" حتى تكون الحياة الاجتماعية والأسرية ممتعة.

سيكون للمبنى مدير خاصية محترف للحفاظ على وسائل الراحة ، ومعالجة المشاكل.

خصائص الاستثمار متعددة العائلات تزيد من معدلات العائد أو ، على الأقل ، سلسة. إذا كان العقار الاستثماري لعائلة واحدة فارغا لمدة شهر ، تقليل العائد بنسبة 100٪. إذا كانت وحدة واحدة من أربعة بلكس غير مأهولة ل الشهر، يتم تخفيض العائد الإجمالي بنسبة 25٪ فقط.

إذا كان أحد أفراد الأسرة يعيش في وحدة واحدة وهو مدير الممتلكات للآخرين - لتعلم أساسيات إدارة وإدارة الأعمال التجارية - فإن الدخل من الوحدات الأخرى يدفع تكاليف منزل أحد أفراد الأسرة أو يساهم فيه ويولد الربح للاستثمار في شراء العقار التالي. وهذان العاملان هما حافز لضمان نجاح أعمال تأجير العقارات.

بمجرد أن يختار المستثمرون موقع العقار ونوع العقار ، فإن القرار التالي هو حول اختيار المبنى الصحيح. وهناك جانبان لهذا القرار؛ وثمة جانبان في هذا القرار. جانب المستثمر وجانب المستأجر. الحصول عليها على حد سواء الحق، والنتيجة هي نجاح الاستثمار.

جانب المستثمر

ومرة أخرى، تتضمن القرارات الأهداف الأساسية. وتستند القرارات، بعبارات بسيطة وعملية، إلى أمور مثل:

• هل تتيح القواعد والـ regs أسعار إيجار وتأجير مقبولة؟ يمكن أن يكون لدى التعاونية لوائح تمنع تأجير الوحدة لفترة دنيا. كما تطالب التعاونيات بإجراء مقابلات مع المستأجرين المحتملين والموافقة عليهم.
• هل هناك أي مدينة أو مجموعة من الممتلكات التي قد تحد من مقدار الإيجار الذي يمكن تحصيله أو عدد الأيام (أو عدد قليل) في السنة في العقار قد منزل كل مستأجر؟
• متى سيكون العقار جاهزاً للإيجار؟ هل يستحق شراء عقار غير مكتمل بسعر ممتاز ، لتحقيق أقصى قدر من ارتفاع الأسعار في المستقبل وتفويت دخل الإيجار الأولي أو يجب عليك شراء عقار جاهز للركاب لتحقيق أقصى عائد فوري وتعويض تكلفة الشراء ، إلخ؟
• إذا كان العقار مكتملًا، فما هو حالته؟ فحص مهني من قبل مفتش المنزل المؤهلين، ويفضل العمل وفقا لمعايير التأمين الصحي بعد انتهاء الخدمة (الجمعية الأمريكية لمفتشي المنزل) للتأكد من أن يتم تفتيش كل ما ينبغي تفتيشه. يجب معالجة مشاكل السلامة أو الوظائف في اتفاقية الشراء ومعالجتها قبل الإغلاق.

جانب المستأجر

يميل المستأجرون إلى اختيار منزل بناءً على خمسة معايير. أنها تتلخص في هيبة، والخصوصية، والفضاء، وعرض، والراحة. "PPSVC من تأجير." هذه العوامل ليست في أي ترتيب من الأهمية لأن بعض المستأجرين جائزة واحد أو أكثر على الآخرين. دعونا نناقشها:

• الهيبة يمكن أن تكون مهمة جدا. المستأجر الثري يبحث عن وحدة مدينة عرضية ، لأنهم يفضلون منزلًا على جناح فندق ، قد يضع هيبة العقار وموقعه على أعلى قائمته. لا يجوز للطالب أو الأسرة المهنية.
• غالباً ما تكون الخصوصية مهمة لكثير من الناس. قد يبحث أحد المشاهير أو العائلة التي لديها أطفال صغار عن الخصوصية.
• الفضاء مهم للمستأجرين مع الأطفال أو لشخص يحتاج إلى مكتب المنزل، ولكن أقل من ذلك للطالب أو المستأجر واحد الذي يريد فقط أن يكون قريبا من كليتهم أو المكتب.
• وجهات النظر مهمة لكثير من الناس. شراء وحدة متعددة العائلات التي هي عالية بما يكفي لإعطاء شعور الفضاء عند النظر من النوافذ غالبا ما يحمل قسط السعر على وحدة التي هي في الطابق السفلي مع إطلالة على جدار من الطوب. على سبيل المثال، يتطلب منظر سنترال بارك سعر شراء مرتفع، ويولد عائدًا أعلى، ويحقق سعر بيع مرتفعًا عندما يحين الوقت لتصفية الأرباح.

قد لا توفر وجهة النظر الأقل إثارة للإعجاب عائدا مرتفعا بما يكفي لتغطية علاوة تكلفة الشراء ، ولكن من خلال الاستفادة من الاستثمار ، يتم تخفيف هذه المشكلة. الوحدات ذات الإطلالات الأفضل ، خاصة إذا كان هناك القليل للاختيار في مدفوعات الإيجار ، ستشهد دائما معدلات إشغال أعلى من الوحدات ذات المناظر الضعيفة.

• الراحة مهمة لكثير من المستأجرين. انهم يريدون أن يكونوا قريبين من المكتب والكلية ومنطقة اللعب إذا كان لديهم أطفال، والنقل جيدة، الخ. الراحة هي حافز قوي وغالبا ما توفر معدلات إشغال أعلى للمالك.

عندما تؤخذ في الاعتبار كل من جانب المالك والمستأجر ، فمن الأسهل اختيار المبنى المناسب ، ومن ثم تحقيق أقصى قدر من التدفق النقدي والربح.

يفهم المستثمرون الحكماء تكاليف كل من شراء العقارات في مدينة نيويورك وامتلاكها بعد ذلك. تنقسم مكونات التكلفة إلى ثلاث فئات رئيسية:

• تكلفة الشراء
• تكاليف التشغيل
• تكلفة البيع

وتشمل تكاليف الاقتناء السعر المدفوع للعقار بالإضافة إلى شراء الأصناف اللازمة لتأجيرها. في مانهاتن وميامي، عادة ما يتم تضمين أجهزة المطبخ في عملية الشراء. في مانهاتن الأرضيات في شقة جديدة سيكون ولكن في ميامي، قد لا يكون. هذه التعليقات على انخفاض أسعار الشراء لشقق ميامي سوف تثير اهتمام المستثمرين الذين تشكل التكاليف الأولية لهم أولوية.

يدفع المشترون تكاليف عمليات التفتيش الخاصة بهم ، والتأمين على الملكية ، وأتعاب وكيل الملكية ، وأتعاب المحاماة الختامية ، بالإضافة إلى التكاليف التناسبية مثل الضرائب أو رسوم الإدارة التي دفعها البائع مسبقا. تشمل تكاليف التشغيل بنودا مثل رسوم إدارة الممتلكات والتأمين والضرائب والمرافق وتكاليف الرهن العقاري ، إلخ. وينبغي تغطية هذه التكاليف من خلال إيجار المستأجرين المحتلين. قد يكون المالكون مسؤولين أيضا عن تكاليف التسويق الخاصة بهم عند البحث عن مستأجرين.

عندما يبيع المالكون ممتلكاتهم الاستثمارية سيدفعون رسوم الوسيط لتسويق العقار والعثور على مشترٍ جاهز وراغب وقادر. كما يمكنهم توظيف مستشار قانوني خاص بهم، فضلاً عن كونهم مسؤولين عن أي إصلاحات لجعل العقار آمناً وعملياً.

في حين أن هناك تكاليف، وهناك أيضا فوائد ضريبية قيمة أن المستثمرين استخدامها للحد من تكاليفها. فهو يدفع للمستثمرين لفهم قواعد ولوائح ضريبة الممتلكات لأن شراء وإدارة العقار هو معاملة تجارية ، لذلك جميع التكاليف الصالحة قابلة للخصم الضريبي.

قواعد مصلحة الضرائب مؤيدة جدا للمستثمرين على عكس العديد من البلدان. بالإضافة إلى أن التكاليف المباشرة للشراء والملكية معفاة من الضرائب ، يمكن للمالك أن يقلل من قيمة العقار على مدار 27.5 عاما. لذلك ، على الرغم من مكاسب العقار في القيمة السوقية ، إلا أنه لا يزال من الممكن إهلاكه للأغراض الضريبية. عندما يحين وقت البيع ، باستخدام 1031 Exchange (انظر أدناه) ، يمكن تأجيل الضريبة المحتملة طالما تم استثمار عائدات المبيعات في عنصر آخر "من النوع المماثل". "النوع المماثل" لا يعني بالضرورة ، لأغراض ضريبية ، قطعة أخرى من العقارات.

مدينة نيويورك تقدم فرص تخفيض الضرائب، وفلوريدا ليس لديها ضريبة دخل الدولة. ويتعين على المستثمرين الأجانب أن يلتمسوا المشورة بشأن إنشاء كيان مؤسسي ومسائل ضريبية أخرى، حتى يتجنبوا أو يقللوا من المسؤولية الضريبية في الولايات المتحدة.

تتيح بورصة الضريبة المؤجلة 1031 (المسماة بالقسم 1031 من قانون الإيرادات الداخلية الأمريكي) للمستثمر بيع عقار واستخدام جميع عائدات البيع لشراء عقار أو أكثر من العقارات "المشابهة" ذات القيمة المتساوية أو الأكبر، ضمن جدول زمني معتمد، دون دفع أي ضريبة أرباح رأسمالية على العقار الذي يتم بيعه. يتم تأجيل الضريبة حتى يتم إجراء تصفية نهائية دون مزيد من الاستثمار.

وبالتالي، فإن قاعدة 1031 هي طريقة ممتازة لتعظيم العائد على الاستثمار لأنه يمكن استخدام جميع الأرباح لشراء العقار التالي (أو العقارات) دون تمرير أي من الأرباح إلى الحكومة.

يمكن للمستثمرين استخدام هذه الفائدة لتوحيد أو تنويع الاستثمارات الحالية، والاستفادة القصوى من السوق الناشئة، وجعل عوائد أفضل في مكان آخر، أو إعادة تعيين ساعة الاستهلاك. براونستونز التي عقدت في نيويورك يمكن "تبادل" لشقة فاخرة ميامي، على سبيل المثال. يمكن "استبدال" الأراضي الشاغرة أو مبنى تجاري في ميامي بعقارات استثمارية أخرى في نيويورك. الخيارات كثيرة، والقواعد التي تحكم عمليات التبادل ضيقة، ويجب التعامل مع المعاملات من قبل وسيط معتمد.

من خلال الاعتماد على المشورة السليمة من وكيل العقارات أو مدير العقارات، يمكن للمستثمرين تعظيم عوائدهم. وهذا يقودنا إلى القسم التالي.

"ضريبة الأرباح الرأسمالية على العقارات"

من الواضح أن هناك ثلاثة مكونات رئيسية للحصول على أكبر عائد على استثمارك. الأول هو الثمن الذي تدفعه. النظر في إعادة البيع في نهاية المطاف أثناء عملية الشراء هو علامة على نجاح المستثمر. المادة في the link يركز على ميامي ، ولكن المبادئ التي نوقشت هي مكونات أي عملية استثمار لشراء العقارات / إعادة البيع.

وتتسم تكاليف الملكية وإيراداتها بأهمية حاسمة بالنسبة للعائد النهائي. سؤال عملائنا غالبا ما نسأل هو كيفية الحصول على أكثر ضجة لباك بهم – إلى جانب التفاوض على سعر شراء كبير على الحق في الملكية في الموقع الصحيح. طريقة قوية لضمان ذلك هو الاستفادة من عملية الشراء.

نهجان للرافعة المالية

الأول ، وواضح ، هو الحصول على قرض الرهن العقاري على الممتلكات. يتعلم المستثمرون الأجانب أن هناك مقرضين أمريكيين راسخين وراغبين عند البحث عن قروض عقارية. وكثيراً ما خفض المستثمرون المحليون بنسبة 20% واقتراض الباقي. غالباً ما يدفع المستثمرون الأجانب دفعة مقدمة بنسبة 50%.

قد تأتي الدفعة المقدمة من جني الأرباح في سوق الأسهم، أو بيع عقار قائم لتحقيق أقصى استفادة من ارتفاع الأسعار وفوائد بورصة 1031. تكلفة الاستهلاك هي خصم ضريبي ، بطبيعة الحال ، والمستأجر هناك لتغطية تكاليف القرض عن طريق الإيجار.

الطريقة الثانية الأكثر شيوعًا هي استخدام حقوق الملكية في خاصية حالية لاستخدامها كدفعة مقدمة. الطريقتان للقيام بذلك هي الحصول على قرض الرهن العقاري باستخدام حقوق الملكية من أجل الأمن. الطريقة الثانية هي استخدام خط ائتمان للأسهم المنزلية (HELOC.) والفرق الرئيسي هو أن خط الائتمان يمكن استخدامه لأي شيء ويتم دفع الفائدة فقط على الائتمان المستخدم. ولذلك، فإنه يتيح نهجا أكثر دهاء للبحث عن الممتلكات الاستثمارية المناسبة، وتغطية تكاليف الشراء وتكاليف أي تجديد، الخ.

ومن الفوائد الواضحة لتمويل عملية الشراء أن ارتفاع سعر العقار يتم تمويله من الدفعة المقدمة وإيرادات الإيجار. 600،000 دولار دفعة مقدمة على الممتلكات 3 ملايين دولار الذي يرى ارتفاع الأسعار من 5 ٪ (150،000 دولار) يعني ارتفاع يمثل 25 ٪ على عائد الدفعة المقدمة.

تمويل المستثمرين المعتمدين أمر جيد من الناحية التجارية.

استخدام مدير العقار المناسب سوف تعظيم الإشغال لأن شركة الإدارة سوف تسويق العقار للمستأجرين المحتملين، والتدقيق فيها، وإدارة عقد الإيجار أثناء نشاطها. وغالبا ً ما يؤدي قرار التعاقد مع هذا النشاط إلى تحسين عدد المستأجرين وارتفاع معدلات الإشغال. وكلاهما يؤدي إلى عائد أعلى.

العنصر الثالث للحصول على العائد الصحيح هو وضع البيع في أيدي وكيل عقاري ماهر وناجح سيقوم بتسويقه بشكل صحيح. سيساعد الوكيل في التفاوض على أفضل سعر ستحمله السوق ، وفقًا لأفضل الشروط للمالك الحالي ، وضمن الجدول الزمني المفضل للمالك.

ضع هذه العناصر الثلاثة معا ، بما في ذلك بورصة 1031 إذا كان ذلك مناسبا ، وسيحقق العقار أعلى عائد على الاستثمار. هذا ما يدور حوله اتخاذ أفضل قرار للاستثمار العقاري.

إدارة العقارات الاستثمارية بشكل فعال يستغرق وقتا ومهارة وخبرة. هناك نوعان من إدارة الممتلكات ، "إدارة الممتلكات الخفيفة" و "إدارة الممتلكات الكاملة". إدارة العقارات الخفيفة هي طريق يسلكه العديد من العملاء لأنه يعتني بالعناصر الأولية والحرجة ، ويمكن أن يبدأ بمجرد أن يكون العقار الاستثماري المختار متعاقدًا.

إدارة الممتلكات الخفيفة

تدير هذه الخدمة جميع الخطوات التي تبدأ بالعثور على المستأجر المناسب. يتم تسويق العقار الاستثماري للمستأجرين المحتملين ، ويتم فحص المستأجر ، وإعداد الإيجار ، ودعم الطلبات إلى لوحات الشقق ، ويتم ترتيب أي إصلاحات ضرورية ، وما إلى ذلك. إدارة العقارات الخفيفة يستبعد التعامل مع أموال المستأجر أو المالك ولكن لا تشمل إنهاء وتجديد عقود الإيجار.

إدارة الممتلكات بالكامل

وتشمل هذه الخدمة التعامل مع الإيجارات ودفع الفواتير، وما إلى ذلك مع الخدمات المحاسبية الكاملة والإبلاغ المالي. كما أنها تهتم بعمليات إخلاء المستأجرين إذا كان ذلك ضرورياً على الإطلاق.

خدمات إدارة الممتلكات في مانهاتن ميامي

شراء وامتلاك العقارات الاستثمارية هو نموذج عمل مربح، وطريقة مثبتة جيدا لبناء وحماية الثروة. من خلال الاستفادة من الاستثمارات ، والاستفادة من جميع البدلات الضريبية المحتملة والتأجيلات ، وتثبيت المستأجرين المناسبين يزيد من ارتفاع العائد والأسعار. الاستثمار العقاري في مدينة نيويورك هو دائما رهان قوي.

اختيار شركة إدارة عقارية ذات خبرة لتسويق العقارات الاستثمارية ، واختيار المستأجرين ، وترتيب وثائق الإيجار الواقية من المالك هو عنصر معقول آخر لتصبح مالك ًا استثماريًا ناجحًا. العقارات الاستثمارية تثبت نفسها لتكون وسيلة قوية لتحقيق العديد من الأهداف.

اتصل بنا اليوم وتعلم كيفية الاستثمار في العقارات في مانهاتن أو ميامي.