1031 EXCHANGE RULES 
تأجيل ضريبة الأرباح الرأسمالية

مزايا تبادل 1031

الميزة الأساسية للتبادل المؤجل من الضرائب هي أنه يجوز لدافع الضرائب التصرف في الممتلكات دون تكبد أي مسؤولية ضريبية فورية. وهذا يسمح لدافع الضرائب بالحفاظ على قوة كسب دولارات الضرائب المؤجلة مع تبادل الأصول في الوقت نفسه. 

بدلا من بيع عقار استثماري ، ودفع ضريبة الأرباح الرأسمالية ، ثم استخدام صافي العائدات لشراء عقار آخر ، 1031 Exchange rules السماح للمستثمر بالتخلي عن دفع ضريبة الأرباح الرأسمالية واستخدام إجمالي عائدات البيع للاستثمار في العقار الجديد ، وبالتالي تأجيل ضريبة الأرباح الرأسمالية حتى يتم بيع العقار الجديد. 

على سبيل المثال، يريد جون، الذي يمتلك شخصيا عقارا استثماريا في مدينة نيويورك بقيمة 10 ملايين دولار، بيع عقاره وشراء عقار آخر. بدون القدرة على استخدام بورصة مؤجلة ضريبية 1031 ، سيتعين على جون أن يدفع للحكومة ما يقرب من 2.34 مليون دولار من ضرائب الأرباح الرأسمالية ، مما يقلل من المبلغ الذي يمكنه إعادة استثماره في العقار البديل إلى 7.66 مليون دولار فقط. من أجل البساطة ، تركت معالجة تكاليف الإغلاق عند الدخول والخروج من الاستثمار. يمكن خصم هذه التكاليف من مكاسب رأس المال للحصول على ضريبة أرباح رأس المال الحقيقية. 

ومع ذلك ، بعد إجراء الإيرادات 2000-37 من لجنة الإنقاذ الدولية ، يحصل جون على الممتلكات البديلة وينقل الأساس الضريبي للممتلكات القديمة إلى العقار الجديد. سيكون قادرا على التخلي عن الضريبة البالغة 2.34 مليون دولار وتأجيلها حتى يبيع العقار البديل ، عادة بعد سنوات عديدة. إن إعادة استثمار دولارات ما قبل الضريبة في عقار آخر باستخدام تبادل ضريبي 1031 له قيمة كبيرة ويعرف معظم المستثمرين العقاريين المتطورين أن هذه واحدة من أسرع الطرق لتنمية الثروة. 

وسيكون الربح المحمي مستحقا في نهاية المطاف عند بيع العقار البديل، على الرغم من أن هذا ليس هو الحال دائما إذا كان العقار موروثا، حيث يحصل ورثة المستثمر على أساس معزز على هذه الممتلكات الموروثة. وعند وفاة المستثمر، يحصل ورثته على الممتلكات بالقيمة السوقية العادلة في تاريخ نقلها إلى الورثة؛ ليس الأساس المنقول إلى العقار البديل من الشراء الأصلي. 

عندما يذهب الوريث لبيع العقار ، سيدفع ضريبة على الفرق بين سعر البيع الجديد والقيمة السوقية العادلة للعقار في وقت الميراث.

بالإضافة إلى ذلك ، هناك ميزة أخرى لاستخدام بورصة 1031 وهي أنه في نهاية المطاف ، يمكن تحويل العقار الاستثماري إلى مسكن أساسي ، طالما يتم ذلك بعد 2 سنوات من الملكية بموجب قواعد الملاذ الآمن. 

لاحظ أنه لكي يكون القرار 1031 ساري المفعول، يجب الاحتفاظ بحق ملكية العقار البديل باستخدام نفس رقم التعريف الضريبي للعقار الذي تم بيعه.

خاصية من النوع المماثل

1031 Exchange rules تتطلب أن تكون الخاصيتان خاصية "متشابهة". تعتبر القواعد أن تبادل العقارات الاستثمارية السكنية مقابل العقارات الاستثمارية السكنية ، والعقارات الاستثمارية التجارية مقابل العقارات الاستثمارية التجارية ، والعقارات الاستثمارية السكنية مقابل العقارات الاستثمارية التجارية والعكس بالعكس ، هي نوع مماثل.

ومع ذلك ، يجب أن يكون العقار في الولايات المتحدة ، حيث أن تبادل الممتلكات الأمريكية مقابل الممتلكات الأجنبية لا يعتبر "من النوع المماثل" بموجب القواعد.

عيوب تبادل 1031

وينبغي لدافع الضرائب أيضا أن يعتبر أن هناك بعض المساوئ لبورصة مؤجلة من الضرائب، على النحو التالي:

1. سيكون هناك أساس مخفض (أي القيمة الضريبية) في العقار البديل ، لأن الأساس الأدنى من العقار القديم سيتم نقله إلى العقار الجديد. ولهذا السبب، سيكون لدى دافع الضرائب خصومات استهلاك أقل على العقار الجديد مما كان سيحصل عليه لو اشترى العقار دون تبادل 1031.
2. ستكون هناك زيادة في تكاليف المعاملات لإكمال التبادل المؤجل من الضرائب ، حيث سيتحمل المالك رسوما مهنية إضافية وتكاليف إغلاق. 
3. لا يجوز لدافع الضرائب استخدام أي من صافي العائدات من التصرف في العقار لأي شيء باستثناء إعادة الاستثمار في العقارات. وإلا، ستكون هناك عواقب ضريبية على مبلغ العائدات التي لا تستخدم كإعادة استثمار.

وسيط مؤهل

يتطلب تبادل 1031 وسيطا مؤهلا ، كما هو محدد في القسم 1031 من قانون الإيرادات الداخلية ، للتعامل مع العملية بأكملها.

يجب أن تذهب جميع عائدات البيع، بما في ذلك العائدات غير النقدية (مثل السيارة التي قد تتلقاها في التجارة بالإضافة إلى العقار)، إلى الوسيط المؤهل لاستخدامها في شراء العقار الجديد. أي شيء يتم استلامه بشكل مباشر أو غير مباشر من قبل البائع (بغض النظر عن مدى عدم أهميته) سيؤدي إلى استبعاد المعاملة بأكملها ، مما يؤدي إلى الاعتراف بالمكاسب بأكملها (وفي حالة المشتري الأجنبي ، مما يؤدي إلى حجب FIRPTA ).

1031 الجدول الزمني للتبادل:

قواعد محددة للغاية فيما يتعلق بفترات التحديد والتبادل

1. يجب أن يكون مكان الإقامة الجديد موجودًا داخل الولايات المتحدة.
2. من تاريخ إغلاق العقار القديم ، لدى البائع 45 يوما لتزويد الوسيط المؤهل بقائمة بالعقارات التي يرغب في شرائها (تسمى هذه القائمة "قائمة ال 45 يوما" وعادة ما يكون هناك أكثر من عقار واحد في القائمة في حالة فشل الصفقة).
3. من تاريخ إغلاق العقار القديم ، يكون لدى البائع 180 يوما تقويميا لشراء واحد أو أكثر من العقارات المدرجة في قائمة ال 45 يوما ؛
4. يجب على بائع العقار القديم أن يأخذ ملكية العقار الجديد بنفس الاسم القانوني الذي كان يملك به العقار القديم.
5. يجب على البائع شراء عقار جديد بمبلغ يساوي أو أكبر من سعر بيع العقار القديم.
6. يجب أن تذهب الأموال النقدية الناتجة عن بيع العقار القديم ، بعد دفع تكاليف الإغلاق والالتزامات ، إلى الوسيط المؤهل واستخدامها لشراء العقار الجديد.

يجب اتباع الجدول الزمني البالغ 45 يوما بدقة ، لأنه غير قابل للتمديد بأي شكل من الأشكال ، حتى لو كان اليوم ال 45 يقع في يوم السبت أو الأحد أو عطلة رسمية في الولايات المتحدة. 

تنتهي فترة الصرف في 180 يوما بالضبط بعد التاريخ الذي ينقل فيه الشخص الممتلكات المتنازل عنها أو في تاريخ استحقاق الإقرار الضريبي للشخص عن تلك السنة الخاضعة للضريبة التي حدث فيها نقل الممتلكات المتنازل عنها ، أيهما أسبق. مرة أخرى ، يجب اتباع الجدول الزمني البالغ 180 يوما بدقة ، لأنه غير قابل للتمديد بأي شكل من الأشكال ، حتى لو كان اليوم ال 180 يقع في يوم السبت أو الأحد أو عطلة قانونية في الولايات المتحدة.

عكس 1031 الصرف

التبادلات العكسية هي أداة يمكن للمستثمرين استخدامها لتأجيل ضريبة أرباح رأس المال حتى عندما يجب إغلاق العقار البديل قبل إغلاق العقار المتخلى عنه. 

ومع ذلك ، لا يمكن للمستثمر الاستحواذ على العقار البديل في بورصة 1031 العكسية حتى تتم المعاملة بأكملها. بشكل عام ، يجب أن يحتفظ بالعقار البديل حامل عنوان سكن Exchange (مشابه في المفهوم لمتطلبات الوسيط المؤهل في بورصة 1031) حتى يتم بيع العقار المتخلى عنه.  

عكس الجدول الزمني ل 1031 Exchange

الجداول الزمنية للتبادل العكسي 1031 هي نفسها تلك الخاصة بالأنواع الأخرى من بورصات 1031: 45 يوما: يجب تحديد الممتلكات المتخلى عنها في غضون 45 يوما من إغلاق شراء العقار البديل ، مع إغلاق في غضون 180 يوما.  

مزايا التبادل العكسي 1031 

1. تسمح بورصة Reverse 1031 للمستثمر بتأجيل ضريبة أرباح رأس المال على العقار المتخلى عنه ، على الرغم من أن المستثمر يشتري أولا العقار البديل. 
2. يمكن لبورصة 1031 العكسية أن تخفف الضغط المرتبط بمعاملة 1031 لأن المستثمر لديه بالفعل العقار البديل المصطف مسبقا. 
3. يسمح للمستثمر بتأمين عقار بديل في الوقت والسعر الذي يختاره المستثمر. 
4. يتمتع المستثمر بمزيد من التحكم في سعر الإغلاق عند إدراج العقارات المتنازل عنها.

عيوب التبادل العكسي 1031

1. هناك قواعد أكثر صرامة حول هذه العملية من 1031 Exchange العادي ، الذي يحتوي على الكثير من القواعد ، لذلك ستحتاج إلى مساعدة احترافية لتنفيذها. 
2. المشاكل المحتملة المتعلقة بالتمويل ، حيث قد يحتاج المرء إلى القدرة على شراء العقار البديل أولا قبل تلقي أي أموال من بيع الممتلكات المتنازل عنها. 

1031 اعتبارات الصرف للمستثمرين الأجانب

يمكن للبائعين غير الأمريكيين التأهل أيضًا لمعاملة أصولهم 1031 

تتيح حكومة الولايات المتحدة للبائع الأجنبي استخدام أحكام الصرف 1031. بالإضافة إلى القواعد العادية المذكورة أعلاه ، تفرض FIRPTA شرطا إضافيا على 1031 Exchange rules من أجل تجنب حجب 15٪. الشرط الإضافي هو أن الفرد المسؤول عن نقل الملكية القديمة من البائع الأجنبي إلى المشتري / المنقول إليه (مثل شركة الملكية أو الضمان) يجب أن يتلقى من البائع الأجنبي إما:

1. شهادة اقتطاع صادرة عن مصلحة الضرائب تفرض عقوبات على البورصة المعينة وتسمح للمنقول إليه بتجنب اقتطاع أي ضريبة ، أو ؛
2. إشعار من البائع الأجنبي يشهد بأن البائع قد تقدم بطلب للحصول على شهادة حجب.

أولا ، يجب على أي مالك عقار أجنبي أن يخطط مسبقا للحصول على ITIN قبل وقت طويل من نقل أي عقار ، والتقدم بطلب للحصول على شهادة حجب بمجرد ترتيب أي نقل للملكية. 

ثانيا ، من الأهمية بمكان أن يتشاور أي بائع أجنبي يرغب في إكمال بورصة 1031 مع وسيط على دراية ومهنية ومؤهل في وقت مبكر من عملية البيع ، وكذلك يشتري مستشارا ضريبيا أو ماليا من مستشارين ذوي خبرة ، لمساعدتهم في عملية الإغلاق والإقرارات الضريبية الأمريكية. إذا كنت ترغب في الحصول على مراجع لوسيط مؤهل ، فيرجى إخبارنا بذلك. 

مورد إضافي من CPA الخاص بنا re: الرعايا الأجانب الذين يستخدمون 1031 بورصة:

العقار مملوك لفرد أجنبي لأغراض ضريبية ، مما يجعل هذا التبادل يندرج تحت FIRPTA. بموجب FIRPTA ، إذا تم شراء عقار من أجنبي غير مقيم ، فيجب على المشتري الأمريكي حجب 15٪ من قيمة العقار في المعاملة لإرسالها إلى مصلحة الضرائب. ومع ذلك ، إذا تم استيفاء شروط معينة ، فلا يلزم الاستقطاع.

إذا قدم المحيل إشعارا خطيا إلى المحال إليه يفيد بأن النقل لا يخضع للاعتراف بالربح أو الخسارة بموجب حكم عدم الاعتراف الصادر عن لجنة الإنقاذ الدولية، وقدم المحال إليه إشعارا خطيا إلى مصلحة الضرائب في غضون 20 يوما من النقل، فلن يطلب من المحال إليه الحجب.

بالإضافة إلى الخطوات المذكورة أعلاه ، تنص المادة 1445-2 (د) (2) "4" على أن استبعاد الاستقطاع المذكور أعلاه متاح فقط للمشاركين في معاملة القسم 1031 ، إذا تمت المعاملة في وقت واحد ، أي أن كلا التحويلات بموجب تبادل القسم 1031 تدخل حيز التنفيذ في نفس اليوم. 

يتم تشغيل شرط الاستقطاع FIRPTA إذا تلقى فرد أجنبي نقدا (أو ممتلكات أخرى) كجزء من معاملة ، وكانت قيمة الممتلكات التي سلمها الفرد الأجنبي أكبر من قيمة الممتلكات المستلمة. يمكن أن يحدث هذا ، على سبيل المثال ، إذا لم يكن للعقار المتنازل عنه رهن عقاري ولكن العقار المستلم لديه رهن عقاري مفترض.

في حالة استيفاء قيود القسم 1031 الخاصة ، أي الشرط المتزامن وقاعدة عدم التمهيد ، فإن الطريقة الوحيدة لمنع حجب FIRPTA هي الحصول على شهادة حجب من مصلحة الضرائب.

وللتلخيص، فإن الخطوات التالية ضرورية، على افتراض الامتثال لمتطلبات القسم 1031 بطريقة أخرى:

1. تأكد من عدم وجود أي تمهيد على الإطلاق ، أي أنه لا يتم تحويل أي أموال نقدية في الصرف إلى الفرد الأجنبي.
2.  تأكد من أن عقد الصرف والمستندات الختامية يؤديان على وجه التحديد إلى أن يكون كلا التحويلين نافذين في نفس اليوم.
3. التأكد من تقديم إشعار خطي بعدم الاعتراف من قبل الفرد الأجنبي الطرف الآخر في البورصة يحتوي على متطلبات الإشعار المذكور أعلاه.
4. تأكد من أن الطرف الآخر في البورصة الذي يتلقى الإشعار يرسل الإشعار إلى مصلحة الضرائب ، على العنوان التالي: صندوق بريد 21086 ، نقطة الإسقاط 8731 ، وحدة FIRPTA ، فيلادلفيا ، PA 19114-0586

ملاحظة: ينبغي استشارة المستشار القانوني وتقديم المشورة القانونية للتأكد من إنجاز هذه المسائل عند الإغلاق.

1031 تبادل فلوريدا ونيويورك 

في حين أن قواعد الضرائب الفيدرالية لا تزال سارية ، مما يسمح بتأجيل أرباح رأس المال كما هو مذكور أعلاه ، فإن قواعد بورصة نيويورك 1031 تتطلب من أولئك الذين ليسوا مقيمين في نيويورك دفع ضريبة دخل الولاية بنسبة 7.7٪ على أي مكاسب محققة من البيع. ومع ذلك ، بالنسبة لقواعد بورصة نيويورك 1031 

بالنسبة ل 1031 Exchange ، لا توجد في فلوريدا ضريبة دخل حكومية ، لذلك لا توجد ضريبة دخل حكومية على أي مكاسب محققة من البيع. 

عطلة تأجير الممتلكات عقد الوقت في فلوريدا

من أجل منع مصلحة الضرائب من الطعن فيما إذا كان عقار تأجير العطلات مؤهلا لتبادل 1031 ، يجب تأجيره لمدة 14 ليلة على الأقل كل عام لمدة عامين.

يجب ألا يتجاوز استخدامك الشخصي لعقار مستأجر لقضاء العطلات 14 ليلة في السنة أو 10٪ من عدد الأيام في فترة عام واحد يتم فيها تأجير العقار. لا يتم احتساب الوقت الذي تقضيه في مكان الإقامة لإجراء الإصلاحات والصيانة السنوية وما إلى ذلك ضمن الحد الأقصى البالغ 14 يوما.

مانهاتن ميامي العقارية ذ م م يمكن أن تساعدك في تبادل 1031 الخاص بك

هل تبحث عن 1031 شركة صرافة في فلوريدا أو نيويورك؟ فيما يلي كيف يمكننا مساعدتك كمستثمر عقاري.

نحن نستطيع:

1. مساعدتك في الترقية أو الرجوع إلى إصدار أقدم باستخدام بورصة فلوريدا 1031 أو بورصة نيويورك 1031؛
2. إدراج وبيع الممتلكات الخاصة بك في مدينة نيويورك أو ميامي على أساس حصري ؛
3. مصدر العقارات الاستثمارية الفردية ، وفرص الشراء بالجملة للوحدات السكنية والعقارات متعددة العائلات ؛ 
4. تسهيل انتقال المستأجرين الخاص بك.
5. البحث عن المستأجرين المؤهلين وفحصهم؛
6. إدارة دوران الممتلكات ؛ 
7. تقديم خدمات إدارة الممتلكات أثناء تأجير العقار (وبعضها نقوم به دون أي تكلفة على المالك) ؛
8. قم بتوجيه المالكين خلال عملية 1031 بأكملها جنبا إلى جنب مع فريقنا من المحامين والوسطاء المؤهلين الذين لديهم سنوات عديدة من الخبرة مع 1031 بورصة. 

لدينا الكثير من الخبرة في معاملات 1031 ويمكننا تقديم المساعدة في أي وقت خلال دورة حياة العقارات الاستثمارية.

ما هي الخطوة التالية؟  

حدد موعدا للتحدث مع وسيطنا الإداري Anthony Guerriero، ماجستير في إدارة الأعمال، CPA حتى نتمكن من فهم احتياجاتك بشكل أفضل. وفي غضون ذلك ، يمكنك أدناه تصفح عقارات الشقق السكنية في كل من مانهاتن وميامي.