1031 EXCHANGE RULES -
ضريبة الأرباح الرأسمالية DEFFERAL

تواصل مع خبير

تبادل 1031 هو تبادل مؤجل من الضرائب التي تسمح مصلحة الضرائب على الاستثمار الممتلكات. "التبادل" لا يشير إلى التبادل الفعلي للعقارات بين اثنين من المالكين، ولكن إلى عملية بيع عقار وشراء عقار آخر. المادة 1031 من قانون الإيرادات الداخلية تحكم هذه المعاملات، وبالتالي الإشارة إلى 1031 تبادل.

ينتج الربح الرأسمالي عندما يكون سعر بيع الأصل أعلى من سعر الشراء الأصلي. تخضع أرباح رأس المال لضريبة لا تقل عن 15٪ للأفراد وضريبة بنسبة 35٪ للشركات. ترجئ بورصة 1031 ضريبة الأرباح الرأسمالية إلى تاريخ لاحق مما كانت ستدفععادة. 

مزايا 1031 EXCHANGE RULES

والميزة الرئيسية للتبادل المؤجل من الضرائب هي أنه يجوز لدافع الضرائب التصرف في الممتلكات دون تحمل أي مسؤولية ضريبية فورية. وهذا يسمح لدافع الضرائب للحفاظ على قوة الكسب من دولارات الضرائب المؤجلة وفي الوقت نفسه تبادل الأصول.

على سبيل المثال ، بدلا من بيع عقار استثماري ودفع ضريبة الأرباح الرأسمالية ومن ثم استخدام صافي العائدات لشراء عقار آخر ، 1031 Exchange rules السماح للمستثمر بالتخلي عن دفع ضريبة الأرباح الرأسمالية واستخدام إجمالي عائدات البيع للاستثمار في العقار الجديد، وبالتالي تأجيل ضريبة الأرباح الرأسمالية حتى يتم بيع العقار الجديد.

ميزة أخرى هي أن ورثة المستثمر الحصول على أساس تصعيد على مثل هذه الممتلكات الموروثة. في حين أن المستثمر يحصل على أساس مخفض في العقار (على سبيل المثال، الأساس في العقار القديم)، عند وفاة المستثمر، يحصل ورثته على العقار بالقيمة السوقية العادلة في تاريخ التحويل إلى الورثة. عندما يذهب الوريث لبيع العقار ، فإنهم سيدفعون ضريبة على الفرق بين سعر البيع الجديد والقيمة السوقية العادلة للعقار في وقت الميراث.

 

خاصية تشبه النوع

1031 Exchange rules تتطلب أن يكون الخاصية اثنين "مثل نوع" الخاصية. وتعتبر القواعد تبادل العقارات الاستثمارية السكنية بعقارات استثمارية تجارية، والعكس بالعكس، على أنه نوع من النوع. ومع ذلك ، يجب أن يكون العقار في الولايات المتحدة ، حيث لا يعتبر تبادل الممتلكات الأمريكية للممتلكات الأجنبية "من النوع نفسه" بموجب القواعد.


عيوب تبادل 1031

وينبغي لدافع الضرائب أيضا أن يعتبر أن هناك بعض المساوئ لبورصة مؤجلة من الضرائب، على النحو التالي:

  1. سيكون هناك أساس مخفض (أي القيمة الضريبية) في العقار البديل ، لأن الأساس الأدنى من العقار القديم سيتم نقله إلى العقار الجديد. ولهذا السبب، سيكون لدى دافع الضرائب خصومات استهلاك أقل على العقار الجديد مما كان سيحصل عليه لو اشترى العقار دون تبادل 1031.
  2. وستكون هناك زيادة في تكاليف المعاملات لاستكمال بورصة مؤجلة من الضرائب، حيث سيتكبد المالك رسوما مهنية إضافية.
  3. لا يجوز لدافع الضرائب استخدام أي من صافي العائدات من التصرف في العقار لأي شيء باستثناء إعادة الاستثمار في العقارات. وإلا، ستكون هناك عواقب ضريبية على مبلغ العائدات التي لا تستخدم كإعادة استثمار.

 

وسيط مؤهل

يتطلب تبادل 1031 وسيط مؤهل، كما هو محدد في القسم 1031 من قانون الإيرادات الداخلية، للتعامل مع العملية بأكملها.

يجب أن تذهب جميع عائدات البيع، بما في ذلك العائدات غير النقدية (مثل القارب الذي قد تتلقاه في التجارة بالإضافة إلى العقار)، إلى الوسيط المؤهل لاستخدامها في شراء العقار الجديد. أي شيء يتلقى بشكل مباشر أو غير مباشر من قبل البائع (مهما كانت ضئيلة) سوف يجرد الصفقة بأكملها ، مما يؤدي إلى الاعتراف بالربح بأكمله (وفي حالة المشتري الأجنبي ، مما يؤدي إلى حجب FIRPTA).

 

قواعد محددة جدا إعادة: تحديد الهوية
وفترات التبادل

  1. يجب أن يكون مكان الإقامة الجديد موجودًا داخل الولايات المتحدة.
  2. من تاريخ إغلاق العقار القديم ، لدى البائع 45 يومًا تقويميًا لتزويد الوسيط المؤهل بقائمة بالعقارات التي يريد شرائها (تسمى هذه القائمة"قائمة 45يومًا" وعادة ً ما يكون هناك أكثر من عقار واحد في القائمة في حالة وقوع الصفقة).
  3. من تاريخ إغلاق العقار القديم ، لدى البائع 180 يومًا تقويميًا لشراء عقار أو أكثر من العقارات المدرجة في قائمة 45 يومًا؛
  4. يجب على بائع العقار القديم أن يأخذ ملكية العقار الجديد بنفس الاسم القانوني الذي كان يملك به العقار القديم.
  5. يجب على البائع شراء عقار جديد بمبلغ يساوي أو أكبر من سعر بيع العقار القديم.
  6. النقدية من بيع العقار القديم، بعد دفع تكاليف الإغلاق والخصوم، يجب أن تذهب الوسيط المؤهل واستخدامها لشراء العقار الجديد.

ويجب اتباع الجدول الزمنى الذى يستمر 45 يوما بدقة ، حيث انه غير قابل للتمديد باى شكل من الاشكال ، حتى اذا كان اليوم الخامس ووالاربعين يوافق يوم السبت او الاحد او عطلة امريكية قانونية . تنتهي فترة الصرف في 180 يومًا بالضبط بعد التاريخ الذي يقوم فيه الشخص بنقل العقار الذي تم التخلي عنه أو في تاريخ الاستحقاق للإقرار الضريبي للشخص عن السنة الخاضعة للضريبة التي حدث فيها نقل العقار الذي تم التخلي عنه، أيهما أسبق. ومرة أخرى، يجب اتباع الجدول الزمني لمدة 180 يوماً بدقة، لأنه غير قابل للتمديد بأي شكل من الأشكال، حتى لو كان اليوم 180 يصادف يوم السبت أو الأحد أو عطلة قانونية في الولايات المتحدة.

1031 Exchange Rules - الصرف المؤجل الضريبي

 

1031 بورصة للمستثمرين الأجانب 

يمكن للبائعين غير الأمريكيين التأهل أيضًا لمعاملة أصولهم 1031 

الحكومة الأمريكية تجعل من الممكن للبائع الأجنبي لاستخدام أحكام الصرف 1031. بالإضافة إلى القواعد العادية المذكورة أعلاه ، تفرض FIRPTA شرطًا إضافيًا على 1031 Exchange rules من أجل تجنب حجب 10٪. والشرط الإضافي هو أن الفرد المسؤول عن نقل الممتلكات القديمة من البائع الأجنبي إلى المشتري/المنقول إليه (مثل سند الملكية أو شركة الضمان)يجب أن يحصل عليه من البائع الأجنبي إما:

  1. شهادة حجب صادرة عن مصلحة الضرائب تفرض عقوبات على عملية الصرف المعينة وتسمح للمحول له بتجنب اقتطاع أي ضريبة، أو؛
  2. إشعار من البائع الأجنبي يشهد بأن البائع قد تقدم بطلب للحصول على شهادة حجب.

أولاً، يجب على أي مالك عقار أجنبي أن يخطط مسبقًا للحصول على ITIN قبل نقل أي عقار بوقت طويل، والتقدم بطلب للحصول على شهادة حجب بمجرد ترتيب أي نقل للممتلكات. ثانياً، من الأهمية بمكان أن يتشاور أي بائع أجنبي يرغب في إكمال تبادل 1031 مع وسيط على دراية ومهنية ومؤهل في وقت مبكر من عملية البيع، كما أنه يشتري الاستشارات الضريبية أو المالية من مستشارين ذوي خبرة، لمساعدتهم في عملية الإغلاق وإيداع الضرائب في الولايات المتحدة. إذا كنت ترغب في مراجع لوسيط مؤهل، يرجى إعلامنا. 

موارد إضافية من سلطة الاكتساب لدينا:

بشكل عام ، فإن القسم 1031 Transfer ، أو بورصة شبيهة بالنوع ، هو طريقة تستخدم لتأجيل ضرائب الأرباح الرأسمالية على العقارات الاستثمارية في الولايات المتحدة عند بيعها ، أو استبدالها ، لعقار استثماري مختلف يعتبر "عقارًا مثلنوع الملكية"، مما يعني أنه يجب استبدال العقارات الاستثمارية الفعلية بالعقارات الاستثمارية ، وليس العقارات المستخدمة لأسباب شخصية أو الأصول العقارية غير العقارية. ونفترض دون أن نقرر أنه لأغراض هذه المذكرة، فإن متطلبات المادة 1031 مستوفاة.

ومع ذلك ، في هذه الحالة ، فإن العقار مملوك لشخص غير أمريكي لأغراض ضريبية (فرد أجنبي) مما يجعل هذا التبادل يقع أيضًا تحت قانون FIRPTA. ويخضع حجب FIRPTA لقواعد المادة 1445. بموجب FIRPTA ، إذا تم شراء عقار من أجنبي غير مقيم ، يجب على المشتري الأمريكي حجب 15٪ من قيمة العقار في المعاملة لإرسالها إلى مصلحة الضرائب. ومع ذلك ، بما أن هذه هي معاملة 1031 ، في ظروف محدودة إذا لم تستوف شروط معينة لا يلزم حجبها.

وكقاعدة عامة، بموجب المادة 1. 1445-2 (د)(2)، لا يُطلب من المنقول إليه أن يمتنع إذا كان هناك استثناء حجب متاح، على سبيل المثال، إذا قدم المحول إشعارا خطيا إلى المنقول إليه يفيد بأنه بسبب حكم غير اعتراف من المركز، لا يُطلب من المحول الاعتراف بأي مكسب أو خسارة فيما يتعلق بالنقل، ويقدم المنقول إشعارا خطيا إلى مصلحة الضرائب في غضون 20 يوما من النقل على العنوان التالي :

صندوق البريد 21086، نقطة الإسقاط 8731، وحدة فيبتا، فيلادلفيا، السلطة الفلسطينية 19114-0586

يجب أن يحتوي هذا الإشعار المكتوب على المعلومات التالية، وفقا للمادة 1445-2 (د) (2)(3)، وأن يتم التحقق من صحته وتوقيعه تحت عقوبات الحنث باليمين من قبل المنقول، الأجنبي غير المقيم:

  1. (أ) بيان بأن الوثيقة المقدمة تشكل إشعارا بمعاملة عدم الاعتراف أو حكما تعاهديا عملا بمتطلبات الفقرة 1-1445-2 (د)(2)؛

  2. (ب) الاسم ورقم الضمان الاجتماعي (أو رقم تعريف آخر) وعنوان منزل الفرد الأجنبي؛

  3. ج) بيان بأن الفرد الأجنبي غير مطالب بالاعتراف بأي مكسب أو خسارة فيما يتعلق بالنقل؛

  4. (د) وصف موجز للنقل؛ و

  5. ه) ملخص موجز للقانون، والمادة 1031 في قضيتنا، والحقائق التي تدعم الادعاء بأن الاعتراف

    لا يشترط الربح أو الخسارة فيما يتعلق بالنقل.

 

بالإضافة إلى الخطوات المذكورة أعلاه، تنص المادة 1445-2 (د) (2) (4) على أن الاستبعاد المقتطع أعلاه متاح فقط للمشاركين في معاملة المادة 1031، إذا تمت المعاملة في وقت واحد، أي أن كلا النقلين بموجب الفصل 1031 من التبادل يسريان في نفس اليوم. وعلاوة على ذلك، يجب ألا يكون هناك تمهيد، مثل النقد، يحصل عليه الفرد الأجنبي كجزء من المعاملات. وهكذا، إذا كانت قيمة الممتلكات التي يسلمها الفرد الأجنبي أكثر من الممتلكات التي يحصل عليها الفرد الأجنبي، وكان هناك مبلغ نقدي للفرد الأجنبي لتحقيق المساواة في الاعتبار، يتم تشغيل FIRPTA وسيكون الحجب إلزاميا. ويمكن أن ينشأ هذا أيضا إذا كان الممتلكات التي سلمها الفرد الأجنبي ليس لديها رهن عقاري ولكن الممتلكات التي تم تلقيها لديها رهن عقاري يفترض.

وفي حالة عدم استيفاء قيود المادة 1031 الخاصة، أي الشرط المتزامن وشرط عدم التمهيد، فإن السبيل الوحيد لتجنب حجب FIRPTA هو الحصول على شهادة حجب من مصلحة الضرائب. تفاصيل وتخطيط هذه الشهادة خارج نطاق هذه المذكرة.
وخلاصة القول إن الخطوات التالية ضرورية، على افتراض الامتثال لمتطلبات المادة 1031:

  1. 1) تأكد من عدم وجود أي تمهيد على الإطلاق ، أي أنه لا يتم تحويل أي نقد في البورصة إلى الفرد الأجنبي.

  2. 2) التأكد من أن عقد الصرف ووثائق الإغلاق يؤدي على وجه التحديد إلى أن يكون كلا النقلين فعالين في نفس اليوم.

  3. 3) التأكد من أن يتم تقديم إشعار خطي بعدم الاعتراف من قبل الفرد الأجنبي الطرف الآخر في البورصة التي تحتوي على متطلبات الإشعار المذكورأعلاه.

  4. 4) التأكد من أن الطرف الآخر في تبادل تلقي الإشعار يرسل الإشعار إلى مصلحة الضرائب، على العنوان التالي:

              أ. صندوق البريد 21086، نقطة الإسقاط 8731، وحدة فيبتا، فيلادلفيا، السلطة الفلسطينية 19114-0586

وينبغي استشارة المستشار القانوني وتقديم المشورة القانونية للتأكد من إنجاز هذه المسائل عند اختتامها.

 

استثمر في ميامي

 

جدولة شخص
اجتماع مع فريقنا

جدولة اجتماع

هل أحتاج إلى سمسار عقارات؟