بورصة 1031 هي بورصة مؤجلة من الضرائب تسمح بها مصلحة الضرائب على العقارات الاستثمارية. لا يشير تبادل 1031 إلى التبادل الفعلي لعقارين بين مالكين ، ولكن عملية بيع عقار وشراء آخر. وتحكم المادة 1031 من قانون الإيرادات الداخلية هذه المعاملات؛ وبالتالي ، فإن الإشارة إلى 1031 بورصة.
في بورصة 1031 ، يتم تأجيل ضرائب الأرباح الرأسمالية على الممتلكات المتخلى عنها إلى تاريخ لاحق مما يتم دفعه عادة. ينتج الربح الرأسمالي عندما يكون سعر بيع الأصل أعلى من سعر الشراء الأصلي. تخضع أرباح رأس المال لضريبة لا تقل عن 15٪ للأفراد وضريبة 21٪ للشركات.
الميزة الأساسية للتبادل المؤجل من الضرائب هي أنه يجوز لدافع الضرائب التصرف في الممتلكات دون تكبد أي مسؤولية ضريبية فورية. وهذا يسمح لدافع الضرائب بالحفاظ على قوة كسب دولارات الضرائب المؤجلة مع تبادل الأصول في الوقت نفسه.
بدلا من بيع عقار استثماري ، ودفع ضريبة الأرباح الرأسمالية ، ثم استخدام صافي العائدات لشراء عقار آخر ، 1031 Exchange rules السماح للمستثمر بالتخلي عن دفع ضريبة الأرباح الرأسمالية واستخدام إجمالي عائدات البيع للاستثمار في العقار الجديد ، وبالتالي تأجيل ضريبة الأرباح الرأسمالية حتى يتم بيع العقار الجديد.
على سبيل المثال، يريد جون، الذي يمتلك شخصيا عقارا استثماريا في مدينة نيويورك بقيمة 10 ملايين دولار، بيع عقاره وشراء عقار آخر. بدون القدرة على استخدام بورصة مؤجلة ضريبية 1031 ، سيتعين على جون أن يدفع للحكومة ما يقرب من 2.34 مليون دولار من ضرائب الأرباح الرأسمالية ، مما يقلل من المبلغ الذي يمكنه إعادة استثماره في العقار البديل إلى 7.66 مليون دولار فقط. من أجل البساطة ، تركت معالجة تكاليف الإغلاق عند الدخول والخروج من الاستثمار. يمكن خصم هذه التكاليف من مكاسب رأس المال للحصول على ضريبة أرباح رأس المال الحقيقية.
ومع ذلك ، بعد إجراء الإيرادات 2000-37 من لجنة الإنقاذ الدولية ، يحصل جون على الممتلكات البديلة وينقل الأساس الضريبي للممتلكات القديمة إلى العقار الجديد. سيكون قادرا على التخلي عن الضريبة البالغة 2.34 مليون دولار وتأجيلها حتى يبيع العقار البديل ، عادة بعد سنوات عديدة. إن إعادة استثمار دولارات ما قبل الضريبة في عقار آخر باستخدام تبادل ضريبي 1031 له قيمة كبيرة ويعرف معظم المستثمرين العقاريين المتطورين أن هذه واحدة من أسرع الطرق لتنمية الثروة.
وسيكون الربح المحمي مستحقا في نهاية المطاف عند بيع العقار البديل، على الرغم من أن هذا ليس هو الحال دائما إذا كان العقار موروثا، حيث يحصل ورثة المستثمر على أساس معزز على هذه الممتلكات الموروثة. وعند وفاة المستثمر، يحصل ورثته على الممتلكات بالقيمة السوقية العادلة في تاريخ نقلها إلى الورثة؛ ليس الأساس المنقول إلى العقار البديل من الشراء الأصلي.
عندما يذهب الوريث لبيع العقار ، سيدفع ضريبة على الفرق بين سعر البيع الجديد والقيمة السوقية العادلة للعقار في وقت الميراث.
بالإضافة إلى ذلك ، هناك ميزة أخرى لاستخدام بورصة 1031 وهي أنه في نهاية المطاف ، يمكن تحويل العقار الاستثماري إلى مسكن أساسي ، طالما يتم ذلك بعد 2 سنوات من الملكية بموجب قواعد الملاذ الآمن.
لاحظ أنه لكي يكون القرار 1031 ساري المفعول، يجب الاحتفاظ بحق ملكية العقار البديل باستخدام نفس رقم التعريف الضريبي للعقار الذي تم بيعه.
1031 Exchange rules تتطلب أن تكون الخاصيتان خاصية "متشابهة". تعتبر القواعد أن تبادل العقارات الاستثمارية السكنية مقابل العقارات الاستثمارية السكنية ، والعقارات الاستثمارية التجارية مقابل العقارات الاستثمارية التجارية ، والعقارات الاستثمارية السكنية مقابل العقارات الاستثمارية التجارية والعكس بالعكس ، هي نوع مماثل.
ومع ذلك ، يجب أن يكون العقار في الولايات المتحدة ، حيث أن تبادل الممتلكات الأمريكية مقابل الممتلكات الأجنبية لا يعتبر "من النوع المماثل" بموجب القواعد.
وينبغي لدافع الضرائب أيضا أن يعتبر أن هناك بعض المساوئ لبورصة مؤجلة من الضرائب، على النحو التالي:
يتطلب تبادل 1031 وسيطا مؤهلا ، كما هو محدد في القسم 1031 من قانون الإيرادات الداخلية ، للتعامل مع العملية بأكملها.
يجب أن تذهب جميع عائدات البيع، بما في ذلك العائدات غير النقدية (مثل السيارة التي قد تتلقاها في التجارة بالإضافة إلى العقار)، إلى الوسيط المؤهل لاستخدامها في شراء العقار الجديد. أي شيء يتم استلامه بشكل مباشر أو غير مباشر من قبل البائع (بغض النظر عن مدى عدم أهميته) سيؤدي إلى استبعاد المعاملة بأكملها ، مما يؤدي إلى الاعتراف بالمكاسب بأكملها (وفي حالة المشتري الأجنبي ، مما يؤدي إلى حجب FIRPTA ).
يجب اتباع الجدول الزمني البالغ 45 يوما بدقة ، لأنه غير قابل للتمديد بأي شكل من الأشكال ، حتى لو كان اليوم ال 45 يقع في يوم السبت أو الأحد أو عطلة رسمية في الولايات المتحدة.
تنتهي فترة الصرف في 180 يوما بالضبط بعد التاريخ الذي ينقل فيه الشخص الممتلكات المتنازل عنها أو في تاريخ استحقاق الإقرار الضريبي للشخص عن تلك السنة الخاضعة للضريبة التي حدث فيها نقل الممتلكات المتنازل عنها ، أيهما أسبق. مرة أخرى ، يجب اتباع الجدول الزمني البالغ 180 يوما بدقة ، لأنه غير قابل للتمديد بأي شكل من الأشكال ، حتى لو كان اليوم ال 180 يقع في يوم السبت أو الأحد أو عطلة قانونية في الولايات المتحدة.
التبادلات العكسية هي أداة يمكن للمستثمرين استخدامها لتأجيل ضريبة أرباح رأس المال حتى عندما يجب إغلاق العقار البديل قبل إغلاق العقار المتخلى عنه.
ومع ذلك ، لا يمكن للمستثمر الاستحواذ على العقار البديل في بورصة 1031 العكسية حتى تتم المعاملة بأكملها. بشكل عام ، يجب أن يحتفظ بالعقار البديل حامل عنوان سكن Exchange (مشابه في المفهوم لمتطلبات الوسيط المؤهل في بورصة 1031) حتى يتم بيع العقار المتخلى عنه.
الجداول الزمنية للتبادل العكسي 1031 هي نفسها تلك الخاصة بالأنواع الأخرى من بورصات 1031: 45 يوما: يجب تحديد الممتلكات المتخلى عنها في غضون 45 يوما من إغلاق شراء العقار البديل ، مع إغلاق في غضون 180 يوما.
تتيح حكومة الولايات المتحدة للبائع الأجنبي استخدام أحكام الصرف 1031. بالإضافة إلى القواعد العادية المذكورة أعلاه ، تفرض FIRPTA شرطا إضافيا على 1031 Exchange rules من أجل تجنب حجب 15٪. الشرط الإضافي هو أن الفرد المسؤول عن نقل الملكية القديمة من البائع الأجنبي إلى المشتري / المنقول إليه (مثل شركة الملكية أو الضمان) يجب أن يتلقى من البائع الأجنبي إما:
أولا ، يجب على أي مالك عقار أجنبي أن يخطط مسبقا للحصول على ITIN قبل وقت طويل من نقل أي عقار ، والتقدم بطلب للحصول على شهادة حجب بمجرد ترتيب أي نقل للملكية.
ثانيا ، من الأهمية بمكان أن يتشاور أي بائع أجنبي يرغب في إكمال بورصة 1031 مع وسيط على دراية ومهنية ومؤهل في وقت مبكر من عملية البيع ، وكذلك يشتري مستشارا ضريبيا أو ماليا من مستشارين ذوي خبرة ، لمساعدتهم في عملية الإغلاق والإقرارات الضريبية الأمريكية. إذا كنت ترغب في الحصول على مراجع لوسيط مؤهل ، فيرجى إخبارنا بذلك.
العقار مملوك لفرد أجنبي لأغراض ضريبية ، مما يجعل هذا التبادل يندرج تحت FIRPTA. بموجب FIRPTA ، إذا تم شراء عقار من أجنبي غير مقيم ، فيجب على المشتري الأمريكي حجب 15٪ من قيمة العقار في المعاملة لإرسالها إلى مصلحة الضرائب. ومع ذلك ، إذا تم استيفاء شروط معينة ، فلا يلزم الاستقطاع.
إذا قدم المحيل إشعارا خطيا إلى المحال إليه يفيد بأن النقل لا يخضع للاعتراف بالربح أو الخسارة بموجب حكم عدم الاعتراف الصادر عن لجنة الإنقاذ الدولية، وقدم المحال إليه إشعارا خطيا إلى مصلحة الضرائب في غضون 20 يوما من النقل، فلن يطلب من المحال إليه الحجب.
بالإضافة إلى الخطوات المذكورة أعلاه ، تنص المادة 1445-2 (د) (2) "4" على أن استبعاد الاستقطاع المذكور أعلاه متاح فقط للمشاركين في معاملة القسم 1031 ، إذا تمت المعاملة في وقت واحد ، أي أن كلا التحويلات بموجب تبادل القسم 1031 تدخل حيز التنفيذ في نفس اليوم.
يتم تشغيل شرط الاستقطاع FIRPTA إذا تلقى فرد أجنبي نقدا (أو ممتلكات أخرى) كجزء من معاملة ، وكانت قيمة الممتلكات التي سلمها الفرد الأجنبي أكبر من قيمة الممتلكات المستلمة. يمكن أن يحدث هذا ، على سبيل المثال ، إذا لم يكن للعقار المتنازل عنه رهن عقاري ولكن العقار المستلم لديه رهن عقاري مفترض.
في حالة استيفاء قيود القسم 1031 الخاصة ، أي الشرط المتزامن وقاعدة عدم التمهيد ، فإن الطريقة الوحيدة لمنع حجب FIRPTA هي الحصول على شهادة حجب من مصلحة الضرائب.
وللتلخيص، فإن الخطوات التالية ضرورية، على افتراض الامتثال لمتطلبات القسم 1031 بطريقة أخرى:
ملاحظة: ينبغي استشارة المستشار القانوني وتقديم المشورة القانونية للتأكد من إنجاز هذه المسائل عند الإغلاق.
في حين أن قواعد الضرائب الفيدرالية لا تزال سارية ، مما يسمح بتأجيل أرباح رأس المال كما هو مذكور أعلاه ، فإن قواعد بورصة نيويورك 1031 تتطلب من أولئك الذين ليسوا مقيمين في نيويورك دفع ضريبة دخل الولاية بنسبة 7.7٪ على أي مكاسب محققة من البيع. ومع ذلك ، بالنسبة لقواعد بورصة نيويورك 1031
بالنسبة ل 1031 Exchange ، لا توجد في فلوريدا ضريبة دخل حكومية ، لذلك لا توجد ضريبة دخل حكومية على أي مكاسب محققة من البيع.
من أجل منع مصلحة الضرائب من الطعن فيما إذا كان عقار تأجير العطلات مؤهلا لتبادل 1031 ، يجب تأجيره لمدة 14 ليلة على الأقل كل عام لمدة عامين.
يجب ألا يتجاوز استخدامك الشخصي لعقار مستأجر لقضاء العطلات 14 ليلة في السنة أو 10٪ من عدد الأيام في فترة عام واحد يتم فيها تأجير العقار. لا يتم احتساب الوقت الذي تقضيه في مكان الإقامة لإجراء الإصلاحات والصيانة السنوية وما إلى ذلك ضمن الحد الأقصى البالغ 14 يوما.
هل تبحث عن 1031 شركة صرافة في فلوريدا أو نيويورك؟ فيما يلي كيف يمكننا مساعدتك كمستثمر عقاري.
نحن نستطيع:
لدينا الكثير من الخبرة في معاملات 1031 ويمكننا تقديم المساعدة في أي وقت خلال دورة حياة العقارات الاستثمارية.
حدد موعدا للتحدث مع وسيطنا الإداري Anthony Guerriero، ماجستير في إدارة الأعمال، CPA حتى نتمكن من فهم احتياجاتك بشكل أفضل. وفي غضون ذلك ، يمكنك أدناه تصفح عقارات الشقق السكنية في كل من مانهاتن وميامي.
مكتب مانهاتن
157 شارع كولومبوس، 4الفل
نيويورك، نيويورك 10023
+1-646-376-8752
مكتب ميامي
1688 شارع ميريديان، جناح 700
ميامي بيتش, فلوريدا 33139
+1-305-296-8885