القضايا الضريبية والقانونية

للأجانب شراء العقارات في الولايات المتحدة

طلب اجتماع

إجابات على الأسئلة الشائعة من المشترين الأجانب والبائعين للعقارات في نيويورك من قبل بيير دباس، ESQ.، من رومر ديباس LLP

هل تريد معرفة المزيد؟ تحقق من دليل المشتري الأجنبي لدينا:

دليل المشتري الأجنبي

1. هل يمكن للمواطن الأجنبي شراء عقار في الولايات المتحدة؟

 

نعم، يمكن للمواطن الأجنبي شراء عقار في الولايات المتحدة. يمكن أن يكون من الصعب جدًا على الأجانب شراء التعاونيات (التعاونيات) وربما لا يكون أفضل نوع من العقارات لمواطن غير أمريكي ، لأن التعاونيات عادة ما يكون لديها العديد من القيود بما في ذلك التأجير من الباطن. لذلك ، يجد معظم الأجانب أنه من الأسهل شراء شقة سكنية (شقة). تقوم مجالس التعاون بإجراء مقابلات مع جميع المشترين، بغض النظر عن جنسيتهم، وهي قادرة قانونيًا على قبول أو رفض المشتري دون أي سبب. تتطلب عملية المقابلة هذه مراجعة مطولة للمعلومات الشخصية والمالية حول المشتري ، ومن غير المرجح أن تلبي مجالس التعاونية احتياجات المالكين الذين لا يعيشون في المقام الأول في العقار. الشقق ، ومع ذلك ، غالبا ما يكون لها عملية مراجعة أبسط بكثير ، حيث يتنازل مجلس الشقة عما يسمى "حق الرفض الأول" ، مما يمنحها امتياز شراء الشقق قبل المشترين الخارجيين. كما تسمح الشقق لمشتري المنازل بتأجير ممتلكاتهم من الباطن وإجراء عمليات الشراء باستخدام صندوق استئماني أو شركة محدودة محلية أو حتى شركة أجنبية. كل من هذه الهياكل التجارية يمكن أن تساعد في منح المشترين حماية إضافية ضد المسؤولية، كما يمنح مزايا ضريبية للمشترين الأجانب.

 

تعرف على المزيد عن الفرق بين الشقة وكوب

2. ماذا تعني كلمة "فيبتا"؟

 

الاستثمار الأجنبي في ضريبة العقارات(FIRPTA)هي ضريبة مقتطعة يطلب من جميع البائعين الأجانب للممتلكات دفعها من أجل التأكد من أن البائع على اطلاع على جميع التزاماتهم الضريبية الحالية لخدمة الإيرادات الداخلية (IRS). هذه الضريبة يبلغ مجموعها ما بين 10٪ و 15٪ من إجمالي البيع، ولكن الضريبة قابلة للاسترداد أيضا إذا كان البائع قد دفع جميع ضرائبه، بما في ذلك ضرائب الدخل، وضرائب الأرباح الرأسمالية، وغيرها.

3. ما هي الضرائب التي يدفعها المشترون الأجانب عند النظر لشراء شقة في مدينة نيويورك؟

 

ولا يؤدي وضع المشتري كأجنبي غير مقيم في حد ذاته إلى فرض ضرائب إضافية محددة. قد يدفع جميع مشتري العقارات، بمن فيهم المواطنون الأمريكيون، بعض هذه الضرائب عند شراء العقارات في مانهاتن:

 

  • للمشتريات أكثر من $1,000,000, هناك "ضريبة القصر" من 1%.
  • قد تتطلب بعض العقارات - بعض أنواع التطورات الجديدة - مطورو العقار من المشتري دفع "ضرائب التحويل"، التي يتم تحصيلها على مستوى المدينة والولاية على حد سواء. تفرض مدينة نيويورك ضريبة بنسبة 1٪ على المبيعات التي تقل عن 500,000 دولار و1.425٪ للمبيعات فوق هذا السعر. ضريبة التحويل في ولاية نيويورك هي 0.4٪ ثابتة لجميع المبيعات. هذه الضريبة ليست شيئا المشترين سوف تكون مسؤولة عن دفع إذا ممتلكاتهم ليست تطورا جديدا.
  • بالنسبة للمشترين الذين يقومون بتأمين التمويل لشرائهم ، سيكون هناك أيضًا"ضريبة تسجيل الرهن العقاري "التي يدفع المقرض دائمًا 0.25٪. عند شراء شقة مدينة نيويورك ، للمبيعات تحت 500،000 دولار ، أن يبلغ مجموع الضرائب 2.05 ٪ (حتى 1.8 ٪ أن تدفع من قبل المشتري) ، وبالنسبة لجميع المبيعات الأخرى الضريبة هي 2.175 ٪ (حتى 1.925 ٪ أن يدفعها المشتري).

 

تقرير سوق العقارات في مدينة نيويورك

4. ما هي الضرائب التي يدفعها البائعون الأجانب عند بيع عقارات مدينة نيويورك؟

 

سيكون البائعون الأجانب مسؤولين عن ضرائب FIRPTA (انظر أعلاه) وأرباح رأس المال. على المستوى الاتحادي، يبلغ إجمالي ضريبة الأرباح الرأسمالية 21٪ من صافي مكاسب رأس المال، وهو مبلغ المال الذي يكسبه البائع على البيع بعد طرح سعر الشراء الأصلي الذي دفعه، وتكاليف الإغلاق، وتكاليف أي تحسينات على العقار. كما تفرض مدينة نيويورك ضريبة على أرباح رأس المال على البائعين غير المقيمين على وجه التحديد بمجموع 8.82٪.

5. هل يطلب من المالكين الأجانب للممتلكات الأمريكية دفع الضريبة العقارية؟

 

"الضريبة العقارية" هي ضريبة يجب دفعها عند وفاة الشخص. للمواطنين الأجانب الذين يملكون ممتلكات في الولايات المتحدة وقت وفاتهم. في ولاية نيويورك، الحد الأقصى لمعدل الضريبة العقارية هو 16٪. وعلى المستوى الاتحادي، تتقاضى الولايات المتحدة ما يصل إلى حوالي 40 في المائة. ويتمتع مواطنو الولايات المتحدة وبعض المواطنين الأجانب الذين لديها بلدانهم الأصلية بمعاهدات ضريبية معينة مع الولايات المتحدة بإعفاءات عالية تصل إلى 11.2 مليون دولار للشخص الواحد (أو 22.4 مليون دولار لكل زوجين). المواطنون غير الأمريكيين لديهم إعفاء بقيمة 60,000 دولار فقط. لذلك ، قد يرغب المالكون الأجانب في هيكلة الصفقة لتجنب الضريبة العقارية أو التحوط ضدها. 

6. هل هناك أي طرق لتخفيف العبء الضريبي على العقارات؟

 

الطريقة الأكثر شيوعا للمواطنين الأجانب لتجنب دفع الضريبة العقارية هو إنشاء شركة ذات مسؤولية محدودة (LLC) في ولاية نيويورك. ثم يتم تأسيس شركة خارج الشاطئ (على سبيل المثال، شركة جزيرة فيرجن البريطانية، أو"جزر فيرجن البريطانية")للحصول على الملكية الوحيدة لشركة ذات مسؤولية محدودة. وعندما يموت مالك العقار، لا تنتقل الملكية إلى ورثته، بل الأسهم في جزر فيرجن البريطانية، وهي شركة أجنبية وبالتالي لا تخضع للضرائب العقارية.

7. ما هي المزايا أو العيوب الموجودة عند شراء العقارات كفرد؟

 

ويدفع الأفراد ضرائب أرباح رأس المال بمعدل أقصى أعلى قليلاً (23.8 في المائة) من الشركات تدفع ضرائبها الاتحادية (21٪). بالنسبة للمواطن الأجنبي الذي قد يبيع عقارًا في الولايات المتحدة ، فهذا يعني أن هناك مزايا ضريبية طفيفة لأرباح رأس المال للبيع كشركة جزر فيرجن البريطانية التي تمتلك شركة ذات مسؤولية محدودة محلية أكثر من فرد. بالإضافة إلى ذلك ، فإن هيكلة الشراء باستخدام BVI امتلاك شركة ذات مسؤولية محدودة محلية ، وسيتجنب المالك الضريبة العقارية. الشراء فقط باسم شركة ذات مسؤولية محدودة ، سيخضع المالك للضريبة العقارية عند الوفاة. 

 

وتتمثل المساوئ الرئيسية لشراء الممتلكات كفرد في المسؤولية وانعدام الخصوصية. الأفراد عرضة للدعاوى القانونية، في حين أن شركة ذات مسؤولية محدودة يمكن أن تحمي الأصول الأجنبية للمشتري الأجنبي من أي مسؤولية. وبالإضافة إلى ذلك، يُطلب من الأفراد تسجيل معلوماتهم الأساسية لدى مدينة وولاية نيويورك كلما اشتروا ممتلكات، وتصبح تلك المعلومات سجلا عاما.

8. ما هي المزايا أو العيوب الموجودة عند شراء الممتلكات كشركة أو شركة ذات مسؤولية محدودة؟

 

المزايا الأساسية للشراء كشركة أو شركة ذات مسؤولية محدودة هي خصوصية إضافية للمشتري الأجنبي وحماية إضافية من المسؤولية (انظر أعلاه). هناك طريقتان أساسيتان لشراء العقارات باستخدام شركة ذات مسؤولية محدودة، ولكل منهما ميزته وعيوبه الخاصة:

 

  • شراء كشركة ذات مسؤولية محدودة مع المشتري الأجنبي كعضو وحيد يسمح للمشتري أن تكون أرباح رأس المال الخاضعة للضريبة بمعدل الفرد كحد أقصى من 23.8٪ مقابل معدل الشركات من 21٪، ولكن يترك المالك عرضة للضريبة العقارية.
  • شراء كشركة ذات مسؤولية محدودة مع كيان أجنبي (مثل BVI) كعضو وحيد يسمح للمشتري لتجنب الضريبة العقارية عند الوفاة ، ولكن سيفتحها لدفع ضرائب الأرباح الرأسمالية بمعدل شركة يصل إلى 21٪.

9. كيف ستؤثر المعاهدة الضريبية لبلدي الأصلي على التزاماتي الضريبية؟

 

وتدخل البلدان بصورة روتينية في معاهدات ضريبية من أجل تحديد كيفية فرض ضرائب على مواطني كل دولة والشركات التجارية من قبل البلد الآخر. ولدى الولايات المتحدة العديد من هذه المعاهدات مع بلدان أخرى، وتحدد هذه المعاهدات معدلات الضرائب والإعفاءات من أنواع معينة من الدخل. وتختلف تفاصيل هذه المعاهدات اختلافا كبيرا. وستقدم بعض المعاهدات إعفاء إضافيا للأجانب عندما يتعلق الأمر بالضرائب العقارية، مما يسمح لهم بإعفاء ما يصل إلى 11.2 مليون دولار. المعاهدات الأخرى لا تغطي الضرائب العقارية على الإطلاق ، والحد من إعفاء المشتري العقاري الأجنبي من الضرائب العقارية إلى 60،000 دولار.

 

قم بزيارة موقع مصلحة الضرائب على الرابط التالي للاطلاع على تفاصيل معاهدة بلدك، إذا كان لديهم مثل هذه المعاهدة مع الولايات المتحدة. 

10. ما هو (أ) I.R.C. 1031 تبادل ويمكن للمشترين الأجانب استخدامه؟

 

عندما يبيع المستثمر عقارًا استثماريًا ، يكون هذا المستثمر قادرًا على تأجيل جميع ضرائب أرباحه الرأسمالية إذا اختار استثمار 100٪ من صافي أرباحه من البيع في شراء عقار استثماري جديد في الولايات المتحدة. وهذا ما يسمى "معاملة 1031"، وانها شيء يمكن للمشتري الأجنبي استخدامها لتجنب الضرائب على أرباح رأس المال وكذلك حجب FIRPTA (انظر أعلاه). لاحظ أنه إذا اختار البائع الأجنبي استخدام هذا التبادل ، فيجب عليه تحديد ممتلكاته الاستثمارية الجديدة في غضون 45 يومًا من البيع ، ويجب إغلاقه على تلك الممتلكات في غضون 180 يومًا.

 

"كيفية الاستثمار في العقارات"

 

جدولة شخص
اجتماع مع فريقنا

جدولة اجتماع

هل أحتاج إلى سمسار عقارات؟