ابحث عن شقق فاخرة في ميامي

 

أصبحت ميامي بسرعة العاصمة المعمارية للعالم ، مع التطورات الجديدة المبهرة التي ترتفع بوتيرة سريعة.  بصرف النظر عن عصر آرت ديكو ، حتى وقت قريب ، لم يكن من الممكن العثور على شقق ميامي الفاخرة إلا في مباني قطع ملفات تعريف الارتباط ذات الهندسة المعمارية المتوسطة. لحسن الحظ ، توسعت مجموعة الشقق الراقية في ميامي وميامي بيتش بشكل كبير في السنوات الأخيرة. مع إطلالات مستمرة على خليج بيسكاين والمحيط الأطلسي ، تتميز بعض هذه الشقق الفاخرة في ميامي بمحيط رائع يرتقي بكل مبنى من المباني السكنية الفريدة. 

 

مع نمو ميامي في مكانتها ، نمت جودة وتصميم مبانيها السكنية الفاخرة الجديدة. على سبيل المثال ، كما نوقش مؤخرا في مقال Nytimes: "في ميامي ، احتضان الجريء والرائع في الهندسة المعمارية" ، شهدت المدينة هندسة معمارية مذهلة من المهندسين المعماريين:

رينزو بيانو في 87 Park في Surfside, 
ريتشارد ماير في Four Seasons نادي ركوب الأمواج, 
جان نوفيل في Monad Terrace في ساوث بيتش، 
ريم كولهاس في Park Grove في كوكونت غروف ، 
هرتسوغ ودي ميرون في Jade Signature in Sunny Isles,
Bjarke Ingels at Grove at Grand Bay في Coconut Grove ، و 
نورمان فوستر في فاينا هاوس في ميامي بيتش. 
 

بالإضافة إلى ذلك ، شهدت منطقة ميامي بعض الهندسة المعمارية المذهلة الأخرى ، بما في ذلك Residences by Armani Casa at Sunny Isles شاطئ Zaha Hadid في برج متحف واحد و Architectonica في Oceana Bal Harbour. 

في الآونة الأخيرة ، بورتوندو بيروتي المهندسين المعماريين في Fisher Island جنبا إلى جنب مع شركة التصميم الداخلي Indelux ، التي صممت أيضا التصميمات الداخلية ل Palazzo del Sol و Palazzo del Luna في الجزيرة ، تقوم بتصميم عقارات توسكان حديثة لآخر 12 قطعة أرض في الجزيرة.  وأخيرا، صمم المهندس المعماري خواكين توريس المقيم في مدريد مؤخرا منزلا مذهلا تبلغ مساحته 11000 قدم مربع في كي بيسكاين. 

 

عند شراء شقة فاخرة في ميامي، ما الذي أحتاج إلى معرفته؟ 

جميع الإحصاءات التي أدرجناها تتجه نحو استنتاج سهل: الاستثمار في العقارات الفاخرة في ميامي والشقق الشاطئية منخفض المخاطر. بالإضافة إلى العدد الكبير من المستثمرين الأجانب ، ترى ميامي العديد من الأمريكيين القادمين إلى هنا ، وخاصة من نيويورك. العديد من الأثرياء من سكان نيويورك الصيف في the Hamptons والشتاء في ميامي.  حتى أن البعض يقول إنه من الأسرع السفر إلى ميامي من القيادة إلى the Hamptons.
 

بعض المزايا الضريبية للشراء في ميامي

يستفيد سكان فلوريدا (الذين لا يضطرون للعيش هناك بدوام كامل) من عدم وجود ضريبة دخل حكومية ومن "السكن" في مسكنهم الأساسي. من السهل تجاهل فوائد المنزل لأن الكثير من الناس يعتقدون أنه يقلل فقط من القيمة الخاضعة للضريبة للعقار بمقدار 25000 دولار. 

يستفيد سكان فلوريدا (الذين لا يضطرون للعيش هناك بدوام كامل) من عدم وجود ضريبة دخل حكومية ومن " السكن" في مسكنهم الأساسي. من السهل تجاهل فوائد المنزل لأن الكثير من الناس يعتقدون أنه يقلل فقط من القيمة الخاضعة للضريبة للعقار بمقدار 25000 دولار. 

بالإضافة إلى ذلك ، هناك حد سنوي مدى الحياة فيما يتعلق بمدى زيادة هذه القيمة الخاضعة للضريبة. على مدى 10 أو 20 عاما ، يمكن أن يكون ذلك مهما. وليس عليك الاحتفاظ بنفس العقار. الإعفاءات المنزلية قابلة للتحويل إلى عملية شراء جديدة ، لذلك هناك كل الأسباب لمواصلة النظر في العقارات المعروضة للبيع. بالإضافة إلى ذلك ، ما لم يكن المنزل يضمن دينا ، فمن المستحيل على أي دائن الاستيلاء على الإقامة لسداد الديون التجارية أو غيرها من الديون الشخصية.

لقد استكشفنا بالتفصيل "لماذا يجب أن تستثمر في ميامي" ، لذلك دعونا الآن نناقش كيفية الاستثمار.

"عملية شراء منزل ميامي"

"ميامي معلومات ضريبة العقارات يجب أن تكون على علم"




يجب على المشترين في ميامي دائما استخدام وكيل المشتري

يعمل وسيط البائع دائما لصالح البائع ، تذكر ذلك. لسوء الحظ ، لا يفهم العديد من المشترين عواقب الذهاب مباشرة إلى وسيط البائع بدلا من استخدام وسيطهم الخاص.  
  1. يعمل وسيط البائع دائما لصالح البائع ، تذكر ذلك. لسوء الحظ ، لا يفهم العديد من المشترين عواقب الذهاب مباشرة إلى وسيط البائع بدلا من استخدام وسيطهم الخاص.  
  2. على سبيل المثال ، ماذا ستكون العواقب إذا استخدمت محامي زوجتك أو زوجك لطلاقك. ومن الواضح أن العواقب ستكون وخيمة. لا ترتكب نفس الخطأ عند الدخول في واحدة من أكبر عمليات الشراء في حياتك. 
  3. كن واضحا بشأن ما تريده ولماذا تريده حتى تتمكن من الحفاظ على تركيزك والعمل بكفاءة على المشروع الذي تبلغ تكلفته ملايين الدولارات للشراء.
  4. لديك كل الحقائق لتسليمها حتى القرار النهائي يوفر الرضا على المدى الطويل. من الحقائق المعروفة بين المتخصصين في مجال العقارات أنه بصرف النظر عن التغيير الخطير في الظروف الشخصية ، فإن السبب الرئيسي وراء طرح عقار إعادة البيع في السوق هو أن المالك "اشترى العقار الخطأ في المقام الأول".
  5. لديك متخصصين ذوي خبرة وناجحين وموجهين نحو التفاصيل في فريقك منذ اليوم الأول.

تطبق كل دولة في العالم وكل ولاية في أمريكا قوانين عقارية مختلفة. بعضها شائع ، لكن أجزاء كثيرة من الطباعة الصغيرة مختلفة جدا بحيث يمكن أن تسبب الأخطاء البسيطة مشاكل خطيرة.

سيكون لبائع العقار ، خاصة إذا كان ما قبل البناء أو البناء الجديد ، وكيله الخاص الذي يعمل لصالحه ، ويعمل نيابة عنه. يجب على المشتري اختيار وكيل العقارات الخاص به في ميامي. 

في فلوريدا ، من الممارسات القياسية أن تعمل شركة الوساطة العقارية كوسيط معاملات. وهذا يمكنهم من مساعدة المشتري المحتمل في البحث عن كل عقار يلبي معاييرهم ورؤيته.

 بمجرد إدراج العقار في القائمة المختصرة ، يمكن أن يصبح وكيله وكيلا واحدا. كوكيل واحد ، يدين السمسار بكل ولائه للمشتري ، ولا شيء للبائع ، حتى يتمكنوا من التفاوض بفعالية على السعر والشروط والأحكام. لا يمكن للوكيل الذي يمثل البائع تقديم هذا المستوى الحاسم من الخدمة للمشتري.

يتم دفع العمولة ، أو رسوم المبيعات ، من قبل البائع ، لذلك فإن توظيف وكيل مخصص مجاني للمشتري. في الواقع ، يدفع البائع لوكيل المشتري لإحضار مشتر جاهز وراغب وقادر على إكمال المعاملة.

يختار المشترون السماسرة الذين يعرفون:

  • كل شيء عن سوق العقارات في ميامي وأحياء ميامي الفردية.
  • كل نوع ونمط وموقع محدد وجانب من جوانب كل قطعة من العقارات الموجودة حاليا في السوق والتي من شأنها أن تتطابق مع معايير الشراء الخاصة بالمشتري. عادة ما يحتوي سوق العقارات الفاخرة على عقارات مدرجة فوق القيمة السوقية الحقيقية. يشعر بعض المشترين بالحاجة إلى اتخاذ قرار سريع ، ويحاول بعض البائعين الاستفادة من ذلك من خلال تحديد سعر مرتفع. وكيل المشتري الجيد سوف يعارض ذلك.
  • كل عقار من المقرر طرحه في السوق ولكن لم يتم إدراجه للبيع بعد.
  • سيتم قريبا تقديم أسعار بيع "إغلاق" محتملة من قبل المطورين الذين يرغبون في إكمال مشروع وبدء مشروعهم التالي. هناك فائدة حقيقية في شراء عقار مخفض لأن المطور يريد "إغلاق الكتب" في مشروع حالي. سيعرف وكيل المشتري المتمرس أيضا ما إذا كان المشروع الجديد الذي يفي بمعايير المشتري قد يقدم أسعارا أقل قبل البناء.
  • مع ذلك ، في الوقت الحالي ، ميامي لديها ندرة في التطورات الجديدة لذلك لن تنطبق هذه الاستراتيجية. 
  • تفاصيل الخلفية حول كل تطوير ، وجمعية مالكي المنازل وتفاصيل رمز المدينة التي قد تؤثر على الرضا طويل الأجل عن عملية الشراء.
  • التفاصيل الواردة في عقد الشراء. فلوريدا لديها عقدان رئيسيان ، "عقد FAR" و "عقد FAR / Bar". 
  • قد يستأجر بعض المشترين وكيلا تستخدم وساطته عقدهم الخاص. يعتبر محامو العقارات أن عقد FAR / Bar هو الأكثر إحكاما والأكثر حماية لهم جميعا. من الجيد دائما للمشتري المحتمل معرفة العقد الذي سيستخدمه سمسار العقارات عادة.

"لماذا تحتاج إلى وكيل عقاري من ذوي الخبرة العالية في ميامي"




أنواع العقارات في ميامي للشراء

يمكن للمستثمر أو أي شخص يبحث عن شقة شاهقة في وسط المدينة أو شقة في ميامي بيتش. لكل منها دوره الخاص في تلبية تفضيلات المشتري ، لذا فإن اختيار الوكيل المناسب للعثور على العقار المناسب في الحي المناسب أمر ضروري للنجاح.

يمكن للمستثمر أو أي شخص يبحث عن شقة شاهقة في وسط المدينة أو شقة في ميامي بيتش. لكل منها دوره الخاص في تلبية تفضيلات المشتري ، لذا فإن اختيار الوكيل المناسب للعثور على العقار المناسب في الحي المناسب أمر ضروري للنجاح. يمكن للمشتري شراء شقة ما قبل البناء أو شقة إعادة البيع ، والتي لها إيجابيات وسلبيات خاصة بها.  

"أفضل 50 بنتهاوس في ميامي للبيع" 

"3 نصائح للاستثمار في العقارات الفاخرة في ميامي"

"دليل إلى القصور ميامي الأكثر تميزا للبيع"

"هذه الشقق الجديدة في ميامي للبيع ستغير الأفق في عام 2019"



النفقات المرتبطة بامتلاك شقة أو منزل في ميامي

تكاليف ملكية منزل عائلة واحدة هي كل مسؤولية المالك. تعتمد ضريبة الأملاك على القيمة المقدرة من قبل مثمن مقاطعة ميامي. تعتمد تكاليف المرافق على الاستخدام الشهري. تخضع تكاليف المناظر الطبيعية والصيانة للتفاوض على العقد من قبل المالك والمقاول
  • تكاليف ملكية منزل عائلة واحدة هي كل مسؤولية المالك. تعتمد ضريبة الأملاك على القيمة المقدرة من قبل مثمن مقاطعة ميامي. تعتمد تكاليف المرافق على الاستخدام الشهري. تخضع تكاليف المناظر الطبيعية والصيانة للتفاوض على العقد من قبل المالك والمقاول.
  • يعتمد تأمين مالك المنزل على التغطية والخصم المفضل. سيغطي التأمين المنتظم أضرار الرياح ، ولكن يتم إدارة أضرار الفيضانات من قبل البرنامج الوطني للتأمين ضد الفيضانات ويعتمد على تعيين منطقة الفيضانات FEMA حيث يقع العقار.
  • تأتي الشقق مع رسوم جمعية شهرية لتغطية إدارة وصيانة جميع المناطق المشتركة. كما تطلب فلوريدا من كل جمعية الاحتفاظ باحتياطيات مناسبة. يتم تضمين التمويل في الرسوم الشهرية.
  • يتم فرض تأمين مالك الشقة بسعر أقل من منزل عائلي واحد لأن الجزء الخارجي من العقار مغطى بتأمين منفصل ، ويتم تضمين هذه الأقساط في رسوم الإدارة الشهرية. يجب على مالكي الشقق طلب المشورة بشأن الحصول على تأمين ضد الفيضانات من وكيل التأمين الخاص بهم.
  • إحدى تكاليف امتلاك ممتلكات المستثمرين لتأجيرها هي العمولة. في ميامي ، من المعتاد أن يدفع المالك 10٪ من الإيجار السنوي.

الحصول على قرض عقاري

يتم إصلاح الرهون العقارية النموذجية لحياة القرض ، والتي عادة ما تكون 15 أو 30 عاما. قد تكون هناك حاجة إلى إيداع 20٪ حتى 50٪ وفقا للحجم الإجمالي للقرض ، وما إذا كان المقترض محليا أو خارجيا. المقترضون الأجانب مرحب بهم ، وترتيب التمويل ليس بالأمر الصعب.
يتم إصلاح الرهون العقارية النموذجية لحياة القرض ، والتي عادة ما تكون 15 أو 30 عاما. قد تكون هناك حاجة إلى إيداع 20٪ حتى 50٪ وفقا للحجم الإجمالي للقرض ، وما إذا كان المقترض محليا أو خارجيا. المقترضون الأجانب مرحب بهم ، وترتيب التمويل ليس بالأمر الصعب.

تكاليف الإغلاق (أو المعاملة) عند شراء شقة في ميامي

باقي سعر شراء العقار في حال الدفع نقدا، وإلا باقي الوديعة المتفق عليها. رسوم التمويل المدفوعة إلى مقرض الرهن العقاري.
  • باقي سعر شراء العقار في حال الدفع نقدا، وإلا باقي الوديعة المتفق عليها.
  • رسوم التمويل المدفوعة إلى مقرض الرهن العقاري.
  • قسط التأمين على الممتلكات ، بالإضافة إلى أي "احتياطي" يطلبه المقرض.
  • تأمين الملكية إذا كان العقار عبارة عن بناء جديد ، وإلا فمن المرجح أن يغطي البائع ذلك.
  • تأمين الملكية المدفوع للمقرض لضمان الرهن العقاري في حالة حدوث أي نزاع لاحق على الملكية.
  • تكاليف الإغلاق المستحقة الدفع لوكيل الملكية.
  • الرسوم القانونية المستحقة الدفع لمحامي المشتري. ننصح عملائنا دائما بأن يكون لديهم محام متخصص يعمل لديهم في عمليات شراء العقارات الفاخرة.
  • رسوم فحص العقارات. يتم تعيين المفتش من قبل المشتري لضمان أن كل شيء آمن ويعمل وفقا لمعايير الصناعة.

كملاحظة أخيرة ، تجدر الإشارة إلى أن قوانين ضريبة الأملاك في فلوريدا هي من النوع الذي يجعل العديد من هذه التكاليف "يعوضها" المعدلات المنخفضة عند مقارنتها بالولايات ذات الضرائب المرتفعة مثل نيويورك ونيوجيرسي وكاليفورنيا. وتستمر هذه المعدلات المنخفضة كل عام بالطبع.

سوف نقدم لك جميع المعلومات ذات الصلة لاتخاذ قرار شراء مثقف والتفاوض على الصفقة نيابة عنك. كوكلاء المشتري الحصري، ونحن سوف تعقد المصالح الخاصة بك قبل كل شيء آخر، والسعي للحصول على أفضل سعر شراء للعقار. تذكر، مهمتنا هي أن تنمو وتحمي وتحافظ على ثروتك، لذلك نحن هنا لخدمتك.

سوف نقدم لكم المحامين، وسماسرة الرهن العقاري، والمحاسبين الضرائب، فضلا عن توفير الاتصالات للتعليم، والموظفين المحليين، وشركات إدارة الممتلكات، إذا لزم الأمر. لقد اعتدنا على العمل مع المترجمين ولدينا وكلاء يتحدثون اللغة الصينية والبرتغالية البرازيلية والإسبانية والفرنسية والإيطالية والكورية للاستفادة منها لجعل العملية سلسة.

وأخيرا، أنت، كمشتر، لن تدفع لنا أي شيء مقابل خدمتنا من الدرجة الأولى، كما يدفع البائع دائما عمولة المبيعات في الولايات المتحدة.

إدارة عقارك الاستثماري في ميامي

التسويق العقاري للعثور على مستأجر مناسب. فحص المستأجرين. إعداد وثائق الإيجار أو إنهاؤها أو تجديدها.
  • التسويق العقاري للعثور على مستأجر مناسب
  • فحص المستأجرين
  • إعداد أو إنهاء أو تجديد وثائق الإيجار
  • مساعدة المستأجرين على إعداد طلب مجلس الشقق
  • التعامل مع مشكلات الإصلاح والصيانة
  • التعامل مع حالات الطوارئ
  • التواصل الكامل مع المالك والمستأجر

قوانين الضرائب الأمريكية مؤيدة للملكية العقارية

إذا قمت بتأجير الممتلكات الخاصة بك في ميامي ، استخدام جميع الضرائب والتكاليف الأخرى لتقليل فاتورتك الضريبية.
  • إذا قمت بتأجير الممتلكات الخاصة بك في ميامي ، استخدام جميع الضرائب والتكاليف الأخرى لتقليل فاتورتك الضريبية.
  • يتم تطبيق ضريبة الأرباح الرأسمالية (CGT) على مبيعات العقارات. يمكن لأصحاب المساكن الأساسية خصم ما يصل إلى 500,000 دولار من الأرباح قبل تطبيق CGT.
  • يمكن تأجيل CGT باستخدام قانون الضرائب 1031 لبيع عقار واحد وشراء آخر من هذا النوع.
  • قد تكون التكلفة الأولية للشراء "مخفضة ضريبيا" على مدى 27.5 عاما لخفض الالتزامات الضريبية السنوية.
  • يمكن تجنب الضرائب العقارية تماما. ناقش التفاصيل مع محاميك حول كيفية التخطيط للمستقبل.
  • لدى الولايات المتحدة معاهدات ضريبية مع العديد من البلدان لتجنب "الازدواج الضريبي" ، لذا ناقش وضعك الشخصي مع محاسبك الخاص أو محامي الضرائب.
  • قوانين الضرائب هي من هذا القبيل ، بسبب الخصومات المختلفة المعمول بها ، لا يدفع العديد من المستثمرين ضريبة دخل فيدرالية لمدة 10-15 سنة.