بيع المنازل والشقق في ميامي ونيويورك

نوصي باختيار وسيط أو وكيل يعجبك عند بيع عقار مانهاتن السكني. كنت لا تريد أن تجد نفسك أشهر أسفل الخط التفكير: "لماذا لم يسبق لي أن استأجرت هذا الرجل أو الفتاة؟  لم أحبهم أبداً في المقام الأول". أنت تعرف عندما كنت ضرب تشغيله مع شخص ما وعندما كنت لا. الناس التي كنت ضرب تشغيله مع سوف تعمل بجد بالنسبة لك على المدى الطويل.

هذا الدليل بيع صالحة أيضا إذا كنت تبيع العقارات في ميامي.

احترس من الأعلام الحمراء عند التعاقد مع وسيط، مثل إخبارك بما تريد سماعه، مثل الخروج بسعر مبيعات مرتفع بقوة. وهذه ممارسة شائعة بين وكلاء الإدراج في القائمة. إذا كنت تقع لهذا التكتيك، فإنك تخاطر بالبيع بسعر أقل مما لو قمت بتسعيره بشكل صحيح في المرة الأولى. لذا، لا تقع في هذا التكتيك. 

ضع في اعتبارك أن وكيلك لا يحتاج دائمًا إلى أن يكون خبيرًا في كل شيء ، ولكن يجب أن يكونوا صادقين حول ما يعرفونه ولا يعرفونه ولديهم فريق من الأشخاص يعتمدون عليه للعثور على إجابات لأسئلتك. بالطبع، يجب أن يكون لديهم بعض الخبرة. انهم بحاجة الى معرفة ما هو المخزون في السوق وبالتفصيل. ولكن ، من ناحية أخرى ، إذا قمت بتوظيف شخص ما مع قوائم كثيرة جدًا و300 مليون دولار في المبيعات في العام الماضي ، فلن يراك مرة أخرى ولن يظهر أبدًا في عرض. تحتاج إلى شخص سيظهر ويقوم بالعمل ليس فقط تعطيك الملعب!

وكيلك يحتاج إلى أن يكون قادرا على تثقيف لكم حول هذه العملية. غالبًا ما يحصل الوكلاء على قائمة ، ويغادرون ، ولا يخبرون المالك أبدًا بما يمكن توقعه. 

سوق العقارات في الولايات المتحدة شفافة للغاية ، وخاصة بالمقارنة مع العديد من البلدان الأخرى. تصبح بيانات حركة المبيعات المغلقة متاحة للجمهور في غضون 60 يومًا بعد الإغلاق. لذلك ، لا ينبغي أن يكون الخروج بسعر الإدراج هذا diffucult. 

تحليل أسعار العقارات المماثلة

لبدء عملية بيع المنزل بأكملها ، يحتاج البائع إلى تقييم موضوعي للعقار. للحصول على مثل هذا التقييم، سوف نقدم للبائع تحليل سوق مقارن (CMA) يتكون من:

1. العقارات الحالية في السوق.
2. العقارات التي تم بيعها مؤخرًا.
3. العقارات التي بيعت مؤخرًا، ولكنها لم تغلق بعد.

في كثير من الأحيان سوف نكون قادرين على الحصول على معلومات قابلة للمقارنة داخل نفس المبنى أو المباني المجاورة أو العقارات المتنافسة.

يجب أن تكون الخصائص المستخدمة في هذه المقارنة مماثلة لممتلكات البائع من حيث الموقع والحجم والنوع (أي كوب أو شقة). سيكون هذا التحليل أساس استراتيجية التسعير للبائع.

زيارة المنازل للبيع مثل الخاصة بك لتحديد القيمة

نقترح أن يزور البائع منازل أخرى في السوق لقياس أسعار المسابقة. يجب على البائع أن ينظر إلى كل عقار بموضوعية ومن خلال عيون المشتري ، مما يترك العاطفة خارج المعادلة.

يتم تحديد التسعير حقا من قبل السوق

ومع ذلك، فإن تسعير العقار ليس علمًا دقيقًا، لأن التسعير شفاف جدًا في الولايات المتحدة. السوق، التي هي إلى حد ما تثقيف حول أسعار المساكن الحالية، وسوف تقرر في نهاية المطاف ما هو سعر منزل معين يستحق.

من المهم أن سعر المنزل بدقة في البداية ، وإلا فإن العقار سيعاني في السوق. إذا حدث ذلك، سوف يأخذ السماسرة والمشترين المحتملين علما. دون رؤية العقار ، سيقوم هؤلاء السماسرة بإصدار أحكام حول سبب عدم بيعه. على سبيل المثال ، من المرجح أن يستنتجوا أن هناك شيء خاطئ في العقار ، وبالتالي ، توجيه عملائهم بعيدًا عنه استنادًا إلى هذا التقييم الأعمى.

من المهم جدًا أيضًا للبائع مشاهدة رد فعل السوق على المنزل بمجرد إدراجه للبيع وتعديل توقعاته وفقًا لذلك.

ذات الصله:

ضريبة الأرباح الرأسمالية على العقارات

"مانهاتن كوندو تحليل السوق"

للتأكد من أن ممتلكات البائع يتم تسويقها بأكثر الطرق فعالية ممكنة ، سنضمن وصول قائمة البائع إلى أوسع جمهور ممكن. نقوم بذلك عن طريق التواصل مع السماسرة الآخرين، وتطوير مواد تسويقية إلكترونية ومطبوعة جذابة وفعالة، واستضافة منازل مفتوحة لكل من سماسرة العقارات والمشترين، وتطوير حملات البريد المباشر والأهم من ذلك الحصول على أقصى قدر من التعرض على شبكة الإنترنت من خلال مختلف المواقع البارزة بما في ذلك موقعنا الخاص،  www.ManhattanMiami.com .

وكيل محلي ووسيط الشبكات

يتم التوصل إلى ملكية البائع مع كل شركة عقارية في مانهاتن وسيتم توفيرها لجميع وكلاء العقارات الـ 28,000 المرخص لهم للقيام بأعمال تجارية هنا في نيويورك.

في أكثر من 90٪ من المبيعات، وكيل آخر غير وكيل القائمة سوف تجلب المشتري. لذلك ، من الأهمية بمكان أن يصل وكيل البائع إلى الكيان المسؤول عن العثور على مشتري : مجتمع الوساطة.

منازل مفتوحة

سوف نستضيف منازل مفتوحة تستهدف مجتمع الوساطة الذي نجلب إليه سماسرة العقارات لعرض المنزل.

كما سنعقد منازل مفتوحة عامة منتظمة لإعلام وتثقيف عامة الجمهور حول ممتلكات البائع.

تطوير المواد التسويقية

نحن نستخدم فقط الصور المهنية وخطط الطابق من الخصائص التي نسوقها. سنقوم أيضا بتطوير مواد ترويجية مهنية أخرى، وتشمل الصور التي تم تنظيمها تقريبا إذا كانت الشقة شاغرة. نجد أن هذا مهم في مساعدة المشتري المحتمل على فهم ما ستبدو عليه الشقة مفروشة بالكامل. 

التعرض على شبكة الإنترنت

90٪ من المشترين استخدام الإنترنت كجزء لا يتجزأ من عملية البحث عن المنزل. لذلك، سيتم عرض كل قائمة بشكل بارز على:

• www.ManhattanMiami.com
• www.NYTimes.com
• www.Streeteasy.com
• www.olr.com (سكني على الخط)
• www.REBNY.com (مجلس العقارات في نيويورك) دائرة الإدراج
• www.realtor.com 
• www.WorldProperties.com
• www.Trulia.com
• www.Zillow.com

وإذا كان سعر ممتلكات البائع أكثر من 5,000,000 دولار ، سيتم وضعه تلقائيًا على أبرز المواقع العقارية الفاخرة:

• www.LuxuryPortfolio.com
• www.UniqueGlobalEstates.com
• www.ExceptionalProperties.com  (حسب تقرير روب)

التسويق المباشر

عند بيع مانهاتن أو ميامي الفاخرة الشقة، التسويق المباشر هو وسيلة فعالة لتوليد الاهتمام في ممتلكات البائع. لدينا قوائم بريدية خاصة مع مئات الآلاف من المشترين المحتملين الذين سنقوم بتوزيع قوائم البائع لهم.

سنكون يقظين في ضمان أن المشترين المحتملين الذين نأتي إلى الممتلكات الخاصة بك مؤهلون ماليا لشراء وذلك للحد من الوقت الضائع. سوف نطرح الأسئلة اللازمة في تحديد ما إذا كان المشتري هو مناسب لعملائنا. على سبيل المثال، سنقوم بما يلي:

• طلب خطابات التأهيل المسبق للرهن العقاري من المشترين المحتملين.
• طرح الأسئلة ذات الصلة حول دخل المشتري المحتمل وأصوله.
• الاستفسار عما إذا كان المشتري المحتمل يبيع منزله لتقييم مدى استعداده للشراء.
• الاستفسار عما إذا كانوا يملكون أو يمتلكون ممتلكات في الماضي.
• الحصول على إثبات الأموال للإيداع إذا كان المشتري المحتمل هو الحصول على الرهن العقاري، وإثبات الأموال لإجمالي سعر الشراء إذا كانت الصفقة كلها نقدية.

لن نسمح أبدًا للبائعين بتوقيع عقد مع مشترٍ محتمل حتى نتمكن من إثبات أن المشتري مؤهل ماليًا.

وفي نيويورك، تقدم العروض شفويا بين المشترين والبائعين. في ولاية فلوريدا، يتم تقديم العروض كتابة ويتم تقديم وديعة بنسبة 10٪ مع العرض. ولذلك، فإن العرض في نيويورك، بما أن العرض قُدم شفويا، ليس ملزما للمشتري. غير أنه في ميامي، بما أن العرض مقدم خطيا ومصحوبا بإيداع، فإن عرض فلوريدا سيكون ملزما للمشتري.

• سنقوم بتقديم جميع العروض أو العروض من المشترين وسماسرة المشترين ونقلها على الفور إلى البائع.
• نحن ملزمون قانونا بتقديم جميع العروض إلى البائع.
• بمجرد استلام العرض ، سنناقش مع البائع ليس فقط السعر المعروض ولكن أيضًا الشروط الأخرى للعرض ومؤهلات المشتري المحتمل ، مثل احتمال الإغلاق ، وتاريخ الإغلاق ، وتمويل الطوارئ ، وما إلى ذلك.
• مهمتنا هي الحصول على أفضل الأسعار والشروط الممكنة لعملائنا ، لذلك من المرجح أن نشجع البائع على تقديم عرض مضاد وبدء عملية التفاوض بحيث يتفق الطرفان على السعر والشروط وتاريخ الإغلاق.

ضع في اعتبارك أنه في حين أن العرض يمكن أن يكون شيئًا رائعًا ، فإن العرض لا يعني شيئًا إذا لم يكن المشتري مؤهلًا لشراء أو تمرير موافقة المجلس (خاصة في حالة كوب).

محامي عقاري يقوم بإعداد العقد

ومن المعتاد في مدينة نيويورك أن يقوم المشترون والبائعون بالتعاقد مع محام عقاري في نيويورك للصفقة. في حين أنه أقل عرفا في ولاية فلوريدا، عملائنا دائما إشراك محام العقارات فلوريدا لمعاملاتهم. ننصح دائما المشترين لدينا والبائع أن يكون التمثيل القانوني في كل معاملة حتى تكون محمية بشكل جيد في جميع أنحاء العملية.

لدينا العديد من المحامين الذين يعملون في كل من مانهاتن وميامي، حتى نتمكن من ربط ك مع محامين المختصة جدا لتمثيلك في الصفقة. نقترح الابتعاد عن شركات المحاماة الكبرى ، لأنها قد تهمة طن من المال لجعل أحد المساعدين القانونيين القيام بإغلاق بسيط.

بمجرد أن تتصالح مع مشترٍ، سيبدأ محاميك في إعداد عقد بيع. وبعد أن يخلص محامي المشتري إلى أن الحالة المالية للمبنى مرضية وأن النظام الداخلي للمبنى وعقد البيع مقبولان، سيسمح محامي المشتري للمشتري بتوقيع العقد.

سيتم الاحتفاظ بإيداع المشتري في الضمان من قبل محامي البائع

عندما يوقع المشتري العقد، سيطلب منه أيضًا تقديم وديعة بنسبة 10٪ من سعر الشراء. العقد بالإضافة إلى الإيداع سيتم بعد ذلك إعادة إلى محاميك للتوقيع. سيتم الاحتفاظ بالإيداع في حساب ضمان المحامي الخاص بك حتى الإغلاق.

من المهم ملاحظة أنه حتى يتم تسليم العقد وتوقيعه من قبل جميع الأطراف ، لا يزال بإمكانك الترفيه وقبول العروض الأخرى.

وإذا كان التمويل، ينبغي للمشتري أن يمضي قدما في طلب قرضه. وينصح بأن المشتري مؤهل مسبقا للحصول على رهن عقاري قبل البدء في البحث عن السكن.

"القضايا الضريبية والقانونية عند شراء وبيع العقارات"

يمكن أن تكون مواد التطبيق مماثلة للتعاونية والوحدات السكنية. سيحتاج المشتري إلى إعداد حزمة المجلس ، والتي تشبه كل من الشقق والأقفاص.

يتضمن استكمال حزمة مجلس الإدارة إعداد طلب وتقديم بيان مالي موقع من قبل سلطة الائتلاف المؤقتة للمشتري، ووثائق لدعم البيان المالي بما في ذلك كشوف البنوك وما إلى ذلك، ثلاث سنوات من الإقرارات الضريبية، ورسائل المرجع الشخصي والمالي، ورسائل المرجع المهني، وعقد البيع، وخطاب التزام مصرفي يفيد بالموافقة على الرهن العقاري ، إذا كان التمويل.

في حين أن وكيل المشتري سوف تقوم بإعداد الحزمة في الواقع، وسوف نعمل مع وكيل المشتري لضمان أن يتم إعداد أفضل حزمة المجلس ممكن وتقديمها إلى الوكيل الإداري للمراجعة.

وبمجرد الانتهاء من ذلك، سيتم إعادة توجيه حزمة المجلس إلى الوكيل الإداري للمبنى لمراجعتها. بمجرد أن يقرر الوكيل الإداري أن طلب المشتري قد اكتمل وتتم الموافقة على جميع الشيكات الائتمانية ، سيتم إحالة الحزمة إلى مجلس الإدارة.

في حالة الشقة ، لا توجد مقابلة رسمية بشكل عام. سيتم مراجعة طلب المشتري ، وإذا تم تضمين جميع المواد المطلوبة وبالترتيب ، يتم منح الموافقة عادة.

في حالة الحظيرة ، إذا كان المجلس يحب ما يراه من المعلومات المقدمة في الطلب والوثائق الداعمة ، سيتم دعوة المشتري للاجتماع مع أعضاء المجلس لإجراء مقابلة.

الوكيل الإداري عموما سوف تبلغنا عندما تمت الموافقة على المشتري المحتمل من قبل المجلس. وبعد موافقة المجلس، تكون جميع الأطراف مستعدة للبدء في التخطيط للإغلاق.

يمكن أن تتحرك العملية بأكملها بسرعة في الشقة ، وعلى افتراض أنه يمكن تأمين القرض في الوقت المناسب ، يمكن أن تنتقل العملية من العقد إلى الإغلاق في حوالي 60 يومًا. عملية حظيرة أكثر مشاركة وقد يستغرق أكثر من 60 إلى 90 يوما.

في حالة الشقة ، لا توجد مقابلة رسمية بشكل عام. سيتم مراجعة طلب المشتري ، وإذا تم تضمين جميع المواد المطلوبة وبالترتيب ، يتم منح الموافقة عادة.

في حالة الحظيرة ، إذا كان المجلس يحب ما يراه من المعلومات المقدمة في الطلب والوثائق الداعمة ، سيتم دعوة المشتري للاجتماع مع أعضاء المجلس لإجراء مقابلة.

الوكيل الإداري عموما سوف تبلغنا عندما تمت الموافقة على المشتري المحتمل من قبل المجلس. وبعد موافقة المجلس، تكون جميع الأطراف مستعدة للبدء في التخطيط للإغلاق.

يمكن أن تتحرك العملية بأكملها بسرعة في الشقة ، وعلى افتراض أنه يمكن تأمين القرض في الوقت المناسب ، يمكن أن تنتقل العملية من العقد إلى الإغلاق في حوالي 60 يومًا. عملية حظيرة أكثر مشاركة وقد يستغرق أكثر من 60 إلى 90 يوما.

الإغلاق، أو يسمى أحيانا التسوية، هو الخطوة الأخيرة في معاملة عقارية.

في تاريخ الإغلاق ، يُكمل الطرفان عقد الشراء ونقل ملكية العقار من البائع إلى المشتري.

• المشتري (أو البنك المشتري) يسلم الدفع للرصيد المستحق على الشراء، والتي عادة ما تكون 90٪ المتبقية من سعر الشراء بالإضافة إلى تكاليف الإغلاق من 3.5٪ (دون تمويل الرهن العقاري)إلى 5.5٪ (مع الرهن العقاري).
• البائع يوقع على الفعل إلى المشتري ويسلم مفاتيح المنزل.
• وستقوم شركة ملكية بتسجيل السند الجديد لدى السجل العقاري المحلي.
• سيحصل البائع على الأموال المستحقة من عائدات البيع ، وتكاليف إغلاق أقل ومدفوعات الرهن العقاري إذا كان لدى البائع رهن عقاري موجود عند الإغلاق.

بالنسبة للمشترين الأجانب ، يمكن أن يتم الإغلاق دون أن يكون المشتري موجودًا فعليًا في الولايات المتحدة. ويكتفي المشتري بتعيين توكيل لمحامي المشتري أو إلى ممثل آخر يقوم بعد ذلك بإغلاق الصفقة نيابة عن المشتري. وهذه ممارسة شائعة.

"إدارة العقارات للمستثمرين"