DOWNTOWN MIAMI شقق للبيع تستفيد من النمو السكاني

من أين يأتي كل هؤلاء الناس؟ لماذا يأتون إلى ميامي؟

اخر Downtown Miami السكان هم من المهنيين الشباب الذين يتمتعون نمط حياة 24/7 في قلب الحضرية مع الخيارات الثقافية والترفيهية.

وعلى نحو متزايد، يقوم المقيمون من الولايات ذات الضرائب المرتفعة مثل نيوجيرسي ونيويورك وكاليفورنيا وإلينوي وماساتشوستس وكونيتيكت بتحركات دائمة إلى ولاية صن شاين. 

وقد كان لقانون الضرائب الجديد، الذي تم سنه في بداية عام 2018، آثار سلبية على أصحاب المنازل الرئيسيين في الولايات ذات الضرائب المرتفعة. على سبيل المثال ، بين عشية وضحاها تقريبا ، والدولة الجديدة والضرائب المحلية ( SALT ) حد الخصم من $10K أساسا جعل امتلاك منزل أولي أكثر تكلفة. بالإضافة إلى ذلك، خفض قانون الضرائب الجديد مبلغ الفائدة التي يمكن أن يقتطعها مالك المنزل الرئيسي إلى 750,000 دولار من 1,000,000 دولار على شراء المنازل الأولية بعد عام 2017.

التي Downtown Miami شهدت الأحياء أعلى نمو؟ 

ميامي قد وصلت إلى نقطة انقلاب من شأنها أن تدفع المدينة إلى الأمام بوتيرة أسرع، وخلق المزيد من الطلب.  والحق يقال، ميامي كان، ولا يزال في بعض المناطق، في حاجة ماسة إلى النهضة. غير أن فرط التنمية قد نجح في حفز الاقتصاد والنمو السكاني. وقد شهدت Brickell معظم التنمية ، كما نلاحظ أدناه. بالإضافة إلى ذلك، شهدنا نموًا قويًا في Edgewater. وفي المستقبل، نتوقع أن يستمر بريكل في نمو قوي، ولكن نرى أحياء أخرى، مثل منطقة الأعمال المركزية وبارك ويست ووينوود، ستكون محركات النمو للسنوات الخمس إلى العشر المقبلة.   

بريكل

بريكل شهدت أعلى نمو في Downtown Miami مع عدد سكانها ثلاثة بين عامي 2000 و 2016. رؤية Swire Properties لبريكل في المستقبل هي ما جعل هذا النمو ممكنًا. فقست في الدورة العقارية الأخيرة، وقد تم إحياء الرؤية في عام 2012.

في نهاية المطاف ، استثمرت Swire Properties أكثر من مليار دولار في المرحلة الأولى من مركز مدينة Brickell ، والتي شملت برجين سكنيين Reach and Rise (تم تسليمهما في عام 2016 مع 773 وحدة) ومركز تسوق رائع ضخم وفندق East العصري وبرجين مكتبيين. افتتح مركز مدينة بريكل أبوابه في عام 2016. 

ستشهد المرحلة الثانية من مركز مدينة بريكل مركز مدينة بريكل توسيع مبنيين المدينة بما في ذلك برجين الشقة (مع 1000 وحدة مجتمعة) واثنين من أبراج المكاتب. 

وتبع مطورون آخرون سكوير العقارية بأعداد كبيرة إلى بريكل. من عام 2012 إلى عام 2018، شهدت بريكل تسليم ما يقرب من 5000 شقة. في عام 2017 وحده، شهدت بريكل تسليم 1400 وحدة سكنية، بما في ذلك Brickell هايتس (600 وحدة)، 1010 Brickell (387 وحدة)، Echo بريكل (185 وحدة) وBrickell عشرة (155 وحدة). 

لم تشهد Brickell نموًا مفرطًا في التطوير السكني للبيع والإيجار فحسب ، بل شهدت أيضًا زيادة كبيرة في التطوير المساعد الذي يأتي مع النمو المفرط مع إضافة عدد لا يحصى من المطاعم والحانات ومحلات البقالة والصالات الرياضية ودور السينما ، إلخ. 

مع كل هذا التطور ، Brickell لم يعد مجرد حي لميامي ، كما انها الآن بشكل روتيني الخيار المفضل للزوار ، الذين يختارون البقاء في الفنادق الجديدة مثل SLS Lux ، كيمبتون، جي دبليو ماريوت، دبليو ميامي، Mandarin Oriental و Four Seasons وسط المدينة بدلا من تلك الموجودة على الشاطئ الجنوبي، الذي هو فقط 15 دقيقة بعيدا.

إيدج ووتر

شهدت إيدج ووتر تطوراً كبيراً، حيث أضافت 2800 وحدة من عام 2014 إلى يونيو 2019.  ويعزى معظم ذلك إلى المشاريع التي تم تسليمها في الأشهر الـ 18 الماضية، والتي شهدت تسليم المجموعة ذات الصلة مشاريعها في بارايسو غران بارايسو (317 وحدة)، و"وان بارايسو" (275 وحدة)، و"بارايسو باي وووز" (396 وحدة)، وبرج خليج بارايسو 1 (360 وحدة). أحدث مشروعين في إيدج ووتر Elysee و Missoni Baia حتى اللعبة.

ما هي الأحياء الأخرى التي ستشهد نموًا مفرطًا في المستقبل؟

بارك ويست / منطقة الأعمال المركزية بالقرب من Miami Worldcenter

ومن المقرر أن تتبع الأحياء الأخرى النمو السكني المفرط لبريكل، وخاصة منطقة الأعمال المركزية وبارك ويست. ستستفيد هذه المنطقة بشكل كبير من إضافة مركز ميامي العالمي، الذي من المقرر افتتاحه على مراحل في وقت لاحق من عام 2019. اتفاقية التنوع البيولوجي لديها أيضا سوق بايسايد وBayfront بارك.

Miami Worldcenter 

مثل مركز مدينة بريكل، الذي كان له تأثير تحويلي على حي Brickell ، Miami Worldcenter مقدر لها أن يكون لها تأثير تحويلي مماثل. Miami Worldcenter هو طموح 17 فدان التنمية متعددة الاستخدامات في قلب ميامي الحضرية، مجموعة بين شمال شرق شارعي 6 و 11th، وبين شمال شرق الثانية وشمال ميامي شارعين، عند تقاطع I-95 و I-395. 

Miami Worldcenter سيضم مركزا تجاريا داخليا / خارجيا من الدرجة الأولى ، وفندق ماريوت ضخما ومركز مؤتمرات ، ومركزا تجاريا للمشاة في الهواء الطلق ، وأكثر من 1000 شقة سكنية في ميامي للبيع.

هذا المشروع التحويلي هو بالضبط ما تحتاج ميامي لتصبح بيئة حضرية حقا، وخلق كثافة في جوهر ليس فقط خلال النهار، ولكن أيضا بعد حلول الظلام - وهو شيء أن معظم Downtown Miami الأحياء تفتقر لعقود. 

بالنسبة لأولئك الذين لا يعرفون ميامي Miami Worldcenter يقع في "منطقة الفنون والترفيه". ومع ذلك ، هذا مجرد اسم لطيف لمنطقة مليئة بالملاهي الليلية في المستودع المراوغة ، ومواقف السيارات الشاغرة والأنشطة غير مرغوب فيها ، والتي تناثرت في الحي لسنوات. 

إضافة Miami Worldcenter سوف تجلب الحي أكثر تمشيا مع المساكن الحديثة العظيمة التي ارتفعت على طول الجناح الشرقي للتنمية على طول شارع بيسكاين، وهي، والمباني الفاخرة الشقة ماركيز، عشرة متحف بارك، 1000 Museum (قيد التطوير)، 900 بيسكاين ومارينا بلو. وكذلك تمشيا مع Pérez الفن الجديد ومتاحف فروست العلوم في متحف بارك مزيد من الشرق على طول الخليج ومركز أدريان أرشت للفنون المسرحية، على بعد بضعة مبان إلى الشمال الشرقي.

المركز التجاري في Miami Worldcenter سيضم 765،000 قدم مربع من التجزئة ، بما في ذلك Bloomingdales وميسي كمخازن مرساة. مثل طريق لينكولن، سيضم كورنيش الشارع السابع متاجر متخصصة ومطاعم وحانات ونوادي ليلية. 

بالإضافة إلى ذلك ، سيكون فندق ماريوت ماركيز الذي يضم 56 طابقًا من 1800 غرفة ومركز المؤتمرات أحد أكبر مراكز المؤتمرات في الولايات المتحدة وسيكون متصلًا مباشرة بالمول وبقية Miami Worldcenter . بالإضافة إلى ذلك، فإن وسائل النقل العام عبر مترو مافير وجميع على متن فلوريدا تكون قريبة جدا من قبل، مما يجعل من السهل الوصول إلى المركز ليس فقط بالسيارة.

نحن نرى قيمة كبيرة في مركز ميامي العالمي، ليس فقط لسكانها المجاورين، ولكن أيضا لسكان ميامي والزوار على حد سواء. مرة أخرى على طول، ونحن نتوقع أن نرى إعلانات في مجال المزيد من الأبراج مع شقق ميامي للبيع،وكذلك للإيجار، وخلق كثافة أكثر حاجة. في نهاية المطاف ، سيكون هذا المشروع قفزة كبيرة واحدة إلى الأمام نحو Downtown Miami تصبح بيئة حضرية حقا 24/7 من خلال خلق مكان نابض بالحياة للعمل والتسوق والعيش.  

وينوود

وينوود التي تخضع لالتحسين الهائل سيكون أيضا محفزات للنمو المفرط في السكان القادمين إلى ميامي. ما كان يعرف مرة واحدة لمخازن الخصم متعب والمستودعات، وينوود هو الناشئة كمركز تجاري وسكني. في حين أن ليس هناك الكثير من التطوير السكني المخطط له في وينوود في العام المقبل أو نحو ذلك ، فإننا نعتقد أن Wynwood ستنمو لتصبح محورًا سكنيًا وضيافة. 

لن يكون وينوود مجتمعًا مرتفعًا ، لكننا نتوقع أن نرى مشاريع أصغر في جميع أنحاء الحي. وقد بدأ بناء مشروعين تجاريين كبيرين في الجادة الثانية وتم الانتهاء من مرآب جولدمان وافتتاحه، مع الإعلان عن المزيد من مشاريع المكاتب هذا العام. سوف ينوود توسيع بمعدل أعلى بكثير من ذي قبل، كرة الثلج في واحدة من الأحياء الواعدة في كل من ولاية فلوريدا. 

التحول من زاوية صناعية لمرة واحدة من ميامي تواريخ إلى 2002 لاول مرة من Art Basel شاطئ ميامي في السنوات التي تلت ذلك، سعت مجموعة الطائرات الدولية المنجذبة إلى هذا العرض الفني في كثير من الأحيان إلى الفنانين العاملين في استوديوهات داخل مستودعات وينوود المحولة. ساهم هذا التدفق الفني في تطور وينوود من منطقة مليئة بالمستودعات المتعبة وواجهات متاجر البيع بالتجزئة المخفضة إلى حي على أعتاب أن يصبح مركزًا تجاريًا وسكنيًا مزدهرًا.

حقق الحي وضعًا جديدًا في عام 2009 ، عندما أنشأ توني غولدمان ، الذي قاد بالفعل جهود التحسين في نيويورك وميامي بيتش ، Wynwood Walls ، مشروع جدارية في الهواء الطلق مع مساهمات من فناني الشوارع المعروفين عالميا مثل شيبرد فيري ورون الإنجليزية. قريبا آخر كبير اسم المطورين نيويورك مثل ديفيد ادلشتاين وموشي مانا كانوا يتبعون قيادة غولدمان.

حققت التنمية في المنطقة قفزة هائلة إلى الأمام في عام 2015 ، عندما أنشأت ميامي منطقة تنشيط حي وينوود ، وهي تراكب تقسيم المناطق لتشجيع بناء المزيد من الوحدات السكنية واستئجار الشقق ومحلات البيع بالتجزئة. ومنذ ذلك الحين، اقتُرح عدد كبير من المشاريع ذات الكثافة العالية ذات الاستخدامات المتعددة. وإجمالا، يمكنهم إضافة حوالي 000 1 وحدة سكنية و 3.9 مليون قدم مربع من مساحات البيع بالتجزئة.

لماذا الآن أفضل وقت للشراء في ميامي؟

و Downtown Miami سوق العقارات حاليا في بقعة حلوة. الإفراط في البناء في Downtown Miami خلقت مؤقتا فائض العرض الشقة. ونحن نتوقع قريبا أن ترتفع الأسعار بسبب أي مخزون في المستقبل تقريبا القادمة على الانترنت في الوقت الذي الطلب آخذ في الارتفاع. 

وهذا من شأنها أن تخلق فرصة فريدة على المدى القصير للمشترين في الأشهر 6 إلى 9 المقبلة (من خلال فصل الشتاء). في مرحلة ما في أوائل عام 2020 ، سيكون عدم وجود بناء جديد واضحًا جدًا ، حيث يجف خط الأنابيب ولا يتم تجديده بنفس المعدل الذي تراه ميامي. 

هل هناك ما يكفي من إمدادات البناء الجديدة لإيواء كل هؤلاء الناس الذين يهاجرون إلى ميامي؟ 

ربما لا. الرائدة والشركات الناشئة الوحدات السكنية في المستقبل هي تقريبا في الصفر، من جوز الهند غروف إلى فورت لودرديل. وبالإضافة إلى ذلك ، ولوازم البناء الجديدة في Downtown Miami سوف تسقط من الهاوية في 6 - 9 أشهر القادمة لأن معظم كل شيء في هذه الدورة العقارية سيكون قد تم تسليمها بحلول ذلك الوقت. 

في الوقت نفسه ، ومع ذلك ، فإن الطلب على خصائص ميامي فلا يزداد سخونة بسبب الهجرة الضريبية والناس يرون نتائج التحسين المفرط في ميامي. وهم يحبون ميامي الآن مع أسعار المنازل في ولاية فلوريدا في جزء صغير من ما هي عليه في بعض الولايات ذات الضرائب المرتفعة ، نعتقد أن الطلب يمكن أن يسخن بسرعة كبيرة. وإذا ضعف الدولار، حيث كان ترامب يتحدث عن انخفاض الدولار، فقد تشهد ميامي بسرعة انتعاشاً في المشترين من البرازيل والأرجنتين وكولومبيا والمكسيك، إلخ.

ما هي المشاريع التي هي الآن قيد الإنشاء في Downtown Miami ?

اعتبارًا من 1 يوليو 2019، Downtown Miami وكان 7 مشاريع فقط (أو 186 2) وحدة قيد الإنشاء. ومن بين المشاريع السبعة، سيتم تسليم ثلاثة مشاريع بإجمالي 1452 وحدة بنهاية عام 2019. ومن بين تلك الوحدات قيد الإنشاء اليوم، من المرجح أن نرى 349 وحدة فقط قد اكتملت في عام 2020 وتسليم الوحدات المتبقية البالغ عددها 385 وحدة في عام 2021.

وتجدر الإشارة إلى أن المتوسط المرجح لجميع الوحدات التي يجري تسليمها هو 780 دولارا للقدم المربع، وأن 5 من المشاريع السبعة قد تم تسعيرها في المتوسط بما يزيد على 000 000 1 دولار. وهذا يدل على المسار التصاعدي لل Downtown Miami العقارات السكنية.  

ما هي المشاريع التنموية الجديدة التي لم يتم بناؤها بعد ولكنها تأخذ التحفظات وكتابة العقود؟

وكما هو مبين في الجدول أدناه، فإن أربعة مشاريع فقط تقوم بالحجز وكتابة العقود. وندعو إلى أن مشاريع مرحلة التخطيط هي تلك التي تمت الموافقة عليها من قبل ، والتي نعتبرها تلك المشاريع التي تأخذ تحفظات أو توقع العقود. مع هذا العدد الضئيل من المشاريع قيد الإعداد، Downtown Miami مضمونة أن يكون أزمة المخزون في عامي 2020 و 2021. 

المشاريع في مرحلتي الحجز والعقد هي أكثر قليلا مشكوك فيها حول متى سيتم تسليمها. ومن الاحتمالات أنه لن يتم تسليم أي من المشاريع أدناه في عام 2020 وسيتم تسليم مشروع واحد فقط أونا في بريكل في عام 2021. 

لاحظ أنه خلال السنوات الخمس الأولى/2 الماضية، Downtown Miami رأيت 9,661 شقة تم تسليمها. إضافة 1400 المتوقع تسليمها بحلول نهاية هذا العام ، التي تأتي إلى حوالي Downtown Miami شهدت تسليم 3,064 شقة في عام 2018، بالإضافة إلى 1,821 شقة تم تسليمها في عام 2017 وتم تسليم 2,209 شقة في عام 2016. 

المخزون الزائد المؤقت ، وحوافز الأسعار المرتفعة ، وعدم وجود بناء جديد وبيئة ضريبية مواتية كلها تفضل Downtown Miami شقق للبيع في عام 2019. وإلى جانب الزيادة في الهجرة من ولايات أخرى، نتوقع أن تنمو ميامي، من حيث عدد سكانها، واقتصادها، وفي نهاية المطاف، أسعار المساكن. 

ما يحدث في Downtown Miami لا ينبغي الخلط بين الشقق للبيع الجزء السوق مع ميامي بيتش العقارات الفاخرة، والتي لا تتبع نفس المسار كما Downtown Miami نظرا لندرة الأراضي في ميامي بيتش – هذه هي اثنين من القطاعات المتميزة مع محركات السوق المختلفة. البناء المفرط ، ومع ذلك ، قد حدث في حي واحد معين على الشاطئ ، Sunny Isles ، والتي من المرجح أن تتبع سوق وسط المدينة، وإن كان بأسعار أعلى بكثير.

ماذا يعني كل هذا لميامي؟

إنه الوقت المناسب للاستثمار في الشقق للبيع في Downtown Miami ، كما نرى هذا كنقطة انقلاب تغذي معدل أعلى من الهجرة الضريبية، في نفس الوقت، في حوالي 6 أشهر في أوائل عام 2020، سوف تسقط تسليم البناء الجديد في المستقبل من الهاوية. وهناك القليل جدا في المراحل المخططة من دورة التنمية، والتي سوف تراها أدناه. 

" Downtown Miami مقابل ميامي بيتش العقارية"

إذا كنت قد تم الجلوس على هامش في انتظار الوقت المناسب للاستثمار في Downtown Miami العقارات الفاخرة الآن قد يكون مجرد أن الوقت المثالي. انخفاض المعروض من البناء الجديد هو مؤشر رئيسي على عمل الأسعار في المستقبل. حتى لو ملء المطورين الفراغ وإطلاق مجموعة من التطورات الجديدة ، بحلول الوقت الذي يتم تسليمها ، سيكون ما يقرب من 36-48 شهرا أو حتى أطول قبل تسليم المخزون.

من أجل مساعدة مشتري المنازل والمستثمرين، أطلقنا مؤخرا لدينا سؤال وأجوبة كثيرا عند شراء ميامي الشقق الفاخرة حيث تناولنا قضايا مثل:

• كيف أعرف ما إذا كان الوقت المناسب للشراء الآن؟
• أي حي يجب أن أفكر فيه عند شراء عقار في ميامي؟
• هل يجب أن أشتري شقة ميامي في مشروع بناء جديد أو في مبنى قائم؟
• عند شراء شقة في ميامي ، كيف أعرف أنني أحصل على أفضل سعر؟
• ما هي الآثار الضريبية عند شراء شقق فاخرة في ميامي؟