ضرائب العقارات في مدينة نيويورك 

معلومات ضريبة الممتلكات في مدينة نيويورك 

يتم حساب الضرائب العقارية في مدينة نيويورك على القيمة المقدرة التي تم تعيينها من قبل الحكومات المحلية. عموما، ومعدل ضريبة الممتلكات في مدينة نيويورك شهريا للعقارات مانهاتن هو ما يقرب من 0.075٪ وبالنسبة لميامي هو 0.2٪. وبما أن ميامي ليس لديها ضريبة دخل، فإن معدلات ضريبة الممتلكات فيها أعلى مما هي عليه في نيويورك.

مانهاتن الممتلكات تخفيض الضرائب - 421a و 421g

421 (أ) تخفيض الضرائب

ما هو تخفيض الضرائب 421a؟ شيء واحد أن مدينة نيويورك المستثمرين والمقيمين الحب هو 421 (أ) تخفيض الضرائب ، والتي عرضت لأصحاب الشقق من بعض المباني التي بنيت من 2005 إلى 2008. وينص التخفيض الضريبي 421أ على تخفيض حاد في الضرائب المفروضة على المستثمرين في التطورات الجديدة التي تم بناؤها بين عامي 2005 و 2008. سؤال شائع من الأفراد الذين يتطلعون إلى الاستثمار في العقارات في مدينة نيويورك هو كيفية حساب تخفيض الضرائب 421a. هنا هو كيف يعمل: كل عامين، ترتفع الضرائب العقارية بنسبة 20٪ من معدل الضريبة العادية حتى السنة 11th عندما تصبح الضريبة المعدل الطبيعي. خذ على سبيل المثال ، شقة من غرفة نوم واحدة تكلف 900،000 دولار وسيكون لها ضريبة عادية تبلغ حوالي 900 دولار شهريًا.

• في العامين الأولين من التخفيض ، ستكون ضريبة الممتلكات رمزية
  مبلغ حوالي 60 دولارا في الشهر.
• وبعد السنة الثانية، سترتفع الضريبة إلى 180 دولاراً (20% من أصل 900 دولار).
• بعد السنة الرابعة، سترتفع الضريبة إلى 360 دولارًا (40٪ من 900 دولار).
• بعد السنة السادسة ، فإن الضريبة ترتفع إلى 480 دولارا (60 ٪ من 900 دولار) وهلم جرا و
  هكذا على، حتى السنة 11th، عندما معدل الضريبة سوف ترتفع إلى 900 دولار (أو أيا كان
  معدل الضريبة العادي هو في ذلك الوقت).

421 (ز) تخفيض الضرائب

تخفيض الضرائب 421g نادرة جدا وينطبق فقط على اختيار مبان جديدة في Financial District تحت شارع موراي في مدينة نيويورك. وينص تخفيض 421 g على عدم فرض ضرائب عقارية على السنوات العشر الأولى ثم خفض الضرائب للسنوات الأربع المتبقية.

• 11^th السنة، والضريبة تصل إلى 20٪ من الضريبة العادية.
• 12^th السنة، والضريبة تصل إلى 40٪ من الضريبة العادية.
• 13^th السنة، والضريبة تصل إلى 60٪ من الضريبة العادية.
• 14^th السنة، والضريبة تصل إلى 80٪ من الضريبة العادية.
• 15^th السنة، والضريبة تصل إلى 100٪ من الضريبة العادية.

التغييرات الأخيرة في ضريبة القصر مدينة نيويورك والضرائب تحويل

يأتي 1 يوليو 2019 ، سترتفع تكاليف إغلاق المشترين في مدينة نيويورك من خلال زيادة ضريبة القصر ، وهي ضريبة تحويل عقاري لمرة واحدة مماثلة لرسوم الدمغة في بلدان أخرى.  حاليا، المشترين النقدية للعقارات 1 مليون دولار أو أكثر تحمل تكاليف إغلاق إجمالي ة حوالي 2.5٪ من سعر الشراء. منها، 1% هي ضريبة القصر.

وسيزيد التشريع الجديد، على نطاق متدرج، من ضريبة القصر على العقارات التي تزيد قيمتها على مليوني دولار. ولن تكون هناك زيادة تصل إلى مليوني دولار، وهي زيادة طفيفة (0.25 في المائة) من 2 دولار - 3 ملايين دولار ثم زيادة طفيفة أخرى (0.75٪ ) من 3 - 5 ملايين دولار. الزيادات هي أكثر أهمية مع ارتفاع سعر الشراء مع معدل أعلى من 4.15٪ للعقارات أكثر من 25 مليون دولار. هنا الجدول الكامل للأسعار:  

1 دولار - 2 مليون دولار = 1%

2 - 3 ملايين دولار = 1.25 في المائة

3 - 5 ملايين دولار = 1.75 في المائة

5 - 10 ملايين دولار = 2.5 في المائة

10 - 15 مليون دولار = 3.5 في المائة

15 - 20 مليون دولار = 3.75 في المائة

20 - 25 مليون دولار = 4 في المائة

25+ مليون دولار = 4.15%

بالإضافة إلى ذلك ، سترتفع تكاليف إغلاق البائع بشكل طفيف أيضًا. بالنسبة للعقارات التي تبلغ قيمتها 3 ملايين دولار أو أكثر، سترتفع ضريبة تحويل ولاية ومدينة نيويورك المجمعة الجديدة إلى 2.075% من 1.825%.

بشكل عام ، لا نتوقع أن يكون لهذه الزيادات الضريبية العقارية في مدينة نيويورك أي تأثير حقيقي واضح على السوق. وبالمقارنة مع البلدان الأخرى، فإن تكاليف إغلاق نا منخفضة نسبيا، حتى مع هذه الزيادات. لا يُقصد بضريبة الممتلكات وتكاليف الإغلاق في مدينة نيويورك أن تكون عائقًا أمام الدخول إلى السوق.

ميامي معلومات ضريبة الممتلكات

عند امتلاك العقارات في ميامي, حسن النية سكان فلوريدا الحصول على إعفاء $25,000 لإقامتهم الرئيسية بموجب قانون الإعفاء Homestead. وفي حين أن السكان ما زالوا يدفعون الضرائب العقارية، فإن القيمة المقررة تنخفض بمبلغ 000 25 دولار قبل حساب الضريبة. والأهم من ذلك، الحد من الإعفاء Homestead الزيادات ضريبة الممتلكات، وهي القيمة الحقيقية لهذا الإعفاء للضرائب العقارية ميامي.

"ميامي الفاخرة معلومات ضريبة العقارات يجب أن تكون على علم"

ضرائب الأرباح الرأسمالية

يُعرَّف الفرق بين سعر البيع وأساس العقار بأنه مكسب رأسمالي. تفرض الحكومة الأمريكية ضريبة بنسبة 20٪ على هذا الكسب لسكان الولايات المتحدة (على افتراض أن العقار كان مملوكًا لأكثر من عام واحد). إذا كان الربح أكبر من $250K, هناك رسوم إضافية Obamacare من 3.6%. بالنسبة للمواطنين الأجانب ، اعتمادا على معاهدة الضرائب الأمريكية مع بلد المشتري الأصلي والهيكل الذي يستخدمونه للاحتفاظ بالممتلكات ، يمكن أن تتراوح الضريبة من 21٪ إلى 23.8٪.

استبعاد 000 250 دولار على بيع المنازل الأولية

بالنسبة للمقيمين في الولايات المتحدة، يمكن للأفراد استبعاد ما يصل إلى 250،000 دولار في الربح من بيع منزل أساسي (أو 500،000 دولار للمتزوجين)، طالما كان المنزل مملوكًا ويعيشون فيه من قبل الفرد (أو الزوجين) لمدة عامين من أصل خمس سنوات. إذا كنت تعيش في المنزل لمدة تقل عن عامين، فقد تتمكن من استبعاد جزء من المكاسب. يُسمح بالاستثناءات إذا بعت منزلك بسبب تغير موقع عملك أو بسبب المخاوف الصحية أو نتيجة لظروف أخرى غير متوقعة (كما حددتها مصلحة الضرائب). 

القسم 1031 - تأجيل ضريبة الأرباح الرأسمالية على العقارات الاستثمارية

يُعرف تبادل 1031 باسم تبادل مؤجل من الضرائب. وبموجب المادة 1031 من قانون الإيرادات الداخلية، يمكن للمستثمر تأجيل ضريبة الأرباح الرأسمالية عن طريق استبدال عقار استثماري بآخر، طالما أن العقارين يستوفيان تعريف العقار "المشابهة" في القانون. يبيع المالك ممتلكاته وفي غضون عدد محدد من الأيام ، وتحديد ثم شراء وإغلاق المعاملة على عقار آخر. القواعد صارمة جدا، لذلك يجب اتباعها بالضبط. انظر 1031 Exchange Rules - صفحة تأجيل ضريبة الأرباح الرأسمالية للحصول على معلومات أكثر تفصيلاً حول هذا الموضوع.

لا توجد ضريبة دخل لأول 10 إلى 15 سنة

عند تمويل المشتريات العقارية

من المرجح أن المشترين الأجانب الذين يمولون مشترياتهم بدفعة مقدمة تتراوح بين 40% و50% لن يدفعوا ضرائب الدخل لأول 10 إلى 15 عاماً، حيث أن حكومة الولايات المتحدة سخية للغاية عندما يتعلق الأمر بتلك النفقات المسموح بخصمها من إيرادات الإيجار. منذ فوائد الرهن العقاري، والرسوم المشتركة، والضرائب العقارية، وانخفاض قيمة الأصول على مدى 27.5 سنة، والتأمين، واستهلاك تكاليف الإغلاق كلها خصومات ضد الدخل، في السنوات الأولى سوف تولد الممتلكات الدخل السلبي الخاضع للضريبة. في السنوات المقبلة ، عندما تحقق الشقة دخلًا خاضعًا للضريبة ، يمكن تعويض الدخل بالدخل السلبي الخاضع للضريبة في السنة السابقة (ع. وهذا يؤدي إلى عدم وجود ضرائب على الدخل لسنوات عديدة. انظر مكونات التكلفة لقسم الاستثمار العقاري في هذا الموقع لمزيد من المعلومات. يجب على المشترين الأجانب إجراء انتخابات في الوقت المناسب لتعويض إيرادات الإيجار بالنفقات وإلا سيتم تحصيل رسوم ثابتة من 30٪ على إجمالي الإيصالات. لذلك ، حتى في السنوات الأولى ، عندما يكون الاستثمار يجعل الخسائر الضريبية والمشتري الأجنبي لن يدين بأي ضرائب على دخل الإيجار للعقار ، يجب عليه تقديم عوائد ضريبة الدخل في الوقت المناسب حتى تكون الانتخابات في مكانها.

قانون ضريبة الاستثمار الأجنبي في العقارات (FIRPTA)

عندما يبيع غير المقيم ممتلكات الولايات المتحدة ، تريد دائرة الإيرادات الداخلية التأكد من أنها تحصل على ضرائب أرباح رأس المال المدفوعة. وبناء على ذلك، فإن مصلحة الضرائب تحجب 10٪ من إجمالي سعر الشراء للعقار. عندما يتم تقديم الإقرار الضريبي في الولايات المتحدة الإبلاغ عن ضريبة الأرباح الرأسمالية، إذا كان هناك أي استرداد المستحقة، سيتم استرداد هذه الأموال إلى مقدم الملفات. ويمكن تجنب هذا إذا كان المشتري الأجنبي يجعل تبادل 1031.

يجب على المشترين الأجانب التخطيط لتجنب ضريبة العقارات في الولايات المتحدة

عندما يموت المشتري الأجنبي، سيتم فرض ضريبة على تركته من قبل الحكومة الأمريكية بنسبة 45٪. هذا هو بسهولة تجنبها إذا كان المشتري الأجنبي لا بعض التخطيط مقدما. ويشمل التخطيط إنشاء شركة ذات مسؤولية محدودة وشركة أجنبية. وستمتلك شركة ذات مسؤولية محدودة الممتلكات، وستمتلك الشركة الأجنبية شركة ذات مسؤولية محدودة، ويمتلك المشتري أسهما من الأسهم في الشركة الأجنبية. وبموجب هذا السيناريو، وبما أن العقار "مملوك" للشركة الأجنبية، فإن حكومة الولايات المتحدة لن تتلقى أي شيء عند وفاة المشتري الأجنبي. هذا هو وفورات ضريبية كبيرة للمشترين الأجانب وليس مكلفا جدا لتنفيذ.

من المستحسن لأي مالك للعقارات الاستثمارية في الولايات المتحدة إنشاء شركة ذات مسؤولية محدودة على الأقل للاحتفاظ بالأصل ، لأن مسؤولية المشتري ستقتصر على قيمة الأصل (لأن شركة ذات مسؤولية محدودة لن تحتفظ بأي ممتلكات أو أصول أخرى). اتخاذ هذه خطوة أخرى إلى أبعد من ذلك باستخدام شركة أجنبية لامتلاك شركة ذات مسؤولية محدودة من شأنه أن يوفر الحماية للمشتري الأجنبي ضد الضريبة العقارية.

إذا كان المشتري الأجنبي لا يريد الحفاظ على شركة ذات مسؤولية محدودة وشركة أجنبية (ربما لأن الاستثمار صغير) ، فإن النهج البديل هو الحصول على تأمين على الحياة لأجل لتغطية الأسهم في الممتلكات(القيمة السوقية أقل من الرهن العقاري المتبقي).  رجل أو امرأة صحية تبلغ من العمر 38 عامًا تشتري سياسة حياة مدتها 10 سنوات ستدفع 650 دولارًا سنويًا مقابل كل مليون دولار من التغطية (أو 500 ألف دولار من الأسهم). ونحن نعتبر هذا التحوط رخيصة جدا للهروب من آثار الضريبة العقارية دون إنشاء هيكل الشركات الأجنبية. وفي حين أن المالك الأجنبي لن يتجنب الضريبة العقارية، فإن ورثته سيكونون كاملين من عائدات التأمين.

الآباء الأجانب يشترون العقارات للأطفال

الكثير من عملائنا الأجانب يشترون عقارات لأطفالهم الذين يعملون أو يذهبون إلى المدرسة في الولايات المتحدة. وبناء على ذلك، فإن مسألة ما إذا كان الآباء والأمهات شراء للأطفال قد يسبب حدثا للضريبة في الولايات المتحدة قد حان في كثير من الأحيان.

لسوء الحظ، فإن إهداء الممتلكات لطفلك ستعتبر حدثًا خاضعًا للضريبة للمستلم. وبالإضافة إلى ذلك، فإن بيع الأسهم في شركة ذات مسؤولية محدودة إلى طفل سيشكل أيضا حدثا خاضع للضريبة. في المقابل، ومع ذلك، فإن بيع أسهم شركة أجنبية لطفلك لن يشكل حدثاً خاضعًا للضريبة، لذلك يمكن للمرء تحويل الأسهم إلى طفل بهذه الطريقة. ومع ذلك ، فإن الهيكل معقد بعض الشيء وغير مفيد من حيث ضريبة أرباح رأس المال. هناك طرق أخرى لتجنب التعرض للضريبة ومعرفة المزيد عن ذلك فقط قم بالتسجيل أدناه.