نيويورك وميامي منزل شراء دليل

لجعل أفضل قرار ممكن لشراء المنزل، تحتاج إلى الحصول على أفضل تمثيل ممكن، مما يعني وجود وكيل المشتري الخاص بك العمل نيابة عنك. في أي معاملة عقارية ، سيكون هناك وكيل بائع يمثل مصالح البائع. وبالمثل ، مع وكيل المشتري ، لديك شخص مكرس لاهتماماتك. لا توجد تكلفة للمشتري للعمل مع وكيل المشتري ، حيث يدفع البائع دائمًا عمولة الوسيط.

أحد أهم جوانب وكيل المشتري هو أنه ليس لديه مصلحة خاصة في عقار معين. من ناحية أخرى ، فإن وكيل الإدراج أو البيع له مصلحة راسخة في بيع الشقة أو المبنى المحدد الذي أدرجوه للبيع. البائع ووكيل الإدراج الذي يعمل نيابة عن البائع مهتمان فقط بالحصول على أعلى سعر بأفضل الشروط للبائع - عكس مصلحة المشتري.

فكر في الأمر على هذا المنوال: لو كنت المدعى عليه في قضية قضائية، لما استخدمت محامي المدعي لتمثيلك. نفس الوضع هنا كن ذكياً! استخدام وسيط الخاصة بك. نصائح أخرى تتعلق بتوظيف وكيل:

• لا تستخدم وكلاء متعددة ، لأنها لن تكون ملتزمة التزاما كاملا لمساعدتك. الالتزام وكيل واحد المهنية، ونقول لهم، وأنها سوف ينحني إلى الوراء لتجد لك أفضل الممتلكات.
• سيكون الوكيل الجيد قادرًا على أن يجعلك ترى كل شقة متاحة في السوق - بما في ذلك بعض الشقق التي لم يتم سردها حتى الآن.

"لماذا تحتاج إلى استخدام وكيل مشتري العقارات في مانهاتن"

"لماذا تحتاج إلى وكيل عقاري من ذوي الخبرة العالية في ميامي"

الحصول على خطاب الموافقة المسبقة قبل بدء البحث عن الممتلكات الخاصة بك أمر لا بد منه إذا كنت تريد الرهن العقاري. أن تتم الموافقة المسبقة من قبل البنك:

• يسمح لك لتحديد أفضل النطاق السعري للمنازل التي يمكنك تحملها; و
• يوضح للبائع ووسيطهم أن لديك القدرة المالية على إتمام المعاملة

في كثير من الأحيان ، لن يتفاوض البائعون حتى مع المشتري الذي يقدم عرضًا مع طوارئ الرهن العقاري ولا خطاب موافقة مسبقة. عدم الموافقة المسبقة يثبت للبائع أنه ربما المشتري ليس جادًا ، ولا يعرف ما يلزم لإكمال المعاملة ، وربما لا يملك حتى القدرة المالية على الشراء.

تستغرق الموافقة المسبقة على الرهن العقاري يومًا أو يومين فقط للحصول عليها ، لذلك من الأفضل إكمال هذه الخطوة أولاً. وسوف تعطيك فكرة جيدة عن نقاط السعر التي تريد استهدافها في البحث.

الآن حان الوقت لجعل قائمة رغبات ما تريد في الممتلكات.  هل تريد أن تكون في موقع للأعلى والقادم؟  أو واحدة راسخة جدا؟ هل تريد أن تعيش في برج زجاجي أو تعاونية تاريخية قبل الحرب؟  ستساعد الإجابات على هذه الأسئلة وكيل المشتري على فهم الخصائص التي قد تكون مناسبة لأذواقك ، وتلك التي يجب تخطيها.

من المهم أيضًا أن تفهم ما هو مجرد أمنية وما هو غير قابل للتفاوض. قد ترغب في العثور على شقة مع حوض جاكوزي أو شرفة، ولكن من شأنه أن يستقر على شيء من دون. من ناحية أخرى، قد تحتاج بالتأكيد ثلاث غرف نوم. إن الوضوح حول توقعاتك سيساعدك أنت ووكيلك على توسيع خصائص البحث والبقعة التي قد تفوتك.

"أفضل أحياء مانهاتن لشراء شقة في عام 2020"

"هذه التنمية الجديدة ميامي الشقق للبيع سوف تغير الأفق في عام 2020"

مع قائمة أمنياتك في متناول اليد ، يمكنك البدء في البحث عن العقارات عبر الإنترنت. ابدأ بموقع مانهاتن ميامي، الذي يقدم ميزات قوية لمساعدتك في العثور على منزلك المثالي. لدينا إمكانية الوصول إلى جميع القوائم في مانهاتن وميامي. إذا كنت ترغب في البحث في مانهاتن أو ميامي قوائم الممتلكات بنفسك، انقر هنا لمانهاتن وهنا لميامي.

معظم عملائنا يفضلون لنا أن نقترح خصائص مثيرة للاهتمام لهم. إذا كنت ترغب في أن نعد بحثًا مصممًا خصيصًا للعقارات لك ، فانقر هنا للحصول على مانهاتن وهنا من أجل ميامي وسنعود إلى لك النتائج على أساس المعلمات الخاصة بك فريدة من نوعها.

ملاحظه:  عند البحث في القوائم ، يجب على المشترين الأجانب تركيز بحثهم عن الممتلكات على الشقق والشقق السكنية و تاون هاوس ، كما هي التعاونيات الابتدائية أصحاب المنازل.

"لا تشيس العائد عند شراء العقارات الاستثمارية"

بالنسبة للخصائص التي تحددها، سنقدم تقديرًا لتقييم العقارات يستند إلى خصائص قابلة للمقارنة. نحن وضع استراتيجية مع المشترين لدينا لتحديد استراتيجية العطاءات في ضوء ما يجري حاليا في السوق. سنقوم بتطوير تكتيكات التفاوض اعتمادا على الممتلكات والموقع وظروف السوق الحالية.

سنقوم بإعداد تحليل لخصائص مماثلة ، على غرار تحليل السوق مماثلة (الهيئه) المستخدمة من قبل البائع، في تحديد سعر العرض. سيركز تحليلنا على أحدث بيانات المبيعات المغلقة للشقق المجاورة في المباني ذات الخصائص المماثلة. سوف نقدم جميع أحدث البيانات التي تحتاج ها لاتخاذ قرار - تحليل المبيعات المغلقة، متوسط خصم الإدراج للربع، ظروف السوق الحالية، احدث متوسط السعر لكل قدم مربع، والاتجاهات، الخ. من كل هذه البيانات ومعلومات السوق، سوف نقوم بتقطير سعر عرض الافتتاح.

"شراء عقار استثماري"

"فكر في إعادة البيع عند شراء شقة في ميامي"

في نيويورك، يتم تقديم العروض شفويا من خلال وكيل العقارات المشتري. العروض الشفهية غير ملزمة قانوناً. العقود المكتوبة فقط هي القابلة للتنفيذ للمعاملات العقارية في نيويورك. لذلك ، إلى أن يتم توقيع العقد ، لا يوجد التزام من جانب المشتري أو البائع. وبناء على ذلك، يمكن للمشتري وضع عدد من العروض على شقق مختلفة في محاولة للحصول على أفضل صفقة. في ولاية فلوريدا، ومع ذلك ، يتم تقديم العروض كتابة ومطلوب إيداع 10 ٪ لمرافقة العرض. لذلك ، فإن أي عرض يقدمه المشتري ملزم قانونيًا.

عادة ما يعود البائع بعرض مضاد. المشتري والبائع سوف تذهب ذهابا وإيابا حتى يتفقوا على سعر الشراء النهائي وأي شروط خاصة للصفقة. قد تكون إحدى الفترات الخاصة هي حالة الرهن العقاري الطارئة ، والتي تسمح للمشتري بالخروج من العقد واستلام إيداعه إذا لم يدخل البنك في رهن عقاري للعقار. توفر حالات الرهن العقاري للمشترى الحصول على الرهن العقاري في غضون 45 يومًا.
قد يقبل البائع فترة 60 يومًا ، ولكن معظم البائعين يفضلون عدم وجود طوارئ رهن عقاري على الإطلاق. مع عدم وجود طوارئ ، قد يذهب البائع أقل على السعر.

في بعض الأحيان لن يسمح البائعون بطوارئ الرهن العقاري للمشترين الأجانب لأنه من الصعب على البائع معرفة ما إذا كان المشتري قد تم رفض هُنا حقًا من قبل أحد البنوك أو ببساطة غير واهمهم بشأن شراء العقار. قد يصبح هذا مشكلة بالنسبة لبعض المشترين الأجانب إذا كان البائع لن يسمح بالطوارئ. وجود خطاب موافقة مسبقة من البنك غالبا ما يساعد المشتري الأجنبي إزالة هذه العقبة.

"ما تحتاج إلى معرفته عند شراء شقة في مدينة نيويورك"

"ما تحتاج إلى معرفته عند شراء شقة ميامي ما قبل البناء"

في حين أنه من المستحسن استشارة محام عقاري في مدينة نيويورك على الأقل مسبقًا ، إلا أن البائع قبل عرضًا ، سيحتاج المشتري إلى تعيين محام عقاري.  في نيويورك، مطلوب من المشتري أن يشتبك محامياً. في ميامي ، فإنه ليس مطلوبا ، ولكن معظم استخدام المحامين للتعامل مع مشترياتهم. المخاطر كبيرة جدا للذهاب وحدها هنا، لذلك نقترح دائما المشتري لديه التمثيل القانوني الخاصة بهم. 

عند قبول العرض ، سيقوم وكيل المشتري بملء "ورقة الصفقة" التي تحتوي على أسماء المشترين ، وكذلك جميع معلومات الاتصال ، بما في ذلك اسم وعنوان محامي المشتري. لذلك ، يجب على المشتري معرفة المحامي الذي سيعمل معه في هذه المرحلة. في غضون يوم واحد، سيتم إرسال وثائق الشقة إلى محامي المشتري لمراجعة.

سيقرأ محامي المشتري وثائق الشقة والبيانات المالية للمبنى، من بين وثائق أخرى، لتحديد صحة المبنى وأي قضايا يجب معالجتها. وسيطرح محامي المشتري أسئلة على محامي البائع وراعي المبنى. ثم يُنقح العقد لمعالجة أي مسائل مذكورة في الاستعراض، إن وجدت.

حتى يتم توقيع العقد من قبل المشتري ، يمكن للبائع إظهار الشقة وقبول عروض أعلى ، إذا رغبوا في ذلك. ولذلك، فإن الوقت هو جوهر عند المرور بالعملية.

"ضرائب العقارات في مدينة نيويورك"

"القضايا الضريبية والقانونية عند شراء شقة في مدينة نيويورك"

"ميامي معلومات ضريبة العقارات يجب أن تكون على علم"

في نيويورك

عند توقيع العقد ، والذي عادة ما لا يزيد عن 10 أيام بعد قبول العرض ، يجب على المشتري تقديم وديعة بنسبة 10٪ من سعر الشراء إلى محامي البائع. يتم الاحتفاظ بالإيداع في الضمان ، عادة من قبل محامي البائع ، حتى الإغلاق.

في فلوريدا

الوديعة 10٪ التي تم إجراؤها جنبا إلى جنب مع العرض الكتابي الأولي قابلة للاسترداد فقط في حالات معينة، مثل تلك التي بموجب شرط طوارئ الرهن العقاري حيث تم رفض طلب قرض المشتري من قبل البنك.

إذا كان المشتري هو الحصول على تمويل الرهن العقاري، وقال انه أو انها سوف تعمل على الحصول على خطاب التزام الرهن العقاري من البنك للرهن العقاري. يتم إصدار خطاب التزام الرهن العقاري بمجرد حصول المشتري على القرض. بالنسبة للشقق والتعاونيات ، فإن هذه الرسالة هي شرط من متطلبات حزمة المجلس ، والتي ستقدمها للحصول على موافقة مجلس الإدارة بعد التوصل إلى اتفاق مع بائع.

تأمين القرض

يمكن أن يبدأ التقدم بطلب للحصول على رهن عقاري قبل العثور على منزل أو بعد تقديم عرض. ومع ذلك، فمن الأفضل القيام بذلك في وقت مبكر قدر الإمكان من العملية من أجل القضاء على أي مفاجآت. المشتري سوف تضطر إلى ملء الطلب الذي ينطوي على الكثير من الأوراق. المقرض سوف نلقي نظرة مفصلة على تاريخ الائتمان المشتري ، وسجل العمالة و الأصول والخصوم المالية. 

إصدار خطاب الالتزام بالرهن العقاري

رسالة التزام الرهن العقاري هي الوثيقة التي يرسلها الضامن إلى موظف القرض بمجرد الموافقة على القرض. هذا هو الشيء الحقيقي! سوف رسالة الالتزام الرهن العقاري بالتفصيل كل جانب من جوانب الرهن العقاري. وسوف تشمل الشروط وسعر الفائدة. وسوف يصنف "الشروط" (البنود التي يجب توفيرها أو شرحها للموافقة النهائية). سيتم تأريخ خطاب التزام الرهن العقاري وسيكون له تاريخ انتهاء الصلاحية. قد يتم توقيعه من قبل الضامن.

في حين أن خطاب الموافقة المسبقة هو شيء عظيم أن يكون عند بدء البحث الخاص بك، لم تتم الموافقة على المشتري حتى يتم إصدار خطاب التزام الرهن العقاري، كما رسالة الالتزام الرهن العقاري هو وثيقة رسمية، ملزمة قانونا.

"التقييمات مقابل تفتيش المنزل: تعرف على الفرق"

لا توجد موافقة مجلس الإدارة على منازل كاملة أو منازل ذات عائلة واحدة ، ولكن المشترين الذين يشترون شقة أو تعاونية سيحتاجون إلى التقدم رسميًا إلى الشقة أو مجلس التعاون من أجل إكمال عملية الشراء.

بمجرد تنفيذ العقد من قبل كل من المشتري والبائع ، يجب على المشتري تقديم حزمة مجلس الإدارة إلى الشقة أو مجلس التعاونية. مجلس الشقة لديه ما يسمى "حق الرفض الأول"، مما يعني أن لديهم الفرصة لشراء الشقة قبل الموافقة على شراء مشتر خارجي. مجلس التعاونية لديه سلطة الموافقة على أو رفض المشترين. تتضمن حزمة المجلس، التي تسمى أحيانًا طلب البيع،/ ما يلي:

• تطبيق ورسوم
• العقد المنفذ وخطاب التزام الرهن العقاري، إن وجد
• البيانات المالية بما في ذلك البيانات المصرفية أو خطابات التأكيد
• خطابات الإحالة الشخصية
• خطابات مرجعية للأعمال
• الإقرارات الضريبية للسنوات الثلاث الماضية
• رسائل التحقق من العمالة والدخل
• الإذن بالتحقق من الشيكات الجنائية والائتمانية والوظيفية

يتم تقديم حزمة المجلس إلى شركة إدارة المبنى للمراجعة.

• إذا كانت تعاونية، سيطلب المجلس إجراء مقابلة مع جميع المقيمين في الوحدة في المستقبل. هذه المقابلة خطيرة للغاية وينبغي اعتبارها اجتماع عمل.
• لن يقوم مجلس الشقة بإجراء مقابلة مع المشتري المحتمل ولكنه سيقوم بتشغيل الشيكات الائتمانية والجنائية وقراءة حزمة المجلس.

بمجرد أن يتنازل مجلس الإدارة عن"حق الرفض الأول"،أو بعبارة أخرى، يوافق على المشتري، ثم يمكن جدولة الإغلاق.

سيتم الإغلاق في غضون 30/45/60 يومًا من توقيع العقد ، اعتمادًا على الشروط المتفق عليها. إذا كان الدفع نقداً، فمن المرجح أن يتم الإغلاق لمدة 30 يوماً. إذا كان الحصول على الرهن العقاري ، فإن المشتري من المرجح أن يحصل على ما يصل إلى 60 يوما ، مع متوسط 45 يوما.  استعدادا ً للإغلاق:

• تعيين تاريخ الإغلاق.
• تلبية شروط عرض القرض.
• سيقوم محامي المشتري بإجراء بحث عن العنوان للتأكد من حصول المشتري على "حق ملكية نظيف" ، والذي سيضمن أن البائع يمتلك العقار وأنه لا توجد امتيازات مودعة ضد العقار.
• الحصول على تأمين أصحاب المنازل لحماية المالك (والمقرض) من الخسائر إذا تضررت المنزل أو دمرت.
• الفحص النهائي قبل الإغلاق.

الإغلاق، أو التسوية، هو الخطوة الأخيرة في معاملة عقارية. في تاريخ الإغلاق، يُكمل الطرفان عقد الشراء ونقل ملكية العقار من البائع إلى المشتري: 

• المشتري (أو البنك المشتري) يسلم الدفع للرصيد المستحق على الشراء، والتي عادة ما تكون 90٪ المتبقية من سعر الشراء بالإضافة إلى تكاليف الإغلاق من 3.5٪ (بدون رهن عقاري) إلى 5.5٪ (مع الرهن العقاري).
• البائع يوقع على الفعل إلى المشتري ويسلم مفاتيح المنزل.
• وستقوم شركة ملكية بتسجيل السند الجديد لدى السجل العقاري المحلي.
• سيحصل البائع على الأموال المستحقة من عائدات البيع ، وتكاليف إغلاق أقل ومدفوعات الرهن العقاري إذا كان لدى البائع رهن عقاري موجود عند الإغلاق.

بالنسبة للمشترين الأجانب ، يمكن أن يتم الإغلاق دون أن يكون المشتري موجودًا فعليًا في الولايات المتحدة. يقوم المشتري ببساطة بتعيين توكيل لمحامي المشتري (أو التوقيع على خطاب موافقة إذا كان يشتري مع شركة ذات مسؤولية محدودة) لإغلاق الصفقة نيابة عن المشتري. وهذه ممارسة شائعة.

"إدارة العقارات للمستثمرين"