تحليل سوق العقارات في مانهاتن

تحول هبوطي في سوق العقارات في مانهاتن في النصف الثاني من عام 2022

كان عام 2022 قصة سوقين في مانهاتن. 

واصل أوائل عام 2022 الازدهار الذي بدأ في بداية عام 2021 ، مدفوعا بإطلاق العنان للطلب المكبوت وبيئة سعر الفائدة المنخفضة بشكل مصطنع التي نفذها بنك الاحتياطي الفيدرالي في فجر كوفيد.  

ومع ذلك ، في يونيو 2022 ، بعد أن نفذ بنك الاحتياطي الفيدرالي أول زيادة ضخمة بمقدار 75 نقطة أساس إلى السعر القياسي ، تراجعت السوق بسرعة ، تاركة معظم المشترين والبائعين في مواجهة للفترة المتبقية من العام حيث تكيفوا مع حقائق السوق الجديدة. هذا موضح في الرسم البياني أدناه الذي يقارن نشاط العقد الشهري.

نشاط العقد الشهري

مع توقيع 602 عقدا فقط في ديسمبر 2022 ، كانت واحدة من أسوأ التشطيبات لهذا العام منذ عام 2008.  مع تصالح المشترين والبائعين مع الواقع الجديد ، نتوقع أن يبدأ السوق في التحرك مرة أخرى في أوائل عام 2023 حيث لا يزال هناك طلب هناك. 

أسعار العقارات في مانهاتن

الشقق

• متوسط سعر البيع 2.75 مليون دولار
• $2,074 متوسط سعر القدم المربع
• في حين أن هذه كانت زيادة مقارنة بالربع نفسه من العام الماضي ، إلا أن الزيادة كانت ترجع أساسا إلى عمليات الإغلاق التي تحدث في عدد قليل من الأبراج فائقة الفخامة ، مثل Central Park Tower و 220 Central Park الجنوب ، مما أدى إلى انحراف النتائج إلى أعلى.
• بشكل أساسي ، كان سعر القدم المربع ثابتا من سنة إلى أخرى عند أقل بقليل من 2 ألف دولار للقدم المربع.

اقفاص

• $1.27M متوسط سعر البيع
• $1,225 متوسط سعر القدم المربع

• $3.19M متوسط سعر البيع
• $2,415 متوسط سعر القدم المربع
  

شريحة الرفاهية (أعلى 10٪ من المبيعات)

• $ 8.06M متوسط سعر البيع 
• $2,909 متوسط سعر القدم المربع
• عتبة سعر الدخول 3.95 مليون دولار للرفاهية

رفع أسعار الفائدة الفيدرالية في عام 2022

في فترة 10 أشهر فقط في عام 2022 ، رفع بنك الاحتياطي الفيدرالي سعر الفائدة القياسي لصندوق الاحتياطي الفيدرالي بنسبة 4.0٪ ، كما هو موضح في الرسم البياني أدناه. تم اتخاذ هذا الإجراء غير المسبوق لمحاولة السيطرة على التضخم ، وهي ظاهرة عالمية في عام 2022. 

في حين أن المعدلات أعلى مما كانت عليه منذ عام 2008 ، إلا أنها كانت مرتفعة من قبل وعملت أسواق العقارات بشكل جيد في هذا النوع من بيئة الأسعار. ومع ذلك ، فإن وتيرة الزيادات في المعدل هذا العام ، مضغوطة في 10 أشهر فقط ، هي الأكثر إثارة للقلق. وقد ترجم هذا إلى زيادة معدل الرهن العقاري الجامبو الثابت لمدة 30 عاما من 3.1٪ في 1 يناير 2022 إلى 5.7٪ في 31 ديسمبر 2022. انخفاضا من 6.35٪ في أكتوبر. 

يوجد في مانهاتن الكثير من المشترين النقديين (حوالي 55٪) مقارنة بالمدن الأخرى ، لذلك لا تلعب أسعار الفائدة دائما دورا كبيرا في النشاط هنا. بالإضافة إلى ذلك ، فإن الأقفاص ، التي تشكل 70٪ من مخزون المخزون وهي فريدة من نوعها في مدينة نيويورك ، لديها قواعد صارمة للغاية حول مبلغ التمويل الذي يمكن للمرء الحصول عليه. يسمح البعض بتمويل 70٪ كحد أقصى ، لكن الكثير منهم يسمح بنسبة 50٪ فقط. البعض لا يسمح بأي تمويل. هذه عوامل مخففة لسوق مدينة نيويورك ، ولكنها لا تساعد مشتري المنزل لأول مرة الذي غالبا ما يتطلب رهونا عقارية للشراء. 

إمدادات مخزون مانهاتن تنقذ اليوم

نعمة الادخار في هذه القصة هي نقص العرض في السوق. بالمقارنة مع نهاية عام 2020 ، الذي كان لديه مستويات مخزون تزيد عن 8,100 ، فإن العرض اليوم عند أدنى مستوى عند 5,858. هناك العديد من الأسباب لذلك ، كما ناقشت مرة أخرى في أغسطس وتلخيصها أدناه.

يجب أن تضع الكمية المحدودة من العرض أرضية تحت الانخفاضات المحتملة في الأسعار مع دخولنا عام 2023.  ولا نرى أي مخزون قادم في السوق في أي وقت قريب أيضا للأسباب التالية:

• الرهون العقارية الأصفاد الذهبية
• 80٪ من سكان نيويورك الذين لديهم رهون عقارية لديهم معدلات أقل من 5٪.
• سيؤدي ذلك إلى بقاء المالكين في منازلهم الحالية إلى أجل غير مسمى. 
• لن يتاجر أحد برهن عقاري بنسبة 3٪ مقابل رهن عقاري بنسبة 6٪ في أي وقت قريب. 

• سوق تحويل الإيجار إلى الشقة المجمدة بسبب قانون ولاية نيويورك لعام 2019
• يعاقب القانون أصحاب المباني الذين استقرت إيجاراتهم مما يجعل من المستحيل إنشاء شقق بسعر السوق من الوحدات المستقرة الإيجار. ما لم يتم إجراء تغيير على هذا القانون ، فلن يكون هناك أي تحويلات لأنها لا معنى لها من الناحية المالية للمطور. 
• انتهاء صلاحية برامج التخفيض الضريبي يجعل البناء أكثر تكلفة بالنسبة للمطورين
• انتهت صلاحية جميع التخفيضات 421a و 421g و J-51. 
• كانت هذه ذات يوم أدوات رائعة استخدمتها الحكومة لجعل المطورين يبنونها ولكنها لم تعد موجودة.
• كان السياسيون اليساريون في مدينة نيويورك يستخدمون حق النقض ضد المشاريع ذات المكونات السكنية السخية بنسبة 30٪ و 50٪ بأسعار معقولة
• عدد قليل من مبيعات الأراضي في مانهاتن في العامين الماضيين ، لذلك لا يخطط الكثير من المطورين للبناء في المدينة.
• وضع التضخم الفرامل على العديد من التطورات ، حيث أن التكاليف غير معروفة ، كما هو الحال في الأوقات العادية.

توقعات العقارات في مانهاتن 2023

توقع العديد من المتنبئين انخفاض أسعار المنازل في جميع أنحاء العالم خلال العام المقبل. ومع ذلك ، من المحتمل أن يحدث هذا بشكل رئيسي في تلك الأماكن التي شهدت أعلى ارتفاع في الأسعار خلال Covid. في الولايات المتحدة ، العديد من المدن الصغيرة هي الأكثر عرضة للخطر حيث ارتفعت الأسعار أكثر من غيرها. أماكن مثل بويز ، ID ، Salt ليك سيتي ، يوتا ، فينيكس ، أريزونا وكل كونيتيكت على ما يبدو. 

ومع ذلك ، لم تكن مدينة نيويورك واحدة من هذه الأماكن. في الواقع ، انخفضت أسعار مدينة نيويورك خلال Covid حيث كان هناك نزوح جماعي للمدينة في بداية Covid. استعادت الأسعار تلك الخسائر فقط في عام 2021 وسجلت زيادات متواضعة مقارنة بمعظم المدن الأخرى. 

تتوقع توقعات نايت فرانك السكنية الرئيسية أن ترتفع أسعار مانهاتن بنسبة 2٪ على الأقل في عام 2023 خلف ميامي (زيادة بنسبة 5٪) ولوس أنجلوس (زيادة بنسبة 4٪) في الولايات المتحدة. هذا المستوى من الزيادة يضع مانهاتن في المرتبة 13 في توقعاتهم لأفضل 25 مدينة عالمية ، مما يدل على المرونة والثقة في المدينة (والولايات المتحدة بشكل عام). 

يستشهد نايت فرانك ب "رحلة رأس المال الملاذ الآمن" و "المشترين في الخارج ... السعي إلى تعرض أكبر، وليس أقل، للدولار الأمريكي". لا شك أن العوامل التي ألاحظها حول انخفاض العرض ستساعد في تعويض ضغط الأسعار الهبوطي من إجراءات بنك الاحتياطي الفيدرالي في عام 2023.

أسواق العقارات في مانهاتن وميامي ستشهد قوة مستمرة

لقد سألنا الكثير من الناس عما نعتقد أنه سيحدث في أسواق مدينة نيويورك وميامي الآن بعد أن رفع بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة. في حين تباطأ النشاط ، لا يزال كلا السوقين نشطين للغاية بناء على التدابير التاريخية. 

يتساءل الكثير من الناس عما إذا كان التباطؤ سيؤدي إلى انخفاض الأسعار. في حين يقول بعض الخبراء إن هذا سيحدث بالتأكيد في بعض مناطق البلاد ، بالنظر إلى مدى سرعة ارتفاع الأسعار في تلك المناطق ، فإنهم يتوقعون أن تكون احتمالات انخفاض الأسعار في مانهاتن وميامي منخفضة المخاطر أو منخفضة للغاية ، على التوالي.

تحليل CoreLogic - يونيو 2022: احتمال انخفاض الأسعار

وفقا ل CoreLogic ، فإن مترو مدينة نيويورك لديه احتمال منخفض وميامي لديها احتمال منخفض جدا لرؤية انخفاض الأسعار خلال الأشهر ال 12 المقبلة.

مانهاتن

أسعار

لم ترتفع الأسعار بنفس معدل المواقع الأخرى في جميع أنحاء البلاد. انهار سوق العقارات في عام 2020 (مع انخفاض الأسعار ، في المتوسط 7٪) وبدأ في الانتعاش فقط في الربع الأول من عام 2021 ، بمجرد خروج اللقاحات (مع ارتفاع الأسعار في المتوسط بنسبة 16٪). 

1. بالنظر إلى ارتفاع الأسعار في مانهاتن بنسبة 4.5٪ سنويا على مدى السنوات العشر الماضية ، فإن الزيادة الصافية بنسبة 9٪ (16٪ أقل من 7٪) تعادل تقريبا عامين من نمو الأسعار الطبيعي. 
2. ارتفعت معدلات الإيجار بنسبة 20٪ على أساس سنوي مما تسبب في ارتفاع العوائد ، مما يجعل الوقت مناسبا للمستثمرين لشراء عقارات مانهاتن (خاصة وأن الأسعار لم ترتفع). 
3. نتوقع أن تستمر زيادات أسعار الإيجار في مانهاتن ، حيث تتسبب أسعار الرهن العقاري في انخفاض عدد مشتري المنازل لأول مرة للشراء في الأشهر ال 12 المقبلة وإجبار المزيد من الناس على الدخول في سوق الإيجار. 
4. لا تزال أسعار العقارات المرتفعة في مانهاتن مدعومة بارتفاع الدخل المحلي، كما أفاد تقرير UBS Global Bubble باستمرار. 
5. مانهاتن هي مسرحية طويلة الأجل. يشتري المستثمرون عقارات مانهاتن من أجل السلامة. وبالنظر إلى التكاليف التي ينطوي عليها الأمر، فإنه ليس مكانا للمضاربة العارية أو التقليب. 
6. يدفع 50٪ من مشتري مانهاتن نقدا مقابل مشترياتهم من العقارات ، خاصة في قطاع الرفاهية ، لذلك لا يتأثرون بتغير أسعار الفائدة. 
7. تشكل التعاونيات 75٪ من مخزون المساكن.  العديد من التعاونيات لا تسمح بالتمويل أو تحد منه إلى 50٪. هذه الحقيقة دعمت العقارات في مانهاتن خلال أزمة ليمان. 
8. ومع ذلك ، فإن الاكتتاب صارم للغاية ، لذا فهذا ليس سيناريو 2008. 

زود

1. العرض منخفض نسبيا لأفضل مشاريع الشقق السكنية في مدينة نيويورك في المناطق الرئيسية. 
2. انخفض العرض بنسبة 10٪ مقارنة بنفس الشهر من العام الماضي. 
3. بالنظر إلى الشقق الفاخرة ، هناك عدد قليل جدا منها في خط الأنابيب.
4. بين الحين والآخر نتلقى طلبات من المستثمرين الذين يبحثون عن صفقات شقق بالجملة في مانهاتن. في عام 2018 ، كان هناك عدد غير قليل والكثير من المباني التي تحتوي على 50 وحدة على الأقل للبيع.  
5. ومع ذلك ، عند إعداد تحليل حديث لمستثمرين منفصلين (أحدهما يقوم بصفقة 1031 كبيرة جدا) ، لاحظت أن هناك عددا قليلا جدا من المباني الممتازة القادمة في السوق في السنوات 3-5 القادمة تحت شارع 96th St. وانخفض عدد المباني التي تحتوي على أكثر من 50 وحدة للبيع بشكل كبير مقارنة بالسنوات الأربع الماضية. 
6. بعض المباني التي كانت تجلس في خط الأنابيب الذي كنا ننتظره بفارغ الصبر ، مثل The Cortland و One High Line و One Wall Street بدأت المبيعات.  هذه كلها مشاريع راقية للغاية. أبعد من ذلك ، هناك عدد قليل من الشقق العليا القادمة في المناطق الرئيسية. 
7. ومن المرجح أن يؤدي نقص المعروض من المنتجات عالية الجودة إلى زيادة ارتفاع الأسعار، إلى أن يكون هناك توازن بين العرض والطلب، ومن المرجح أن يستغرق الأمر سنوات. 
8. أدى انتهاء التخفيض الضريبي 421a ، والذي كان في الماضي يحفز المطورين على بناء الشقق واستئجار المباني ، إلى عدد أقل من التطورات الجديدة في خط الأنابيب.  
9. ليس لدى السياسيين الليبراليين في نيويورك الشهية لتحفيز المطورين على البناء ، لذلك لا نرى هذا الحافز يعود. 
10. بطبيعة الحال، هؤلاء السياسيون قصيرو النظر. إن عدم وجود حوافز للمطورين لن يؤدي إلا إلى أ) تقليل كمية المساكن بأسعار معقولة التي يتم بناؤها (وهو شرط لمشاريع البناء الجديدة في مانهاتن) ، ب) تقليل إيرادات المدينة والولاية ، و ج) زيادة معدلات الإيجار للمستأجرين. 

ميامي 

تأتي قوة ميامي المكتشفة حديثا من:

1. تدفق هائل من السكان (الأثرياء) الفارين من الولايات ذات الضرائب المرتفعة ؛ 
2. تدفق السكان الذين يبحثون عن المزيد من الحريات وقيود أقل على كوفيد حيث كان لدى فلوريدا قيود متساهلة للغاية خلال الوباء ؛
3. تدفق صناديق التحوط وشركات التكنولوجيا التي تنتقل إلى ميامي ؛ 
4. انخفاض شديد في المعروض من منازل الأسرة الواحدة والشقق السكنية (خاصة الكبيرة منها) ؛ و 
5. خط أنابيب فارغ. 

وفي حين تباطأ النشاط في الأشهر الأخيرة، إلا أنه ليس بسبب الطلب. انها حقا عن العرض. كان الطلب على منازل وشقق الأسرة الواحدة في ميامي (وجميع جنوب فلوريدا) كبيرا جدا ، وقد تم تقليص المخزون. ومن غير المتوقع أن يكون للإمدادات الجديدة تأثير كبير على السوق حتى تكون دورة البناء التالية على قدم وساق. نتوقع أن يكون هذا 5-7 سنوات ، حيث لا يوجد شيء تقريبا قادم في السوق على مدى السنوات الثلاث المقبلة.

أناقش هذا بعمق في الفيديو الخاص بي أدناه:

العناوين الرئيسية والمتوسطات

أنا أستمتع دائما بالاستماع إلى ليونارد شتاينبرغ من البوصلة. في منشور حديث ، حذر المشترين والبائعين من تصديق العناوين الرئيسية وعدم النظر كثيرا إلى المتوسطات. وهو بالتأكيد على حق.  

1. العقارات محلية للغاية. 
2. لا تخلط بين العناوين الرئيسية في سوق واحد (أو في جميع أنحاء البلاد) وسوق آخر. 
3. مانهاتن هي سوق فريدة حقا (لأسباب عديدة) والاتجاهات الوطنية لا تنطبق ، كما أظهر لنا التاريخ. 
4. ويمكن قول الشيء نفسه عن ميامي، التي تشهد حاليا طفرة هائلة في النمو. هذا هو السبب في أن ميامي لديها احتمال منخفض جدا لرؤية انخفاض الأسعار وفقا ل CoreLogic. 
5. في مانهاتن ، نرى كيف يمكن أن يكون السوق محليا للغاية. هنا نقوم بتقييم المباني بشكل فردي ، حيث يمكن أن يكون للمباني المجاورة في كثير من الأحيان أسعار مختلفة تماما ، وطلب مختلف تماما ، ومسار مختلف تماما ، وما إلى ذلك. 
6. في ميامي ، نرى كيف يمكن أن يكون السوق المحلي المفرط كذلك. الأسعار والطلب على الشاطئ ليس لهما أي علاقة تقريبا بالأسعار والطلب على بعض الأحياء في البر الرئيسي. 

لذلك ، لا تنشغل بالمتوسطات ، لأن المتوسطات تخبرنا فقط عما حدث في السوق ككل ولا شيء في الأساس عما حدث في مبنى معين (أو خط مبنى ، لهذه المسألة). 

نحن هنا لمساعدتك على التنقل عبر أسواق مانهاتن وميامي. حدد موعدا لمكالمة سريعة معي إذا كان بإمكاني إلقاء الضوء على أي شيء آخر تفكر فيه. سأكون سعيدا لمناقشة كلا السوقين بمزيد من التفصيل ، أو تقديم تقييم لمنزلك إذا كنت تفكر في البيع ، أو إرسال بحث لك عن العقارات.

صيف سعيد!

ومما لا شك فيه أن عام 2021 سيكون واحدا من أفضل السنوات في العقارات السكنية في تاريخ مانهاتن، حيث سيتصدر 9.5 مليار دولار في المبيعات المغلقة في الربع الثالث وحده، وهي أكثر المبيعات إغلاقا في ربع عام واحد خلال 32 عاما. 

وكان الدافع وراء نشاط المبيعات هو الطلب المكبوت، وارتفاع اعتماد اللقاح، والتسعير المعقول، وأسعار الفائدة المنخفضة القياسية، والتحول إلى مساحات أكبر (أو تلك التي لديها مساحة في الهواء الطلق)، وزيادة الثروة الشخصية. 

ويشير هذا المبلغ الذي تبلغ قيمته 9.5 مليار دولار إلى الصفقات التي أغلقت في عام 2021، والتي لم يتم توقيعها بالضرورة في الربع، وهو مقياس أكثر حداثة للسوق. 

العقود الموقعة لموسم الصيف، ولكن لا تزال مسجلة للربع

كما ترون من خلال الرسم البياني أدناه ، كانت العقود الموقعة النشاط في مستويات مرتفعة منذ بداية العام ، على الرغم من أنه تم تخفيض. ويمكن أن يكون هذا التخفيض نتيجة للموسمية، لأن أشهر الصيف عادة ما تكون أبطأ من بقية السنة.  ومع ذلك ، كانت مبيعات الربع قياسية. 

وفي حين أن 29٪ أقل من الربع السابق، تم توقيع 3500 صفقة في الربع. في 270 صفقة في الأسبوع في الربع، وهذا رقم قياسي كسر. تشرين الأول/أكتوبر يواصل هذا الاتجاه، وسجل في حوالي 305 صفقات في الأسبوع.  

الباعة سعداء ، ولكن ليس سعيدا جدا 

كان البائعون في عام 2021 سعداء للغاية ، خاصة بعد ندرة المبيعات في عام 2020. المشترين هناك، لذلك الطلب قوي جدا، وخاصة في الجزء الفاخر حيث ستجد الشقق الكبيرة.

وعلى الرغم من أن النشاط قد ازداد بشكل كبير في معظم العام، إلا أن الخوف لم يذهب بعد، وبالتالي فإن الأسعار لا ترتفع إلى ما هو أبعد من أسعار ما قبل المشاركة. لقد اختفى الخصم المشترك بنسبة 6-9٪ (اعتمادا على وقت الشراء في العام الماضي) ، لكننا لم نشهد زيادات في الأسعار عن مستويات عام 2019 حتى الآن. 

مع كل هذا النشاط، يمكن للمرء أن يعتقد أن الأسعار مستعدة للارتفاع مرة أخرى. عموما، عادة ما تحدث زيادات الأسعار في غضون 9 إلى 12 شهرا بعد تحسن ملحوظ في نشاط المبيعات.  تحقق من التقويمات الخاصة بك، كما سنبدأ في الدخول في هذه المرحلة في وقت قصير.

وحدات مبالغ فيها تضعف في السوق

وبما أن الأسعار كانت ثابتة مع مستويات عام 2019 ، لم يكن الربع الثالث هو الوقت المناسب لإدراج عقار بأسعار طموحة. في الربع، استغرق بيع العقارات بأسعار السوق 78 يوما. وعلى النقيض من ذلك، استغرق بيع العقارات التي تتطلب تعديل الأسعار 181 يوما - أي أكثر من ضعف (2.3 ضعف) العقارات التي تم تسعيرها في السوق الحالية. 

التسعير الحالي في الربع

ملاحظة: عادة، أود أن أقارن أرقام الربع بالربع السابق، ومع ذلك، في الربع الثالث من عام 2020، يعزى ثلث حجم مبيعات الربع إلى الإغلاق عند 220 Central Park الجنوب، أغلى مبنى سكني جديد في مدينة نيويورك. أغلقت 16 وحدة بسعر متوسط قدره 37مليون دولار ، ليصبح المجموع 592مليون دولار ، وبناء على ذلك ، أنا فقط تظهر لك أرقام الربع الحالي. إذا كنت تريد المزيد من المعلومات التفصيلية، يرجى التواصل معي. 

احصائيات أخرى مثيرة للاهتمام:

• وارتفع نشاط المبيعات إلى أعلى معدل في 32 عاما. 
• حتى مع انخفاض أسعار الفائدة القياسية، كان ما يقرب من 50٪ من الصفقات كلها نقدية
• نمت مبيعات التطوير الجديد أقل من $3M 2x بأسرع من $3M, التي لا تزال مضاعفة من نفس الربع من العام الماضي. أدى التحول إلى وحدات أصغر حجما في New Development إلى انحراف اتجاه السعر إلى الانخفاض.
• بلغ متوسط خصم الإدراج في جميع القطاعات 5.3٪ للربع
• وانخفض مجموع أشهر توريد الشقق والأقفاص، وعدد الأشهر التي سيستغرقها بيع جميع المخزون للبيع، إلى 5.1 فقط. 
  
  

لقد فاتك القاع لا تفوت الشفاء! 

مانهاتن ضربات الماضي قاع السوق كما ينفجر نشاط العقد

كان الربع الثاني من عام 2021 ربعا حافلا بالافلام، مما يثبت خطأ الجميع في أن المدينة التي تعيش قد ماتت. انتعشت مانهاتن إلى أفضل موسم بيع في الربيع في 6 سنوات وكان لديها أعلى نشاط مبيعات منذ عام 2007.

وقد أدى الطلب المكبوت، والتسعير المعقول، وأسعار الفائدة المنخفضة، والرغبة في الترقية إلى مساحات كبيرة (أو تلك التي لديها مساحة في الهواء الطلق)، وزيادة الثروة الشخصية، ومجموعة أكبر من المشترين إلى زيادة حجم المبيعات. وخلاصة القول إن المدينة مزدهرة بفضل العلم، وبالتالي تجدد التفاؤل.

ملاحظة: لهذا التحديث، أقارن Q2 2021 إلى Q2 2019، وهو أكثر ملاءمة بكثير أن Q2 2020، عندما تم تأمين مدينة نيويورك أسفل. 

العقود الموقعة Skyrocket

ارتفعت العقود الموقعة في الربع بنسبة 60٪ عن الربع نفسه من عام 2019. لن يتم إغلاق العديد من هذه الصفقات حتى الربع الثالث من عام 2021، وفي ذلك الوقت نتوقع أن نرى بعض الإجراءات السعرية الإيجابية، نظرا لحجم ومزيج الشقق التي دخلت في العقد في الربع. 

شقق أكبر مرة أخرى في رواج

وكان السوق فائقة رئيس الوزراء (> 10M دولار) أفضل النصف الأول على الاطلاق ، تغذيها خصومات من رقمين من التسعير الأصلي. بالإضافة إلى ذلك ، كانت هناك زيادة ملحوظة في بيع الشقق الكبيرة ، والتي كانت كبيرة لسوق > $ 5M. 

مزيج المبيعات الذي تضمن تحولا كبيرا في بيع الشقق الكبيرة ، واتجاهات الأسعار المنحرفة ، ليصل إلى ، في حين ارتفع متوسط سعر المبيعات إلى 1،130،000 دولار ، وهو أعلى مستوى منذ أن وصل إلى 1،215،000 دولار في الربع الثاني من عام 2019 ، كانت اتجاهات الأسعار منحرفة بسبب مزيج المبيعات.

تبديد الخصم Covid

وبالمقارنة مع الربع نفسه من العام الماضي، انخفض متوسط سعر القدم المربع بنسبة 3.6٪. وقد تم الإعلان عن هذا باسم "خصم كوفيد". شهد الربع الأول هذا الفارق بنسبة 9٪، مما يدل على أن الخصم covid يضغط بسرعة.  نتوقع أن يتبدد الخصم المشترك في الربع الثالث ويتلاشى بحلول الربع الرابع، حيث يتوقف أصحاب العمل عن العمل أو يحدون من "العمل من المنزل".

التسعير الحالي في الربع: 

احصائيات أخرى مثيرة للاهتمام:

• ارتفع نشاط مبيعات الشقق إلى أعلى معدل في 30 عاما. 
• وكانت مبيعات التنمية الجديدة التي تجاوزت 3 ملايين دولار هي الأكبر في ثلاث سنوات. 
• وارتفع نشاط المبيعات بشكل أسرع من المخزون الجديد القادم إلى السوق، مما أدى إلى انخفاض أشهر العرض إلى 6.9 أشهر، وهي أسرع وتيرة في 4 سنوات. 
• إجمالي خصم الإدراج كان 6.4٪ 

إذا فاتك القاع، لا تفوت الانتعاش! 

أبريل 2021 العقود الأعلى

سجل 14 مارس

واستمر نشاط عقود مانهاتن في الارتفاع إلى رقم قياسي جديد في أبريل 2021 من 1607 عقود تم توقيعها متجاوزة الرقم القياسي لشهر مارس الذي بلغ 1500 عقد في شهر واحد. الأسبوع الأول من شهر مايو لا يزال هذا الاتجاه وحتى الآن مايو هو على الطريق الصحيح لمباراة أبريل.

في 1607 عقود موقعة ، وهو أعلى بنسبة 50٪ من أبريل 2019 ، وهو شهر مماثل قبل المشاركة. ولم يوقع في نيسان/أبريل 2020 سوى 213 عقدا (يفترض أنها بدأت مسبقا). للتذكير، تم إغلاق مدينة نيويورك مع حظر العروض، من نهاية مارس حتى نهاية يونيو 2020.

على الجبهة الفاخرة ، وفقا ل The Real Deal ، تم توقيع 652 عقدا فاخرا من العام حتى الآن حتى نهاية أبريل، وهو أكثر من جميع العقود الفاخرة الموقعة في عام 2020 بأكمله.

وعلى صعيد التنمية الجديدة، شهد شهر نيسان/أبريل توقيع 235 عقدا من 165 عقدا في آذار/مارس. وكان هذا أعلى مستوى من النشاط في مانهاتن في قطاع التنمية الجديدة في ثلاث سنوات.

مانهاتن يرتفع من الرماد

بعد عام 2020 المخيب للآمال للغاية، عندما ابتليت جزيرة مانهاتن بـ "هجرة كفيد" وأغلقت جسديًا لمدة 90 يومًا، ارتفع سوق مبيعات مانهاتن السكنية من الرماد في الربع الأول من عام 2021. في حين أن السوق كان يزحف في نوفمبر وديسمبر 2020، شهد الربع الأول من عام 2021، وعلى وجه الخصوص، مارس 2021 نشاط مبيعات مذهل. 

طريقة نشاط المبيعات في الربع الأول 2021

نمت مبيعات مانهاتن بوتيرة حادة في مارس 2021، حيث تصدر حجم المبيعات 1500 عقد تم توقيعها، وهو أفضل شهر فردي في 14 عامًا. حتى يناير و February 2021 شهدا ارتفاع حجم المبيعات في أشهر السنة السابقة على الأقل في السنوات الثلاث الماضية ، كما هو موضح أدناه:

وقد تم المشترين الاستفادة من مزيج من معدلات الرهن العقاري منخفضة قياسية وانخفاض الأسعار. كما يشجعهم الإدارة الجديدة، التي تستفيد منها مدينة نيويورك بالفعل، على النقيض من الإدارة الأخيرة التي كانت مصممة على معاقبة مدينة نيويورك لرفضها بأغلبية ساحقة ترامب.  

الأسعار منخفضة، ولكن ليس في السقوط الحر

في حين أن الأسعار منخفضة ، إلا أنها لم تنخفض كما قد يفترض بعض الناس أنها ستفعل ذلك. وكان سعر القدم المربع لشقة في مانهاتن أقل بنسبة 8.8٪ في الربع الأول من عام 2021 مقارنة بالربع الأول من عام 2020. هذا على رأس انخفاض الأسعار منذ SALT تم سن الحد الأقصى في عام 2018 ، مما أدى إلى انخفاض الأسعار في مدينة نيويورك في المتوسط بنسبة 11٪ وفقًا للاقتصادي روبرت شيلر. لذلك ، فإن الأسعار بعيدة عن ذروتها منذ بضع سنوات فقط وهي على استعداد للانعطاف. مع إدارة "زرقاء" ، SALT الحد الأقصى، الذي يعاقب الدول الزرقاء، لديه فرصة جيدة للاختفاء في عام 2021. وهذا من شأنه أن يفيد أسعار العقارات ويخفف من الهجرة إلى الولايات ذات الضرائب المنخفضة. 

لا تزال صفقات التنمية الجديدة قائمة

لا تزال هناك مساومات التنمية الجديدة التي يتعين أن يكون، كما تم تخفيض الأسعار بشكل كبير للمشاريع التي أدخلت قبل 3 سنوات. ومع ذلك، تم تسعير المشاريع التي تم إطلاقها مؤخرًا إلى السوق الحالية، لذلك لا يوجد الكثير من الخصومات هناك. وفي حين أن بعض الخصومات تظهر بأسعار أقل، فإن العديد من الخصومات يتم إخفاؤها في امتيازات إغلاق التكاليف. هذه لا تظهر في السعر لكل أرقام مربعة. ويتفاوت حجم الخصومات على التطوير الجديد بشكل كبير، حيث أنها تعتمد على عوامل مثل وقت إطلاق المشروع، وسرعة البيع حتى الآن، وعدد الوحدات المتبقية المتاحة في خط معين، وشركاء الأسهم في كومة رأس المال، والأهم من ذلك أسعار الإفراج الدنيا للمقرضين (البنوك تتحكم حقا في السعر، وليس المطور). 

للحصول على أفضل صفقة في التنمية الجديدة ، تحتاج إلى أن يكون لديك عقل منفتح وعدم الحصول على تعيين على شيء لن يحصل على أعلى الخصومات. على سبيل المثال ، لا يقدم المطورون خصومات كبيرة على الشقق ذات المساحة الخارجية أو على الخطوط التي تباع تقريبًا.

يُظهر هذا الرسم البياني أدناه كيف أن تسعير التطوير الجديد قد استعاد بعضًا من مستواه من أدنى مستوياته قبل بضعة أشهر. 

اللقاحات تغرس الثقة

نتوقع أن تبدأ أسعار العقارات في ارتفاع في الربيع / الصيف وطوال ما تبقى من السنة كما تصبح مدينة نيويورك تطعيم. حتى الآن، 44٪ من سكان مانهاتن قد تلقوا بالفعل الجرعة الأولى من اللقاح و 27٪ تم تطعيمهم بالكامل. مع وصولنا إلى 70٪ من السكان الذين يتم تطعيمهم بالكامل ، ستعود الأنشطة إلى طبيعتها بما في ذلك الافتتاح الكامل للمطاعم ودور السينما (المفتوحة جزئيًا الآن) وعروض برودواي وأماكن الرياضة ، إلخ. ثم نتوقع تحولات دراماتيكية إضافية في السوق. مرة واحدة في البلاد إعادة فتح للأجانب في وقت لاحق من هذا العام، ونحن نتوقع هذا الانتعاش العقاري مانهاتن للذهاب إلى overdrive!

علامات تؤدي إلى استمرار ارتفاع السوق

الإمكانات SALT إزالة الحد الأقصى ، وندرة تصاريح البناء الجديدة (منذ تم وضع تطوير جديد على الانتظار خلال العام الماضي) ، وإعادة فتح المدينة بالكامل سوف تبشر بالخير لأسعار العقارات في مانهاتن على مدى السنوات 4-5 المقبلة ، كما رأينا بعد أزمة ليمان.  

إذا كنت تفكر في الشراء، افعل ذلك الآن للحصول على أفضل الأسعار. انخفض المخزون من رقم قياسي بلغ 9600 وحدة للبيع في أكتوبر 2020 إلى 7000 وحدة في نهاية مارس 2021 ، وهو ما لا يزال مرتفعًا بعض الشيء. ولكن، إذا استمرت المبيعات في نفس مقطع الربع الأول، سنكون في سوق البائعين مع بداية الصيف. ومع ارتفاع درجة حرارة الاقتصاد، فإن أسعار الفائدة سوف ترتفع إلى هذا الحد، الأمر الذي يجعل امتلاك نفس المنزل أكثر تكلفة.

سوق مانهاتن يتحرك... الآن انها الخطوة الخاصة بك! 

سوق مانهاتن قبالة لبداية جيدة في عام 2021 مع زيادة نشاط المبيعات

في حين أن سوق العقارات في مانهاتن لا يزال يكافح بسبب آثار Covid ، فإن الربع الأخير من عام 2020 ، وحتى شهر يناير 2021 ، شهد تحسنًا ملحوظًا يغذيه:

• أخبار اللقاح الإيجابية والطرح التي زادت من ثقة المشتري،
• أسعار فائدة منخفضة تاريخياً،
• البائعين (والمطورين) تقديم خصومات (متوسط خصم Covid كان 10٪، أقل بكثير بالنسبة لوحدات بأسعار أقل وأكثر من ذلك بكثير لوحدات أعلى سعرا)
• ينت حتى الطلب من تأمين 3 أشهر
• إدارة جديدة مواتية لمدينة نيويورك، و
• الإلغاء المحتمل لل SALT الحد الأقصى ، والتي انخفضت الأسعار في مدينة نيويورك بنسبة 11 ٪ (لكل زاندي) 

و ارتفعت قيمة العقود الموقعة في الربع الرابع بنسبة 8٪ تقريباً عن الربع نفسه من عام 2019. شهد يناير 2021 ارتفاع مبيعات الشقق بنسبة 50٪ والمبيعات حظيرة بنسبة 167٪ عن نفس الشهر من العام السابق. كل الأخبار الجيدة!  ومع ذلك ، فإن العرض المرتفع الحالي من المخزون للبيع هو رياح معاكسة للسوق التي ستفيد المشترين في عام 2021. 

وقد شهدت سوق تأجير بيك اب في الأشهر القليلة الماضية أيضا. ولكن إلى أن تطلب الشركات من موظفيها العودة إلى مكاتبهم، فإن سوق الإيجارات سوف تظل بطيئة. ونتوقع تحولا سريعا في التأجير في غضون بضعة أشهر. 

الوجبات السريعه:

• إنه سوق المشترين، لكن نافذة الفرصة لأكبر الصفقات هي الإغلاق،
• انخفضت الأسعار لكنها لم تنهار،
• المشترين الفاخرة مرة أخرى في السوق - كانوا غائبين عن معظم السنة، 
• المخزون هو وسيلة نزولا من ذروتها المثيرة في تشرين الأول / أكتوبر ، ولكن لا يزال على مستوى عال ،
• إنه وقت رائع لشراء شقة كبيرة من مطور - شهدت التطورات الجديدة بعضًا من أعلى الخصومات والامتيازات التي شهدناها على الإطلاق. 

سوق مانهاتن يعود في الربع الرابع 2020

مع عناوين الأخبار التي تتحدث عن الناس الفارين من المدن الكبرى ، فلا عجب لماذا يفاجأ زبائني لسماع أن نشاط العقد الموقع في مانهاتن كان قويًا على مدى الشهرين الماضيين.  وبلغ متوسط العقود الموقعة شهريًا في شهري أكتوبر ونوفمبر 2020 855 عقدًا، مع ديسمبر 2020 على المسار الصحيح ليتجاوز ديسمبر 2019 عقودًا موقعة من 717 عقدًا. وقد تجاوز نشاط العقود الموقعة للربع من منتصف ديسمبر بالفعل نفس الربع من العام الماضي. 

وقد أعادت الثقة في اللقاح والاستسلام من قبل البائع لتخفيضات الأسعار المشترين مرة أخرى إلى السوق. وكان معظم هذا النشاط التعاقدي في قطاع 3 ملايين دولار وتحت، مع قطاع الترف لا يزال باهتا، ولكن في تحسن. 

كما ترون أدناه ، فإن عدد العقود الموقعة فوق 5 ملايين دولار يستمر في النمو وهذا هو الجزء الذي نشهد فيه أكبر الخصومات. 

المخزون بشكل حاد من الذروة ، ولكن لا يزال مرتفعا

وقد أدى النشاط والثقة إلى انخفاض المعروض من عقارات مانهاتن للبيع من حوالي 9600 في أكتوبر 2020 إلى 8000 اليوم. 

في حين أن المخزون ارتفع بنسبة 20٪ مقارنة بنهاية العام الماضي، عندما كانت مستويات المخزون عند 6600، يسعدنا أن نرى أن مستويات المخزون قد انخفضت بنسبة 17٪ من ذروتها. ومن المرجح أن يكون هذا التحول الحاد جدا في المخزون في تشرين الأول/أكتوبر نتيجة الأنباء الممتازة عن اللقاح من شركة فايزر والمحداث. نأمل أن هذا لا يشجع البائعين كثيرا.

وإلى أن يتم طرح اللقاح بالكامل، نتوقع أن يتم عقد صفقات في مدينة نيويورك. على الرغم من أن الوقت يمضي والنشاط تلتقط، ونحن لا نتوقع البائعين لخصم كما كانت. يبدو كما لو أننا بالفعل مرت الجزء السفلي من السوق، ولكن لا يزال في فترة حيث يمكن للمشتري الحصول على، حتى الآن، خصومات كبيرة في مدينة نيويورك. 

أين جميع الخصومات الآن؟

وكان متوسط "الخصم كوفي" حوالي 10 ٪، على الرغم من أعلى في الجزء أكثر من 4 ملايين دولار. قامت Urban Digs بتحليل المبيعات المغلقة في الربع الرابع من عام 2020 ، ووجدت أن 

• أقل من 2 مليون دولار - بمعدل خصم 5٪
• 2 إلى 4 ملايين دولار - أي خصم بنسبة 10.4٪ في المتوسط
• أكثر من 4 ملايين دولار - بمعدل خصم 13.5٪.

بالطبع ، هذه هي المتوسطات وحساب فقط للأسعار ، وليس الهبات الأخرى التي تقدمها المطورين لإنجاز الصفقات ، مثل ائتمانات تكلفة الإغلاق ، إلخ.  من المهم أن نلاحظ أن سوق العقارات مانهاتن بالفعل تلقى ضربة بعد SALT حدث تغيير ضريبي في أواخر عام 2017، مع أدنى الأسهم في الربع الثالث من عام 2019. لذلك ، كانت الأسعار قد اتخذت بالفعل ضربة كبيرة قبل أن يبدأ Covid. الخصم الإضافي Covid هو مجرد تتويج على الكعكة للمشترين. 

تطوير جديد 

الخصومات تعتمد حقا على العديد من العوامل من المبنى نفسه ، مثل حيث يقع ، وكيف العديد من الوحدات التي تباع ، أي قضايا معينة مع المطور ، والمقرض ، وما إلى ذلك. أيضا، أي خط من المبنى تشتري؟ إذا باع المطور 50٪ من وحدات أفضل خط في المبنى و 0٪ من خط آخر ، فلا يجب أن تتوقع نفس الخصم على كلا الخطين. 

حاليا، خصومات التنمية الجديدة تشغيل سلسلة، وأنه يعتمد حقا على العديد من العوامل التي تؤثر على المبنى نفسه. المطورين مدينون لبنوكهم ، الذين يملون الحد الأدنى من أسعار الإصدار ، لذلك هم أكثر عرضة لتقديم اعتمادات إغلاق سخية من الخصومات الصريحة. ومع ذلك ، فقد شهدنا مزيجًا من خصومات الأسعار وإغلاق الاعتمادات. 

متوسط الخصم هو 10٪ في التنمية الجديدة بالإضافة إلى إغلاق الائتمانات، على الرغم من أن هناك بعض التطورات التي تقدم ذلك على رأس الأسعار المخفضة بالفعل. ليس من غير المألوف أن نرى 20-30٪ قبالة الجدول A التسعير، وهو السعر الأصلي المقدمة إلى المدعي العام لولاية نيويورك. 

وقد تم المطورين تغطية ما لا يقل عن جزء من تكاليف إغلاق المشتري، بما في ذلك بعض جزء من هذه التكاليف:

• ضرائب التحويل (حوالي 2٪ )
• ضريبة القصر (مقياس متدرج يبدأ من 1٪ وينطلق إلى 4٪ إذا كان أكثر من 25 مليون دولار)
• وقوف السيارات - يمكن الحصول عليها المدرجة اعتمادا على وحدة
• التخزين - يمكن الحصول عليها المدرجة 
• رسوم مشتركة - قد تدفع 1 سنة من الرسوم الشائعة. 

بعض المطورين لا يتفاوضون على الإطلاق أو ربما سوف تغطي فقط الضرائب على نقل إذا كان لديهم شيء خاص جدا مع مبانيهم. على سبيل المثال، بارك لوجيا لديها شرفات مع إطلالة على سنترال بارك التي يتم تداولها بأسعار الطلب. وPnson لديها سوى عدد قليل من الوحدات في شارع ماديسون في UES التي يتم تداولها بأسعار الطلب أيضا. المباني الأخرى التي تمول ذاتيا، وبالتالي، لا مدين للآخرين لا تتفاوض سواء. ولكن هذه قليلة ومتباعدة. 

الوجبات الجاهزة ماكرو:

• هذا هو على الارجح واحدة أكبر تطوير جديد المشترين سوق مدينة نيويورك شهدت من أي وقت مضى في السنوات الماضية 20 + . 
• إننا لسنا في أزمة مالية؛ بل نحن في أزمة مالية. نحن في أزمة صحية من المرجح أن تم حلها.
• نحن لسنا في نفس الوضع كما الركود الكبير من 2008/2009 ، 2000 فقاعة التكنولوجيا ، أو 9 / 11 عندما كان هناك خوف والمال لا في الشارع.
• البنوك والعمال ذوي الياقات البيضاء هي دافق مع النقدية وDJIA هو أكثر من 30،000 (وليس 6000 مثل عام 2009).
• الخوف في البائعين. المشترين لديهم نافذة قصيرة للاستفادة من هذا الخوف.
• بالنسبة لأولئك الذين يجلسون على هامش، تذكر، تحتاج إلى تقديم عرض للحصول على خصم. تحتاج للعب للفوز!

ونحن إغلاق السنة، ونحن نريد أن نتمنى للجميع عطلة سعيدة. نصلي من أجل أن يكون عام 2021 أفضل من عام 2020. 

مانهاتن سوق العقارات

الارتداد في أكتوبر 2020

لفهم في الوقت الحقيقي ما يحدث في سوق العقارات في مدينة نيويورك، أول مقياس ننظر في عدد العقود الموقعة خلال شهر معين.  وانتعشت العقود الموقعة في أكتوبر بشكل كبير، حيث بلغت 874 عقداً موقعاً، بزيادة قدرها 30% عن سبتمبر 2020، و4% عن أكتوبر 2019. وهذا دليل واضح على أن سوق العقارات في مانهاتن قد ارتدت من أعماق أزمة كوفيد. بالإضافة إلى ذلك، كانت العقود الموقعة في أكتوبر أعلى من أي شهر آخر خلال عام 2020، حتى قبل "كوفيد"، وهو أمر واضح تماماً في الرسم البياني أدناه.

تذكرة كبيرة مانهاتن المشترين مرة أخرى

Most of the sale activity was for properties under $3 million, however, several more contracts were signed in the >$25 million segment, hinting that big-ticket buyers were coming back to the market.  While we won’t know what prices these traded at for a few weeks, we noted many, but not all, properties in the >$25 million segment traded at significant discounts. While all sellers are now negotiating, significant discounts haven’t been the case in the <$3 million market. 

يبدو أن مخزون مانهاتن قد بلغ ذروته

المخزون، أو العرض، تصدرت في منتصف تشرين الأول/أكتوبر في سجل 9628 خصائص للبيع ويبدو الآن أنه يتلاشى. وانخفض العرض الشهري الجديد بنسبة 21% عن سبتمبر 2020، وانخفض بنسبة 1.2% عن أكتوبر 2019. وهذا يشير إلى أن نمو المخزون قد تباطأ، ومع ذلك، فإن تراكم مستويات المخزون سيستغرق بعض الوقت للعودة إلى المستويات العادية. هذا هو السبب في أننا نعتقد أن الفرصة للمشترين لم تلاشت بعد ، على الرغم من أننا تجاوزنا ذروة عدم اليقين الناجمة عن الفيروس. في الأسابيع القليلة الماضية، انخفضت مستويات المخزون، اعتبارا من يوم الجمعة، 6 نوفمبر، انخفضت إلى 9255 عقار للبيع. هذا هو عدد كبير جدا من العقارات للبيع، والنظر في المخزون العام الماضي في هذا الوقت كان ما يقرب من 7700. 

مبيعات المنازل في ضواحي مدينة نيويورك تجاوزت الذروة 

في حين أن المبيعات لا تزال على مستوى عال في ويستشستر، غرينتش، لونغ آيلاند، the Hamptons ، وقد انخفض نشاط المبيعات من ذروتها التي ضربت ضواحي نيويورك في الصيف الماضي. 

الآن بعد أن انتهت الانتخابات -- حسنا ، تقريبا -- وفايزر أعلنت لقاح فعال بنسبة 90 ٪ ، ونحن نعتقد أن السوق سوف تستمر في التقاط في مانهاتن. 

أفضل وقت للشراء في مدينة نيويورك

في أكثر من 10 سنوات

نحن الآن ثلاثة أشهر في إعادة فتح سوق العقارات في مدينة نيويورك. في حين كانت هناك العديد من التحديات، فإن المدينة تنتعش. لقد بدأنا نرى علامات الحياة من حيث زيادة العقود الموقعة والمبيعات المعلقة. ولكن، لا يزال أمامنا طريق طويل لنقطعه، مما يعني أن هناك فرصة كبيرة للمال الذكي.

مع إعادة فتح المطاعم والصالات الرياضية والمكاتب والمتاحف ، اتخذت مدينة نيويورك شعورًا أكثر انشغالًا. سكان نيويورك هم النأى الاجتماعية وارتداء الأقنعة دينيا، والتي قمعت الفيروس في المدينة.

أخذ خطوة إلى الوراء والنظر في الصورة الكبيرة لسوق العقارات من 30،000 قدم، ونحن نعلم أنه هو الوقت المناسب للشراء في مانهاتن. إذا كنت قد اشتريت في عام 2001 أو 2009 ، فأنت تعرف بالفعل أن مدينة نيويورك سوف تنتعش أقوى من أي وقت مضى. لذلك، أطلب منكم أن تأخذ لحظة والتفكير في المكان الذي سوف يكون في 18 شهرا. بالتأكيد ، فإن المشترين الذين يجلسون على هامش الندم على أنهم لم يتخذوا خطوة لشراء مدينة نيويورك في وقت أقرب.

وهنا الوجبات الجاهزة الرئيسية لما يحدث على pn في السوق في الوقت الحالي:

1. وقد خلق كوفيد فرصة مؤقتة لشراء في مانهاتن بأسعار منخفضة. 
2. يأخذ مخطط نبض السوق أعلاه في الاعتبار المبيعات والمخزون المعلق. فإنه يظهر بوضوح أن مدينة نيويورك كانت في سوق المشترين وبدأت في التعافي. 
3. البائعين خطيرة سرد ممتلكاتهم بأسعار معقولة أو هي خصم. خصوصا المطورين ، الذين يقدمون خصومات الأسعار والامتيازات -- لم يسمع به من قبل بضع سنوات فقط... وسوف تكون غير مسموعة في غضون سنوات قليلة.
4. في حين أن متوسط الخصم كان 8٪، ونحن نشهد خصومات أعلى بكثير (2x - 3x) على أغلى العقارات.
5. الفرصة الآن... متى سيتم إغلاق هذه النافذة؟ ومن المحتمل أن يغلق قبل الربع الثاني من عام 2021، مع أفضل الصفقات التي تحدث في الربع الرابع من عام 2020، تليها صفقات جيدة في الربع الأول من عام 2021. بمجرد الإعلان عن لقاح على أنه فعال وجاهز للتوزيع ، سيكون لدى البائعين المزيد من الثقة - لذلك نقترح الضرب الآن!  بحلول موعد إغلاقك، سنكون في عام 2021 وسوقًا جديدًا.
6. 7 تريليون دولار من الحوافز الحكومية (14x أكثر من عام 2008) يعني أن المخاطر منخفضة. هذا ليس عام 2008. فالبنوك تتمتع بصحة جيدة، ولم يكن دعم بنك الاحتياطي الفيدرالي أكبر من أي وقت مضى.
7. إن التقييمات القياسية العالية في سوق الأوراق المالية (وهي نتاج ثانوي للتحفيز الحكومي) تثبت أن بنك الاحتياطي الفيدرالي يبذل كل ما في وسعه لتحفيز الاقتصاد. كما أنه يبرهن على أن المستثمرين لديهم ثقة في الاقتصاد الأميركي، وأن كوفيد سوف يكون تحت السيطرة ثم التاريخ في وقت قصير.
8. وقد مدينة نيويورك في قمع الفيروس منذ حزيران / يونيو ، وأكثر فعالية بكثير في حكمها من الحكومة الاتحادية. كان السكان يقومون بدورهم من خلال الابتعاد الاجتماعي، وتجنب الأحداث الكبيرة، وارتداء الأقنعة لحماية زملائهم من سكان نيويورك. في حين أن الكثير من كتل الصحافة كل من مدينة نيويورك في الكثير واحد ، وقد وقعت معظم العدوى Covid في كوينز وبروكلين ، وليس مانهاتن. لم نرَ هذا مذكوراً في أي مكان في الأخبار
9. لم يعد سوق المبيعات في السقوط الحر التي أنشأتها الإغلاق. في انتظار مبيعات تحولت إلى زاوية، نمت بشكل كبير في سبتمبر، كما مرت السوق القاع الحقيقي.

رسوم بيانية من المجاملة من Urbardigs

أفضل اختياراتنا الحالية:

 

هذا مخفضة بأسعار كبيرة الحجم 2 غرفة نوم في East Village بيعت في الأصل كبناء جديد بمبلغ 400K أكثر أن سعر القائمة في 3.4 مليون دولار في عام 2017. هذا هو مبنى بوتيك 2015 مع نوافذ ال بالقضية مذهلة. اعرف المزيد.

20 غرب شارع 53 - الوحدة 22A
$4,750,000 / $2,748 لكل قدم مربع
انخفاض 600,000 دولار / بيعت بمبلغ 5.7 مليون دولار في عام 2017

2 سرير / 2.5 حمامات / 1,728 قدم²
الصيانة: $3,792 / R.E. الضرائب $2,414

يعيش في Baccarat Hotel وسكن، واحدة من أفضل الفنادق في مدينة نيويورك. المالك الأصلي دفع 5.7 مليون دولار لهذه الشقة ، لذلك هم متحمسون للغاية في خصم 1 مليون دولار. اعرف المزيد.

540 غرب 28 شارع غرب - وحدة 3A
$885,000 / $1,560 لكل قدم مربع

استوديو / 1 حمام / 567 قدم مربع
الصيانة: 606 دولار / R.E. الضرائب 629 دولار

هذا الاستوديو في +الفن في West Chelsea يتم تسعيرها بشكل جيد حقا في $885K. وأخيرا، يقوم البائعون بإدراج الشقق التي يتم تسعيرها للبيع، وليس الأسعار الطموحة قبل بضع سنوات. قريب من Hudson Yards والخط العالي! اعرف المزيد.

لوضع اللمسات الأخيرة، إذا كنت ترغب في الحصول على مكالمة التكبير لمناقشة السوق بمزيد من التفصيل، فقط اختيار فتحة الوقت معي أدناه:

جدولة مكالمة

صيف مختلف في مدينة نيويورك 

حول هذا الوقت من السنة ، وعادة ما أقدم تحديثا لتقارير سوق مانهاتن Q2. ومع ذلك ، فإن Q2 2020 هو مختلف تمامًا ، حيث تم إغلاق سوق العقارات في مانهاتن لمدة 12 أسبوعًا من 13 أسبوعًا تشكل الربع الثاني. 

بالنسبة لأولئك الذين ليسوا على علم بما حدث في مدينة نيويورك ، في 23 مارس 2020 ، دخلت مدينة نيويورك في وضع الإغلاق وعادت إلى الظهور بعد 90 يومًا في 22 يونيو 2020. ولم يُسمح بأي عروض مادية خلال هذه الفترة. وانخفضت المخزونات بشكل كبير خلال الأزمة، حيث سحب البائعون العقارات في السوق أو تأخروا في الإدراج. الآن ، ومع ذلك ، فإن العقارات عادت إلى السوق ، مع المخزون بنسبة 8 ٪ عن نفس الوقت من العام الماضي.  

السوق خلال الشهر الماضي هو العودة ببطء، ولكن ليس بالضرورة إلى مستويات طبيعية فقط حتى الآن. منذ إعادة فتحها قبل 5 أسابيع، شهدنا:

• 84% من العقود الموقعة كانت أقل من 3 ملايين دولار.
• وهناك حاجة ملحة من المستغرب في بعض هؤلاء المشترين ، كما يعرفون مدينة نيويورك سوف نعود إلى بعض مظاهر الحياة الطبيعية قريبا. 

• لا يحدث الكثير في نهاية السوق، حيث لا يزال العديد من الناس في منازلهم الصيفية ولا تزال قيود السفر قائمة.
• وكانت أسعار الفائدة على الرهن العقاري قد سجلت مستويات قياسية (أقل من 3%)، حيث خفض بنك الاحتياطي الفيدرالي سعر الفائدة على الصناديق إلى الصفر.
• تشير المؤشرات الإجمالية إلى التسعير بنسبة 8-10٪ أقل من مستويات ما قبل Covid ، ولكن ليس في جميع نقاط الأسعار. 
• بالنسبة للتطوير الجديد، يتم الجمع بين تكاليف الإغلاق وخفض الأسعار بنسبة 8-12% حسب المشروع. 
• وكانت أكبر الخصومات في السوق الراقية، حيث قام بعض المطورين بإعادة تصنيف قوائمهم والتقاط معظم تكاليف إغلاق المشتري، مما يوفر حوافز جذابة للغاية للتعامل الآن.  
• لا تتلقى عمليات إعادة البيع التي تبلغ قيمتها 5 ملايين دولار وما فوق أي طلبات للعرض أسبوعًا بعد أسبوع. لذلك ، يجب أن يكون البائعون الجادون في عقار أكبر مستعدين للخصم بنسبة 10٪ على الأقل ، وربما أكثر ، من التسعير قبل COVID. 
• تنخفض الخصومات مع نزول الأسعار، مع بعض الخصومات، إن وجدت، إلى ما دون علامة المليون دولار.

الايجارات:

• وعلى الرغم من ارتفاع مخزون الإيجار، فإن السوق تشهد أيضا تدفقا مطردا من عقود الإيجار الموقعة، لا سيما عند 000 10 دولار شهريا وما دون ذلك. وإن كان في خصومات! 

ما هي الخطوة التالية؟

نحن لا نزال في المراحل المبكرة من واقع جديد ، ومع ذلك ، من حيث COVID ، أصبحت مدينة نيويورك الآن رهانًا أكثر أمانًا من 80٪ من البلاد!  

إذا نيويورك يمكن الحفاظ على بروتوكولات السلامة والحفاظ على العدوى الفيروسية منخفضة، ويستمر أن تكون هناك أخبار إيجابية جدا على تجارب التطعيم والأدوية العلاجية (مثل Remdesivir)، والتاريخ يشير إلى العقارات مدينة نيويورك سوف يتعافى بسرعة.  

الآن ، نحن في الماضي ذروة عدم اليقين ، والتي كانت لمدينة نيويورك في نيسان / مايو الإطار الزمني ، لذلك ربما أفضل من أفضل الصفقات وراءنا. ولكن، ونحن نعتقد أن المشترين سيكون لها 4-5 أشهر المقبلة للحصول على صفقات كبيرة كذلك. بمجرد أن يكون هناك لقاح معروف أنه يعمل، والاحتمالات هي أننا سنرى لقاحاً في الخريف، ستعود مدينة نيويورك بشكل أفضل من أي وقت مضى. 

الاسئله؟ جدولة وقت للدردشة معي. 

استمتع الصيف الخاص بك! 

انتوني

تأثير فيروس كورونا على أسعار العقارات في مانهاتن

في خضم هذه الأزمة العالمية غير المسبوقة ، تلقينا العديد من الأسئلة المتعلقة بتأثير COVID-19 على أسعار سوق العقارات في مانهاتن. آمل أن يبقى الجميع آمنين وبصحة جيدة خلال هذا الوقت المضطرب. في حين أن هيئة المحلفين على ما سيحدث بعد ذلك ، وهنا أحدث المعلومات عن سوق العقارات في مدينة نيويورك.

وفي أواخر آذار/مارس، دخلت مدينة نيويورك في "غيبوبة مستحثة طبياً" حتى تتمكن من استباق أزمة الصحة العامة. ونتيجة لذلك، تم تجميد سوق العقارات في نيويورك تماما في الوقت المناسب مع الحد الأدنى من النشاط التعاقدي الجديد على مدى الشهرين الماضيين. وقد حظرت شركة نيويورك العروض المادية للشقق السكنية والشقق والمنازل في مانهاتن. ومدينة نيويورك كانت إلى حد كبير على تأمين منذ منتصف آذار / مارس. ومع ذلك، فإن تلك الصفقات التي كانت قيد التنفيذ قبل انتشار الوباء تمكنت من إغلاقها تقريباً وواصلت البنوك تمويل الرهون العقارية. 

انها الآن منتصف مايو ونيويورك هو شهر واحد بعد ذروة الأزمة واستيقظ من غيبوبة الذاتي. بفضل قيادة حاكم نيويورك أندرو كومو، نيويورك قد سويت بنجاح منحنى وإدارة طريقها للخروج من هذه الأزمة. في حين أننا لسنا 100٪ للخروج من الغابة حتى الآن، ويجري التخطيط لإعادة فتح على مراحل على مدى الأسابيع والأشهر القليلة المقبلة. العديد من المباني السكنية في مانهاتن سيتم رفع وقفها الاختياري على الانتقال إلى والخروج اعتبارا من 15 مايو ونتوقع أن يتم رفع الوقف الاختياري للالعروض في وقت ما في يونيو حزيران. 

وبالنظر إلى مرآة الرؤية الخلفية إلى يناير وشباط 2020، ارتفع نشاط العقد بنسبة 15٪ عن نفس الفترات من العام الماضي، واعدًا ربيع 2020 بأن يكون موسم بيع قوي للغاية. لسوء الحظ، لم يعد الأمر كذلك! حاليا، شقة وقن المخزون للبيع تعاقدت بشكل كبير، مع 5000 وحدة فقط المدرجة للبيع، 50٪ أقل من المعتاد الربيع مبيعات الموسم مستويات المخزون. حتى الأيام على حساب السوق، الذي يحسب عدد الأيام التي تم سردها عقار للبيع، وقد تم تجميدها من قبل بوابات الإدراج، كما أن الحساب أصبح لا معنى له بمجرد تنفيذ الوقف الاختياري المبين في الممتلكات. لذا، ما كان تأثير على أسعار العقارات مانهاتن؟

وفي حين أنه من السابق لأوانه استخلاص استنتاجات من تأثير الفيروس على أسعار العقارات في مانهاتن،أشار رئيس بنك الاحتياطي الفيدرالي السابق، بن برنانكي، إلى أن هذا التوقف الاقتصادي أشبه بكارثة طبيعية منه ككبوت اقتصادي. وهذا ليس نتيجة انهيار النظام المالي كما كان الحال في عام 2008 أو الكساد الأعظم. البنوك قوية ورأس مال جيد.  والحمد لله، تحرك بنك الاحتياطي الفيدرالي بسرعة بشأن التحفيز النقدي وتحركت الإدارة بسرعة بشأن التحفيز المالي. 

الجانب المشرق في كل هذا هو أن أسعار العقارات في مدينة نيويورك سوف تستفيد بشكل كبير من أسعار الفائدة المنخفضة القياسية والتسهيل الكمي القياسي. التضخم في أسعار الأصول هو الغرض المقصود من التيسير الكمي، على الرغم من أن الأمر قد يستغرق بعض الوقت حتى تقدم الفرصة نفسها. بغض النظر عن مستوى التضخم في أسعار العقارات مانهاتن من هذا التحفيز QE سجل، في نهاية المطاف، مدينة نيويورك لا تزال واحدة من المدن الكبرى في جميع أنحاء العالم والناس لا تزال بحاجة إلى السكن إما لشراء أو الإيجار. 

في نهاية المطاف ، هذه هي القضية الصحية التي يمكن حلها ، وخاصة الآن أن الجميع يركز على مشكلة Covid 19. 

إذا كنت ترغب في الحصول على دعوة التكبير لمناقشة السوق بمزيد من التفصيل ، مجرد اختيار فتحة الوقت معي أدناه :

جدولة مكالمة

6 أشياء يجب أن تعرفه عن سوق العقارات في مدينة نيويورك في شباط / فبراير من هذا العام

1. زيادة كبيرة في نشاط المبيعات عن العام الماضي

• ارتفاع المبيعات المعلقة بنسبة 17% - السوق الإجمالي
• في انتظار ارتفاع المبيعات بنسبة 25٪ - 600ألف دولار - 1 مليون دولار  
• في انتظار ارتفاع المبيعات بنسبة 21٪ - مليون دولار إلى مليوني دولار 

وهذا يدل على أن نشاط المبيعات ارتفع بشكل ملحوظ عن العام الماضي، والذي كان أسفل السوق من حيث النشاط. العقارات في انخفاض نقاط السعر أقل من 2 مليون دولار تشهد أكبر انتعاش. ونحن نرى أخيرا أن الطلب يفوق العرض ، وهو ما لم نره منذ فترة في مدينة نيويورك. ارتفعت العقود الموقعة في مانهاتن برقمين في نوفمبر 2019 وديسمبر 2019 ويناير 2020 وفبراير 2020. مؤشر رئيسي ، عثرة طويلة في النشاط الموقع العقد عادة ما يسبق حركة السعر. شهر بطيء بشكل غير عادي، شهد يناير عددًا مثيرًا للإعجاب من علامات العقد، وهو أمر غير شائع لأبرد شهر في السنة. 

من الحكايات، لاحظنا عند استدعاء وسطاء آخرين لتحديد المواعيد، ما لا يقل عن 25٪ من الوقت هذه الوحدات لديها بالفعل قبول العروض. لا شيء مثل قبل 12 شهرا. الوحدات التي تسير في العقد إما كانت في السوق لفترة من الوقت ، وذهب من خلال تخفيضات عدة الأسعار ، أو الجديدة التي تم تسعيرها بشكل صحيح من الحصول على الذهاب. أيضا ، في الحالة الأخيرة ، ونحن نشهد معبأة المنازل المفتوحة وعدد قليل من حروب المزايدة (بقايا حقبة مختلفة).

2. نشاط السوق الفاخرة يعزز على الخصومات

خصومات في جميع أنحاء نيويورك هي الحصول على صفقات مغلقة وفي كانون الثاني / يناير شهدنا خصم قائمة متوسط من 6.4 ٪ (نسبة عالية لنيويورك) الذي يظهر البائعين قد استسلمت والصفقات لا تحصل على القيام به. في حين أن أعلى زيادة في نشاط المبيعات كانت للوحدات التي تقل عن 3 ملايين دولار ، فقد شهدنا بعض التحسن في النهاية العالية أيضًا. 

على سبيل المثال، أشار تقرير أولشان إلى ما يلي: "تم توقيع عشرين عقدًا الأسبوع الماضي بسعر 4 ملايين دولار فما فوق، وهو الأسبوع الثالث على التوالي من 20 عملية بيع أو أكثر. وكان متوسط انخفاض الأسعار من سعر الطلب الأصلي 18٪، وهو المجموع الذي انحرف بسبب أعلى 2 مبيعات".

"كان متوسط الأيام في السوق 803، وهو المجموع الذي تم رفعه لأن نصف العقارات تم بيعها من قبل المطورين وكانت في السوق لسنوات. وكان هذا أعلى مجموع تم تسجيله لهذا التقرير منذ أن بدأنا تتبع هذه الإحصائيات الخاصة في عام 2012".

سنترال بارك المشترين: إذا كنت تشاهد سوق صف الملياردير وسنترال بارك، فالفرص متاحة هناك. الآن قد يكون الوقت المناسب للقفز في قبل أن يتحول السوق حولها. على سبيل المثال، لشخص على استعداد للعيش في فندق وبرج ترامب الدولي في Columbus Circle ، يمكن للمرء التقاط عرض كبير مباشر سنترال بارك 3 غرفة نوم مقابل 3300 دولار لكل قدم مربع (أدناه). DJT لن يكون رئيسا إلى الأبد وهذا المبنى سوف ترتد في مرحلة ما. وبالإضافة إلى ذلك، شهدنا خصومات قوية في One57 وتايم وارنر بناء كذلك ، على الرغم من أن الطابق السعر يُعرض مباشرة سنترال بارك في هذه المباني وغيرها من المباني الفاخرة فائقة تحوم حول 4500 دولار للقدم المربع الواحد. 

لاحظ أننا نسمع من المشترين في هذا الجزء أنهم يسمعون المزيد من المخزون يأتي في السوق. في حين أن هذا قد يكون الحال بالنسبة للأحياء الأخرى ، لا توجد مبان جديدة قادمة إلى صف الملياردير. وعلاوة على ذلك، فإن مستوى المخزون الذي يقل عن 20 مليون دولار مع رؤية سنترال بارك دون عائق محدود، لأن معظم هذه المباني يبلغ متوسط سعر بيعها 30 مليون دولار فأكثر. 

3. التطورات الجديدة مقابل إعادة البيع

التطورات الجديدة التي تم تسعيرها منذ 2-3 سنوات متخلفة في السوق والسبب في ذلك هو أن هناك انفصالبين المطورين وبنوكهم والمستثمرين. 

ما نقول للمشترين لدينا: هناك طن من الفرص في سوق إعادة البيع مع العقارات التي يتراوح سعرها في أي مكان بين 1100 دولار لكل قدم مربع إلى 1800 دولار لكل قدم مربع. 

بالطبع، هناك فرص في قطاع التطوير الجديد وشهدت خصومات بنسبة 15٪ في بعض المباني. العديد من تلك المباني حيث كنت ترى خصومات رقمين، ومع ذلك، تم إطلاقها منذ سنوات. في المقابل، شهدنا إطلاق المباني في عام 2019 بتسعير يعكس السوق الحالية، وتقدم خصومات قليلة من انخفاض أسعار الطلب، ولكنلا يزال يلتقط العديد من المشترين تكاليف إغلاق.

السوق حساسة جدا للأسعار ودوافعالدولار. من المعروف جيدا أن المخزون الظل موجود. هذه هي الوحدات التي تم إخراجها من السوق من البائعين غير الواقعيين ، أو مشاريع تطوير جديدة في الأحياء الهامشية.  المشترين والدهاء جدا في هذه الأيام ومعرفة كيفية بقعة قيمة جيدة. إذا كنت اشتريتها في السنوات ال 5 الماضية وتحاول بيعه الآن، وربما كنت تحت الماء أو في استراحة حتى. لذلك، الاستعداد لركوب وعرة. الحيل والحيل -- هناك العديد -- لن تجعل بيع العقارات مبالغ فيها.

عقارات التطوير الجديدة للبيع

أحدث الشقق للبيع في مانهاتن

4. الإيجارات ارتفعت 

بعد بعض النعومة على مدى العامين الماضيين ، ارتفعت أسعار الإيجار بشكل كبير على مدار السنة. من الصفقة الحقيقية -- كما الصيادين شقة في محاولة لمعرفة ما على وجه الأرض يحدث مع رسوم وسيط، لديهم الآن أخبار أخرى لمنحهم وقفة : الإيجارات كانت 5 في المئة إلى 6 في المئة أعلى من الشهر الماضي مما كانت عليه في العام السابق في جميع الأحياء الثلاثة التي يغطيها تقرير السوق دوغلاس إليمان.

5- معدلات الرهن العقاري

وقد انخفضت أسعار الفائدة على الرهن العقاري منذ نفس الوقت من العام الماضي وتستريح بالقرب من أدنى مستوياتها القياسية. وسجل معدل الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عاماً 3.65%، في حين اقتربت سوق الأسهم من مستوى قياسي بلغ أكثر من 26,900. وبالمقارنة، على مدى السنوات الثلاثين الماضية، بلغ متوسط معدل الرهن العقاري نفسه حوالي 6.25%. وفي السنوات العشر الماضية، كانت المرة الوحيدة التي انخفض فيها المعدل مرتين في سبتمبر 2016، مع انخفاض بنسبة 3.42٪، وفي نوفمبر 2012، مع انخفاض بنسبة 3.32٪.

ومن غير المرجح أن تنخفض المعدلات كثيراً، حيث أننا بالفعل قريبون من أدنى مستوياتها التاريخية. ولذلك فإننا نوصي بأن يعيد عملاؤنا تمويل هم الآن أو تمويل مشترياتهم العقارية الجديدة للاستفادة من ظاهرة معدل الرهن العقاري المنخفض بشكل مصطنع قبل فوات الأوان. 

5. كورونافيروس والمشترين الأجانب 

وفي حين أنه من السابق لأوانه تحديد ما قد يكون له تأثير الخوف الصحي على سوق العقارات، تجدر الإشارة إلى أن سوق العقارات في نيويورك قد رسا من قبل المشترين المحليين وأن الأجانب كانوا غائبين. كان المشترون من البر الرئيسي الصيني غائبين في سوق مدينة نيويورك منذ عام 2016، وغاب الأوروبيون لأن عملتهم كانت منخفضة لعدد ممتد من السنوات. فقد فقد اللاتينيون والبرازيليون إلى حد كبير بسبب انخفاض قيمة عملاتهم.

لذلك ، لا نتوقع أن يؤثر هذا سلبًا على سوق مدينة نيويورك على المدى القريب. وإذا انخفض الدولار وتخف حدة الخوف الصحي، فقد تنطلق السوق. وأخيراً، قد تشهد بعض البلدان الآسيوية فرصاً استثمارية محدودة في حين تحاول السلطات وقف الانتشار الذي يؤدي إلى المزيد من الاستثمار في مدينة نيويورك، وهي منطقة خالية من المخاطر. 

لماذا الآن هو الوقت المناسب للاستثمار في سوق مانهاتن كوندو

وقال وارن بافيت أنه من الأفضل ، "الثمن هو ما تدفعه ، والقيمة هي ما تحصل عليه. . . من الحكمة أن تكون خائفاً عندما يكون الآخرون جشعين وجشعين عندما يكون الآخرون خائفين".

بعض التقارير الأخيرة عن العقارات في مدينة نيويورك جعلت بعض الناس خائفين. عندما ننظر إلى الصورة العامة والإحصاءات العامة في تلك التقارير ، يتضح إلى حد ما لماذا هؤلاء الناس خائفون ، ومع ذلك ، يجب على المرء أن يحفر أعمق لفهم القصة بأكملها.

ظل مشترو شقق مانهاتن حذرين في الربع الثالث من عام 2018 بسبب المخاوف بشأن قانون الضرائب الجديد (FN1) الذي تم تنفيذه في نهاية عام 2017 ، على الرغم من الاقتصاد القوي جدًا ، وتحطيم سوق الأسهم القياسي ، ولا يزال منخفضًا نسبيًا ، على الرغم من الزيادة السريعة ، لأسعار الفائدة.

نادراما تكون عقارات مانهاتن في سوق المشترين ، لذلك إذا كنت مهتمًا باستثمار آمن طويل الأجل ، فقد يكون الوقت المناسب للشراء الآن. هذا لن يكون حدثا ً مطولاً أو يتكرر في أي وقت قريب. في الواقع ، خلال الربع الثالث ، بدأت النهاية العالية للسوق (>$5M) ، والتي بدأت التصحيح في عام 2016 ، في الارتداد إلى حد ما ، كما هو مناقش أدناه.

العناوين الرئيسية لا تحكي القصة كاملة

في حين أن العناوين الرئيسية المتعلقة بالربع كانت مثيرة للقلق ، إلا أنها لا تحكي القصة بأكملها. نحن بحاجة إلى النظر في ما يحدث اليوم في السوق وليس قبل 1 أو 2 أو 8 أرباع، وهو ما تركز عليه تقارير السوق الفصلية عادة. إذا نظرتم إلى عدد العقود التي تم توقيعها في الربع ، وهو مؤشر رئيسي ، فإن هذا الربع كان تقريبًا نفس الربع نفسه من العام الماضي.

• وأظهرت العقود الموقعة في مانهاتن انخفاضاطفيفا بنسبة 1٪ مقارنة بالعدد الموقع في الربع الثالث من عام 2017.

• وكان الجزء الأفضل أداء من حيث العقود الموقعة $5M - $10M (التي شهدت زيادة بنسبة 30% في العقود الموقعة في المقام الأول مدفوعة بالمبيعات في تطورين جديدين، The Belnord و 100 E 53rd).

• وكان ثاني أفضل قطاع لسعر المنازل في $10M+, التي شهدت زيادة 10% في النشاط.

• في حين أننا لن نعرف ما هي الوحدات التي هي بموجب عقد ل، سيتم تداول هذه الوحدات في نهاية المطاف في حتى إغلاقها ويتم تسجيلها، والتي يمكن أن تكون عدة أشهر من الآن، ترتد مرة أخرى في النشاط من سبات لفترات طويلة مطمئنة. بالتأكيد ، لعب الخصم دورًا في هذه المبيعات.

ومع ذلك، تظهر المبيعات المغلقة في الربع الثالث من عام 2018 صورة مختلفة. عند النظر إلى المبيعات المغلقة، فإنك تقوم بتقييم الوحدات التي أغلقت في الربع فقط، بغض النظر عن وقت توقيع العقد. وفي حالة التنمية الجديدة، كان يمكن أن يحدث ذلك قبل 3 سنوات في بعض الحالات. لذلك ، يمكن أن تكون معلومات المبيعات المغلقة مؤرخة إلى حد ما ، وإن كانت لا تزال معلومات جيدة لالتقاط الاتجاهات.

• انخفضت عمليات الإغلاق الإجمالية في مانهاتن بنسبة 8٪ (على الرغم من أنها ارتفعت بنسبة 5٪ عن الربع الثاني من عام 2018)
• التطوير الجديد أغلق المبيعات تراجع، مع انخفاض بنسبة 37٪. هذا أدى ببعض المطورين إلى خصم كبير من أسعار التطوير الجديدة على تلك المباني التي كانت مبالغا ً فيها لتبدأ أو خارج أكثر الأحياء في الطلب. وذكرت مجموعة كور متوسط خصم التنمية الجديدة في ما يقرب من رقم قياسي 14٪ في الربع، بعد أن 8٪ في العام الماضي.
• واتجه المشترون بعيداً عن الأسعار السامية للتطوير الجديد إلى شقق إعادة البيع، التي زادت بنسبة 2%، في حين انخفضت مبيعات "حظيرة مغلقة" بنسبة 8%.
• نما المخزون في الربع بشكل كبير ، بنسبة 13 ٪ ، مما سيؤدي إلى أوقات تسويق أطول في المستقبل.
• ارتفع مخزون حظيرة إعادة البيع الأكثر بنسبة 26٪، في حين ارتفع مخزون شقة إعادة البيع بنسبة 4٪. انخفض مخزون التطوير الجديد بنسبة 5٪.
• وبلغ متوسط سعر الشقة 2.66 مليون دولار، بانخفاض قدره 2.3 في المائة. وانخفض متوسط سعر القدم المربع لوحدات الشقة لإعادة البيع بنسبة 5٪.  
• وبلغ متوسط سعر التطوير الجديد 4.33 مليون دولار في حين ارتفع سعر التطوير الجديد للقدم المربع بنسبة 4%.
• وارتفع متوسط سعر القدم المربع لسوق الرفاهية (أعلى 10% من المبيعات) بنسبة 2.7% وانخفضت عتبة الدخول الفاخرة إلى 3.85 مليون دولار.

الصورة الائتمان: 111 موراي

إنفيروفمنت الماكرو

• مؤشر داو جونز وناسداك ترتفع. وقد يؤدي جني الأرباح إلى انخفاض الأسعار، ولكن بغض النظر عن المحادثات حول الحروب التجارية الدولية، فإن الأسهم مرتفعة، كما أن جني الأرباح يبدو جذاباً للغاية.
• معدل البطالة انخفض، ومن الناحية الإحصائية، الولايات المتحدة لديها عمالة كاملة. وتشجع العمالة الكاملة على الإنفاق. ويدر إنفاق المستهلكين المزيد من الأرباح على حملة الأسهم.
• إن إلغاء القيود التنظيمية على قدم وساق، لذا فمن المرجح جداً أن يستمر تطوير الأعمال التجارية في مسيرته التصاعدية.
• لا توجد فقاعة ائتمان، ولكن رئيس بنك الاحتياطي الفيدرالي يقول إن أسعار الفائدة سوف ترتفع تدريجياً حتى عام 2019. إن ارتفاع أسعار الفائدة يشجع المشترين على الحصول على قروض الرهن العقاري ذات العائد الثابت عاجلاً وليس آجلاً.
• تميل معدلات النمو المرتفعة في مختلف أنحاء الاقتصاد إلى جعل الناس يتساءلون إلى متى سيستمر كل ذلك، لذا فإن الكثيرين يتراجعون عن عمليات الشراء الكبرى. ويقول خبراء الاقتصاد اليوم إنه لا توجد فقاعة ائتمان تلوح في الأفق، لذا فإن الاقتصاد الذي يحركه المستهلك يبدو سليماً.

لماذا نحن واثقون في سوق مدينة نيويورك

وخلاصة القول ، ونحن نرى أن هذا هو سوق المشترين جيدة جدا ليكون في ، وخاصة بالمقارنة مع عام 2008.

• مع البائعين التفاوض أخيرا ، والمشترين الآن السلطة
• الفائدة منخفضة نسبيا تاريخيا
• الاقتصاد يزدهر
• رفع الضوابط التنظيمية على قدم وساق
• أدنى معدل بطالة منذ 69 عاماً
• مدينة نيويورك لديها أعلى مستوى من العمالة في 50 عاما ومدينة نيويورك الصناعة هي الآن متنوعة بشكل جيد خارج التمويل فقط
• لا فقاعة الائتمان مثل عام 2008؛ البنوك لديها متطلبات صعبة وبذل العناية الواجبة
• أرباح الشركة لم تكن أبدا أعلى، وخاصة مع المعدل المنخفض الجديد من 21٪
• يتم امتصاص الإفراط في البناء في الأسواق الحضرية بشكل عام بسرعة

الحفر إلى أسفل في الأرقام التفصيلية يشير إلى سوق العقارات في مدينة نيويورك قوية. معظم الناس سوف تقرأ التقارير العريضة، ولكن المشتري ذكي سوف يستمع إلى المتخصصين في العقارات. وقال وارن بافيت إعادة صياغة عندما يكون الآخرون خائفين من أن يكون هذا هو الوقت المناسب للشراء في مدينة نيويورك.

تأثير قانون الضرائب الأمريكي الجديد في مانهاتن 

أثار قانون الضرائب الأمريكي الجديد، الذي تم تنفيذه في 1 يناير 2018 ، الكثير من الضوضاء في وسائل الإعلام. إذا نظرتم إلى غرامة المطبوعة، ومع ذلك، فإن القانون سيكون نعمة للشركات والمستثمرين العقاريين، بما في ذلك المشترين الأجانب. بالنسبة لأصحاب المنازل الحاليين ، وخاصة في مانهاتن ، الأمر أكثر تعقيدًا.

في مانهاتن ، خلق عدم اليقين حول الآثار النهائية للقانون الجديد ، الذي يحد من الخصومات الضريبية على الولايات والمحلية ويقلل من مبلغ الفائدة القابلة للخصم على المنازل الأولية من 1 مليون دولار إلى 750K دولار ، سوقًا صاخبًا وينعكس في أحدث تقارير سوق Q1 ، والتي تظهر انخفاض نشاط Q1 بنسبة 10٪، وفقًا لكوكوران. تم العثور على ضعف في الحجم عبر نقاط الأسعار ، ولكن ، على وجه الخصوص ، كان محسوسا في نهاية عالية. يبدو أن نشاط مبيعات الربع الثاني يتعافى.

وللتخفيف من الآثار السلبية لقانون الضرائب، بذل الحاكم كومو جهودا كبيرة لتغيير القواعد الضريبية للولايات. ونتوقع أن يبقى بعض عدم اليقين في السوق، الأمر الذي سيضع المشترين في مقعد السائق للأشهر القليلة المقبلة، على الأقل حتى يبدأ الاقتصاد في السخونة، وهو نتيجة ثانوية متوقعة للإصلاح الضريبي.

ومن الجدير بالذكر، ومع ذلك، أن العديد من المباني الفاخرة في أحياء وسط المدينة رئيس مثل نوهو، سوهو، Tribeca , West Village وFlatiron، وجوهر Upper West Side ، على سبيل المثال، هي تعمل بشكل جيد جدا. الشقق بأسعار جيدة لا تزال تتحرك بسرعة ، والمبيعات المعلقة مرتفعة خلال الشهر والسنة السابقة ، وما زلنا نرى 20٪ من الصفقات التي تتم فوق سعر الطلب ، وليس عددًا ضئيلًا.

مانهاتن تقرير أسعار المنازل 

شهدت شركة الاقتصاد الأمريكي ومدينة نيويورك، على وجه الخصوص، أداءً اقتصادياً قوياً في أوائل عام 2018.  

• وارتفعت العمالة في مدينة نيويورك إلى أعلى مستوى لها على الإطلاق حيث كانت 4.426 مليون نسمة. حصلت مدينة نيويورك على 702ألف وظيفة منذ عام 2009 ، بزيادة قدرها 18.9 ٪ ، وهي أعلى زيادة منذ الحرب العالمية الثانية وأعلى بكثير من الأمة ، مما أضاف وظائف جديدة بنسبة 11.5٪. وكانت التكنولوجيا والإعلام والرعاية الصحية والشركات ذات الصلة بالسياحة هي الصناعات التي دفعت إلى التوظيف على مدى السنوات العشر الماضية.
• ارتفع مؤشر داو جونز بنسبة 25٪ منذ عام واحد، مسجلا 25,000. مع جميع الشركات تقريبًا التي تم الإبلاغ عنها لعام 2017 ، أفاد 75٪ من الشركات أن أرباحها في الربع الرابع تفوق التوقعات.
• وارتفعت الوظائف في شباط/فبراير بمقدار 000 313 وظيفة، متجاوزة التوقعات بمقدار 000 100 وظيفة، في حين كان معدل البطالة منخفضا بنسبة 4.1 في المائة.

ونتوقع أن نرى آثارا أكثر إيجابية للإصلاح الضريبي الجديد في وقت لاحق من هذا العام والإصلاح الضريبي المحتمل للمرحلة الثانية الذي يخفض الضرائب على أرباح رأس المال.  تنزعج...

تقرير سوق مانهاتن

لا تزال هناك قوة ونشاط في سوق مانهاتن الأساسية للشقق. وقد ساعدت أسواق الأسهم المرتفعة القياسية، والتمويل غير المكلف والمتوفر بسهولة، والوضوح في دفع السوق. قبل عام واحد، كان هناك قدر كبير من عدم اليقين فيما يتعلق بالانتخابات الأمريكية، وكانت أسعار الفائدة ترتفع قبل الأوان، وصدم الجميع بخروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي. حدد إحصائيات الربع الثالث 2017:

• عقود الشقة وقعت بين $1M - $3M زيادة 11% على مدار السنة
• عقود الشقة وقعت بين $3M - $5M زيادة 8% على مدار السنة. 
• سوق الوحدات السكنية الفاخرة للغاية ($10M+), ومع ذلك, لا تزال تواجه رياحا معاكسة, على الرغم من أن هذا الربع شهد 12% عدد أكبر من العقود وقعت ≤$10M.
• إعادة البيع - 1774 دولار متوسط السعر PSF
• التطورات الجديدة -- 2320 $ متوسط السعر PSF
• الفاخرة - $2,780 سعر PSF, مع سعر مستوى الدخول للرفاهية (أعلى 10% من المبيعات) في $4.1 مليون.

كيف هي مستويات مخزون إعادة البيع في سوق مانهاتن العقاري؟

"المشترين - حدث بالفعل تصحيح للأسعار، وخلال العام الماضي أو نحو ذلك أظهرت السوق الأوسع نطاقا علامات على الاستقرار والتطبيع. إذا كانت لديك حاجة حقيقية للشراء والعثور على العقار المناسب ، فاستخدم هذه الفترة البطيئة لأي رافعة مالية يمكنك الحصول عليها في المفاوضات - لا تعرف أبدًا متى كان لدى البائع ما يكفي ، وهي مستعدة لضرب هذا العرض.

قراءة المقال الكامل على: medium.com

ونحن نتفق مع الحفريات الحضرية. وقد تم تصحيح سوق مانهاتن RE بالفعل ، خاصة في قطاع الرفاهية ، والمشترين لديهم الآن رافعة مالية أكثر مما كانوا عليه في الفترة 2014 - 2016. ونتوقع أن تستمر هذه الرافعة المالية في عام 2018، مع حدوث ارتباك بشأن التغييرات الضريبية الجديدة.  غير أننا وجدنا أن إمدادات مخزون إعادة البيع لا تزال منخفضة. 

لقد بحثنا في مستويات توريد مخزون إعادة البيع في أربعة أحياء رئيسية تحظى بشعبية لدى مشتري المنازل والمستثمرين الأساسيين لدينا: Tribeca تشيلسي Upper East Side و Upper West Side . نظرنا في الجزء 5 - 10 ملايين دولار ، 2 - 5 ملايين دولار الجزء و1 - 2 مليون دولار الجزء. 

من بين جميع العقارات في مانهاتن للبيع في الجزء 5 - 10 مليون دولار ، كان هناك 17 وحدة إعادة بيع فقط للبيع في Tribeca ، 8 وحدات إعادة البيع للبيع في تشيلسي، 5 وحدات إعادة البيع للبيع في Upper East Side ، و 4 وحدات إعادة بيع للبيع في Upper West Side . هذا ما مجموعه 34 وحدة إعادة بيع في هذه الأحياء الأربعة، والتي تغطي الكثير من جزيرة مانهاتن. 

تحول أسفل السوق ، من جميع العقارات مانهاتن للبيع في الجزء 2 - 5 ملايين دولار ، لم يكن هناك سوى 22 وحدة إعادة بيع للبيع في Tribeca ، 15 في تشيلسي، 21 وحدة في Upper East Side ، و 32 وحدة في Upper West Side (بما في ذلك ريفرسايد). هذا هو فقط 90 وحدة متاحة في الجزء 2 -- 5 ملايين دولار في جميع أنحاء هذه الأحياء الأربعة.  

في سوق مستوى الدخول ، من بين جميع العقارات في مانهاتن للبيع بين 1 - 2 مليون دولار ، لم يكن هناك سوى وحدتين لإعادة البيع متاحتين في Tribeca ، 11 وحدة إعادة بيع في تشيلسي، 15 وحدة إعادة بيع في Upper East Side و 19 وحدة إعادة بيع في Upper West Side . هذا ما مجموعه 47 وحدة إعادة بيع متاحة للبيع في شريحة 1 - 2 مليون دولار عبر هذه الأحياء الأربعة الكبيرة. 

كما لاحظ Urban Digs ، صحيح أن البائع أكثر تقبلًا للمفاوضات في هذه الأيام ، خاصة بالمقارنة مع 2014-2015 ، ولكن العرض من شقق إعادة البيع الجيدة لا يزال منخفضًا نسبيًا. والتنمية الجديدة تباع بعلاوة عالية. عندما نبدأ تضييق وصولا الى أفضل العقارات مانهاتن المتاحة للبيع، من قبل مبنى معين، والتعرض، وتلك التي ليست مبالغ فيها، وعدد من الخيارات الجيدة ينخفض بشكل كبير. لذلك ، إذا كنت مشتريًا لديه احتياجات سكنية أو تبحث عن الاستثمار ، فضع هذه القصة القصيرة في الاعتبار. 

https://belamorena.com.br

Upper East Side 

Upper West Side

تشيلسي

Tribeca

الرسوم البيانية مجاملة من UrbanDigs

تحديث سوق مانهاتن الربع الرابع|2017

الربع الأخير من سوق العقارات لعام 2017 في مانهاتن هو أفضل وصف له بأنه مستقر ، حيث أظهر آخر ثلاثة أرباع من أصل أربعة أرباع زيادة في نشاط المبيعات المغلقة. كان عام 2017 أفضل بكثير من عام 2016، على الرغم من حدوث انخفاض ملحوظ في عدد العقود الموقعة في الربع من العام على التوالي، ويمكن أن يعزى في المقام الأول إلى عوامل غير سوقية مثل الإصلاح الضريبي والمناخ السياسي.

عند النظر عن كثب في أنواع الممتلكات، ومع ذلك، نرى اختلاف كبير. وكان قطاع تعاونيات إعادة البيع هو الأكثر نشاطاً مع الربع الثالث على التوالي من النمو في المبيعات. ومع ذلك، تأثرت العقود الموقعة لشقق إعادة البيع من جراء استمرار ارتفاع الأسعار، وواجهت المبيعات المغلقة للتطوير الجديد انخفاضًا بنسبة 12٪ بسبب الدورة الحالية وتوقيت مطوري المباني. مع كل هذا في الاعتبار، وعدم اليقين حول الإصلاح الضريبي الجديد،يمكننا أن نزعم أن العقارات مانهاتن أصبحت ببطء سوق المشتري.

شقق إعادة البيع

• وكان متوسط سعر القدم المربع 1759 دولار، على نحو ثابت على مدار السنة.
• وانخفض عدد المبيعات في هذا السوق بنسبة 3% إلى 929، وهو أدنى مستوى له منذ الربع الرابع من عام 2011.
• أيام في السوق كان 116 يوما، سنة ثابتة بعد سنة.
• وانخفض المخزون بنسبة 4% إلى 2,485 وحدة للبيع.

وقد حدث عدم اليقين فيما يتعلق بآثار الإصلاح الضريبي في الربع الرابع في قطاع شقق إعادة البيع، مما تسبب في انخفاض نشاط المبيعات والأسعار الثابتة. وللسنة الثانية على التوالي، كان أداء السوق أقل من ذلك وشهد أقل عدد من المبيعات منذ عام 2011. وانخفض مخزون الوحدات المتاحة في المقابل مع انخفاض بنسبة 3٪ في جميع المجالات. يشير العديد منهم إلى قطع أسعار ، حيث كان المخزون النشط مثقلًا بعلاوة من رقمين لكل قدم مربع بالمقارنة مع المبيعات المغلقة Q4.

عمليات إعادة البيع

• بلغ متوسط سعر التعاونية 1.26 مليون دولار
• بلغ متوسط سعر القدم المربع 1,167 دولار، وهو ما يمثل زيادة بنسبة 1% عن العام الماضي
• وارتفع عدد المبيعات في هذا السوق بنسبة 4%، ليصل إلى 1,733 عقاراً.
• أيام في السوق كانت 88 يوما، بانخفاض 5٪ عن العام الماضي.
• وارتفع المخزون بنسبة 15% إلى 2,824 وحدة للبيع.

أنهت تعاونيات إعادة البيع عام 2017 كأكثر المنتجات العقارية مبيعًا في العام ، حيث استمرت في التفوق على الخيارات الأخرى من خلال زيادة المبيعات للربع الثالث على التوالي. بالإضافة إلى ذلك، وجد ارتفاع الطلب على إعادة البيع التعاونية متوسط طول العقار المتبقي في السوق ينخفض بنسبة 5٪. وبذلك، استجابت السوق بزيادة المخزون المتاح بنسبة 15%.

تطوير جديد

• وبلغ متوسط سعر شقة تطوير جديدة 3.92 مليون دولار.
• وبلغ متوسط سعر القدم المربع 2253 دولاراً، وهو ما انخفض بنسبة 17% مقارنة بالعام الماضي، مع انخفاض عدد عمليات الإغلاق فائقة الرفاهية والفاخرة للغاية.
• وانخفض عدد المبيعات في هذا السوق بنسبة 12%، من 527 إلى 463.
• نما المخزون بنسبة 30٪، مع 1074 وحدة مدرجة الآن للبيع.

كما يمكن للمرء أن يتوقع، والتنمية الجديدة أرقام سوق الشقة تميل إلى زيادة أو انخفاض على أساس التقدم المحرز في بناء المباني الجارية. لم تبدأ أي مباني جديدة الإغلاق في^th الربع الرابع وعدد من التطورات الكبيرة، مثل 125 غرينيتش و91 أطلقت ليونارد المبيعات، مما تسبب في ارتفاع المخزون بنسبة 30٪.

الفاخره

• كان متوسط سعر شقة فاخرة في مدينة نيويورك 7.24 مليون دولار في الربع الرابع.
• وانخفض متوسط سعر القدم المربع 12% إلى 2,625 دولار.
• وكانت عتبة الرفاهية 3.882 مليون دولار.

يتم تحديد قطاع الرفاهية من خلال أعلى 10٪ من المبيعات المغلقة على أساس السعر. وانخفض سعر مستوى الدخول، أو "العتبة"، بنحو 000 500 دولار، لينتهي عند 3.882 مليون دولار. بالإضافة إلى ذلك، انخفض متوسط السعر بنسبة 10٪، وانخفض سعر القدم المربع بنسبة 12٪. ويمكن أن يعزى هذا الانخفاض إلى تحول في إغلاق في الربع من فائقة الفاخرة وإغلاق فائقة الفاخرة، مثل 432 بارك، غرينيتش لين، و 56 Leonard ، في نهاية عام 2016، إلى المباني الفاخرة الأكثر تواضعا في المواقع النائية، مثل One West End و 252 شرق 57^شارع ومع ذلك، شهدنا سوقا أكثر تنافسية مع زيادة المخزون، وترك البائعين مع خيار آخر قليلا من إسقاط الأسعار لتلبية طلب العملاء. وهذا يمثل إمكانات حقيقية للمستثمرين في قطاع الرفاهية، حيث أن هذه الوحدات الفاخرة منخفضة وجاهزة للتحرك.

في الختام ، لا يزال سوق مانهاتن مستقرًا وكان عام 2017 أكثر صحة من عام 2016. ومع ذلك ، فإن السوق لا تزال تظهر الاتجاهات المنحرفة نحو جانب العميل ، أو بعبارة أخرى ، تصبح "سوق المشتري". وقد أدت الزيادة في المخزون المتاح، ومشاريع التطوير الجديدة، وخفض عتبة الرفاهية إلى خلق سوق يميل فيها المالكون والمطورون إلى خصم الأسعار لمواكبة تضاؤل المبيعات. بسبب عدم اليقين مع الإصلاح الضريبي، سيكون عام 2018 عامًا جيدًا للمشتري ، وليس جيدًا للبائع. بالنسبة لأولئك الذين يقفون على الهامش، قد يكون الوقت مناسبالدخول السوق، قبل أن تبدأ الآثار الإيجابية للإصلاح الضريبي الذي للإصلاح الضريبي الذي للإصلاح الضريبي الذي يعقده ترامب.

مانهاتن عمليات بحث سريعة

أعلى 50 بنتهاوس مدينة نيويورك للبيع

مانهاتن أغلى الشقق للبيع

شقق البناء الجديدة المفضلة لدينا للبيع في مانهاتن

كيف سيؤثر الرئيس ترامب على العقارات في الولايات المتحدة؟

لم يحدث من قبل أن كان لدى أمريكا مطور عقاري في مدينة نيويورك ووسيط عقاري (نعم ، لديه رخصة وسيط في مدينة نيويورك) يجلس في البيت الأبيض. وفي حين أن الكثيرين منا قد لا يتفقون مع سلوك ترامب ومواقفه السياسية، هناك شيء واحد مؤكد هو أن ترامب سيكون مؤيداً للممتلكات ومؤيداً للعقارات.

في حين افترض البعض أن رئاسة ترامب ستكون حدث البجعة السوداء، بدلاً من الهبوط، ارتفع كل من الدولار الأمريكي وسوق الأسهم اليوم!

إذا كنت تتساءل كيف تؤثر سياسات الرئيس ترامب على العقارات في الولايات المتحدة، فإليك رؤى حول كيفية عمل ترامب على الأرجح بمجرد توليه منصبه.

هل سيستخدم العقارات لبدء الاقتصاد؟

ترامب هو مطور عقاري وسمسار عقاري. وقد استخدم العقارات بنفسه كاستثمار طوال حياته وقال إنه مهتم بتعزيز ملكية المنازل. وبالنظر إلى أن شركته العائلية هي عقارات، إما من خلال شركته الخاصة، منظمة ترامب،أو صهره، كوشنر العقارية، نتوقع أن يواصل ترامب علاقته الغرامية مع الممتلكات.

ماذا سيحدث لأسعار الرهن العقاري؟

ومن المتوقع أن تظل الأسعار منخفضة لفترة من الوقت. وكتب كبير الاقتصاديين في تروليا رالف ماكلوفلين في بيان في اليوم التالي للانتخابات أن "معدلات الرهن العقاري آخذة في الانخفاض لأن المستثمرين يشهدون عوائد آمنة في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري في الولايات المتحدة، مما يعكس ثقتهم في السلامة النسبية لسوق الإسكان في الولايات المتحدة". "وعلاوة على ذلك، من المرجح أن يؤخر بنك الاحتياطي الفيدرالي رفع أسعار الفائدة في ديسمبر بسبب الاضطرابات الاقتصادية العالمية. كلا التأثيرين يعني فوز قصير الأجل للمقترضين، وسوف نرى على الأرجح زيادة في إعادة تمويل الرهن العقاري إذا استمرت معدلات الهبوط".

هل سيخفض الضرائب على المستثمرين العقاريين؟

واحتفظ الجمهوريون بالسيطرة على مجلسي النواب والشيوخ. ونتيجة لذلك ، فإن الجمهوريين لديهم سيطرة مطلقة على مستقبل السياسة الضريبية ، مما يعني أنه سيكون هناك بعض التغييرات الكبيرة التي ستؤثر على الضرائب على المستثمرين العقاريين. اقترح ترامب:

• انخفاض معدلات الضرائب، مع ضريبة الأرباح الرأسمالية بمعدل أعلى من 20٪.
• القضاء على ضريبة التركة أو الموت
• خفض الضرائب المفروضة على الشركات من 35% إلى 15%

وعلى الرغم من أنه قد لا يحصل على كل ما يريده من حيث الإصلاح الضريبي، إلا أن قانون الضرائب لدينا قد حان للتغيير (وقد دعا كل من الجمهوريين والديمقراطيين إلى ذلك)، ومن المرجح أن يأتي هذا التغيير قبل أغسطس 2017 قبل بدء موسم الانتخابات لعام 2018.

هل يمكن أن يصبح من الأسهل اقتراض المال؟

ومن شأن خفض التنظيم، وهو أحد السمات المميزة لحملته الانتخابية، أن يسمح للبنوك بزيادة الإقراض، وهو الأمر الذي ظل ضعيفاً للغاية منذ عام 2008.  طريقة أخرى يمكن أن تجعل رئاسة ترامب من السهل على المستهلكين امتلاك المنازل هي خفض أقساط التأمين FHA loans أو خفض رسوم الضمان لفاني ماي أو فريدي ماك.

كيف ستتأثر اللوائح؟

وقد تمحور جزء كبير من برنامج ترامب حول تحرير السوق المالية من أجل إنعاشها بشكل أكمل، وهذا وحده يمكن أن يعطي دفعة للعقارات. وهذا أمر كان ترامب - والحزب الجمهوري ككل - صاخبين بشأنه.

اقترح ترامب خفض اللوائح المصرفية ولوائح البناء على حد سواء. ومن الممكن أن يؤدي تخفيف القيود التنظيمية على الإقراض إلى تعزيز ملكية المساكن من خلال تسهيل حصول المستهلكين على القروض. أما بالنسبة للوائح البناء، في اجتماع للجمعية الوطنية للعقارات، قدر ترامب أن 25٪ من تكاليف بناء منزل تتعلق باللوائح. وقال انه يود ان يحصل على ذلك إلى 2٪. وإذا تم تحرير البناء، فإن هذا يعني منازل أكثر بأسعار معقولة للمستهلكين.

هل سيزول خصم فوائد الرهن العقاري؟

لا! وفي العام الماضي، أشارت خطة ضريبية شاركها ترامب على وجه التحديد وصراحة إلى أنه سيحافظ على خصم فوائد الرهن العقاري.

هل سيواصل برنامج التبادل 1031؟

ومن المرجح أن يحافظ ترامب، الذي تعرض لانتقادات هائلة بسبب استخدامه بقوة قانون الضرائب لعدم دفع الضرائب الفيدرالية، على التبادلات المعفاة من الضرائبالمثيرة للجدل في 1031 ، والتي تسمح لأصحاب العقارات ببيع العقارات دون دفع ضرائب أرباح رأس المال إذا حرثوا عائدات البيع إلى استثمارات عقارية أخرى.  سياسة برنامج الصرف 1031 هذه هي واحدة من الأسس الأساسية لصناعة العقارات وسيحافظ ترامب على هذه السياسة.

ماذا عن الهجرة؟

شهدت سياسة ترامب في مجال الهجرة العديد من التغييرات منذ أن أعلن ترشيحه لأول مرة، ولن يكون إصلاح الهجرة مشروع قانون سهل الدفع عبر الكونغرس أو مجلس الشيوخ، لذلك من الصعب تحديد ما إذا كان هذا سيؤثر على سوق العقارات في مدينة نيويورك إلى أي درجة كبيرة.

هل سيتمكن ترامب من تنفيذ جميع مواقفه الانتخابية؟

بالنسبة لأولئك منكم الذين يشعرون بالعاطفة تجاه ترامب كونه رئيساً بعد بعض خطابه وسلوكه الشائن، تذكروا أن الرئيس الأمريكي ليس لديه سلطة غير مقيدة. لم يرغب مؤسسونا في أن يسيطر على السلطة رجل واحد فقط أو مجموعة واحدة مع إمكانية الإنتفاحت تحت حكم ديكتاتور آخر أو طاغية آخر. وبناء على ذلك، تنقسم حكومتنا إلى ثلاثة فروع: السلطة التنفيذية، والسلطة التشريعية، والسلطة القضائية. وهذا هو السبب في أن العديد من مواقف ترامب السياسية الأكثر فظاعة في حملته الانتخابية لن تكون حقيقة واقعة - إما أنها ستعارض في السلطة التشريعية أو أن تنقضها السلطة القضائية.

لا شك أن هذه الانتخابات كانت مثيرة للانقسام الشديد. ولكن الآن بعد أن انتهت الانتخابات، سوف يأتي الشعب الأميركي معاً كما فعلنا دائماً. وكما قال أوباما عن ترامب:"نحن جميعا نسعى إلى نجاحه".