تحليل سوق العقارات في مانهاتن

جدول المحتويات

تموز/يوليه 2020

صيف مختلف في مدينة نيويورك 

 

حول هذا الوقت من السنة ، وعادة ما أقدم تحديثا لتقارير سوق مانهاتن Q2. ومع ذلك ، فإن Q2 2020 هو مختلف تمامًا ، حيث تم إغلاق سوق العقارات في مدينة نيويورك لمدة 12 أسبوعًا من 13 أسبوعًا تشكل الربع الثاني. 

بالنسبة لأولئك الذين ليسوا على علم بما حدث في مدينة نيويورك ، في 23 مارس 2020 ، دخلت مدينة نيويورك في وضع الإغلاق وعادت إلى الظهور بعد 90 يومًا في 22 يونيو 2020. ولم يُسمح بأي عروض مادية خلال هذه الفترة. وانخفضت المخزونات بشكل كبير خلال الأزمة، حيث سحب البائعون العقارات في السوق أو تأخروا في الإدراج. الآن ، ومع ذلك ، فإن العقارات عادت إلى السوق ، مع المخزون بنسبة 8 ٪ عن نفس الوقت من العام الماضي.  

السوق خلال الشهر الماضي هو العودة ببطء، ولكن ليس بالضرورة إلى مستويات طبيعية فقط حتى الآن. منذ إعادة فتحها قبل 5 أسابيع، شهدنا:

  • 84% من العقود الموقعة كانت أقل من 3 ملايين دولار.
  • وهناك حاجة ملحة من المستغرب في بعض هؤلاء المشترين ، كما يعرفون مدينة نيويورك سوف نعود إلى بعض مظاهر الحياة الطبيعية قريبا. 
  • لا يحدث الكثير في نهاية السوق، حيث لا يزال العديد من الناس في منازلهم الصيفية ولا تزال قيود السفر قائمة.
  • وكانت أسعار الفائدة على الرهن العقاري قد سجلت مستويات قياسية (أقل من 3%)، حيث خفض بنك الاحتياطي الفيدرالي سعر الفائدة على الصناديق إلى الصفر.
  • تشير المؤشرات الإجمالية إلى التسعير بنسبة 8-10٪ أقل من مستويات ما قبل Covid ، ولكن ليس في جميع نقاط الأسعار. 
    • بالنسبة للتطوير الجديد، يتم الجمع بين تكاليف الإغلاق وخفض الأسعار بنسبة 8-12% حسب المشروع. 
    • وكانت أكبر الخصومات في السوق الراقية، حيث قام بعض المطورين بإعادة تصنيف قوائمهم والتقاط معظم تكاليف إغلاق المشتري، مما يوفر حوافز جذابة للغاية للتعامل الآن.  
    • لا تتلقى عمليات إعادة البيع التي تبلغ قيمتها 5 ملايين دولار وما فوق أي طلبات للعرض أسبوعًا بعد أسبوع. لذلك ، يجب أن يكون البائعون الجادون في عقار أكبر مستعدين للخصم بنسبة 10٪ على الأقل ، وربما أكثر ، من التسعير قبل COVID. 
    • تنخفض الخصومات مع نزول الأسعار، مع بعض الخصومات، إن وجدت، إلى ما دون علامة المليون دولار.

الايجارات:

  • وعلى الرغم من ارتفاع مخزون الإيجار، فإن السوق تشهد أيضا تدفقا مطردا من عقود الإيجار الموقعة، لا سيما عند 000 10 دولار شهريا وما دون ذلك. وإن كان في خصومات! 

ما هي الخطوة التالية؟

نحن لا نزال في المراحل المبكرة من واقع جديد ، ومع ذلك ، من حيث COVID ، أصبحت مدينة نيويورك الآن رهانًا أكثر أمانًا من 80٪ من البلاد!  

إذا نيويورك يمكن الحفاظ على بروتوكولات السلامة والحفاظ على العدوى الفيروسية منخفضة، ويستمر أن تكون هناك أخبار إيجابية جدا على تجارب التطعيم والأدوية العلاجية (مثل Remdesivir)، والتاريخ يشير إلى العقارات مدينة نيويورك سوف يتعافى بسرعة.  

الآن ، نحن في الماضي ذروة عدم اليقين ، والتي كانت لمدينة نيويورك في نيسان / مايو الإطار الزمني ، لذلك ربما أفضل من أفضل الصفقات وراءنا. ولكن، ونحن نعتقد أن المشترين سيكون لها 4-5 أشهر المقبلة للحصول على صفقات كبيرة كذلك. بمجرد أن يكون هناك لقاح معروف أنه يعمل، والاحتمالات هي أننا سنرى لقاحاً في الخريف، ستعود مدينة نيويورك بشكل أفضل من أي وقت مضى. 

الاسئله؟ جدولة وقت للدردشة معي

استمتع الصيف الخاص بك! 

انتوني

 

بابلو-16

مايو 2020

تأثير فيروس كورونا على أسعار العقارات في مانهاتن

 

في خضم هذه الأزمة العالمية غير المسبوقة ، تلقينا العديد من الأسئلة المتعلقة بتأثير COVID-19 على أسعار العقارات في مانهاتن. آمل أن يبقى الجميع آمنين وبصحة جيدة خلال هذا الوقت المضطرب. في حين أن هيئة المحلفين على ما سيحدث بعد ذلك ، وهنا أحدث المعلومات عن سوق العقارات في مدينة نيويورك.

وفي أواخر آذار/مارس، دخلت مدينة نيويورك في "غيبوبة مستحثة طبياً" حتى تتمكن من استباق أزمة الصحة العامة. ونتيجة لذلك، تم تجميد سوق العقارات في نيويورك تماما في الوقت المناسب مع الحد الأدنى من النشاط التعاقدي الجديد على مدى الشهرين الماضيين. وقد حظرت شركة نيويورك العروض المادية للشقق السكنية والشقق والمنازل في مانهاتن. ومدينة نيويورك كانت إلى حد كبير على تأمين منذ منتصف آذار / مارس. ومع ذلك، فإن تلك الصفقات التي كانت قيد التنفيذ قبل انتشار الوباء تمكنت من إغلاقها تقريباً وواصلت البنوك تمويل الرهون العقارية. 

انها الآن منتصف مايو ونيويورك هو شهر واحد بعد ذروة الأزمة واستيقظ من غيبوبة الذاتي. بفضل قيادة حاكم نيويورك أندرو كومو، نيويورك قد سويت بنجاح منحنى وإدارة طريقها للخروج من هذه الأزمة. في حين أننا لسنا 100٪ للخروج من الغابة حتى الآن، ويجري التخطيط لإعادة فتح على مراحل على مدى الأسابيع والأشهر القليلة المقبلة. العديد من المباني السكنية في مانهاتن سيتم رفع وقفها الاختياري على الانتقال إلى والخروج اعتبارا من 15 مايو ونتوقع أن يتم رفع الوقف الاختياري للالعروض في وقت ما في يونيو حزيران. 

وبالنظر إلى مرآة الرؤية الخلفية إلى يناير وشباط 2020، ارتفع نشاط العقد بنسبة 15٪ عن نفس الفترات من العام الماضي، واعدًا ربيع 2020 بأن يكون موسم بيع قوي للغاية. لسوء الحظ، لم يعد الأمر كذلك! حاليا، شقة وقن المخزون للبيع تعاقدت بشكل كبير، مع 5000 وحدة فقط المدرجة للبيع، 50٪ أقل من المعتاد الربيع مبيعات الموسم مستويات المخزون. حتى الأيام على حساب السوق، الذي يحسب عدد الأيام التي تم سردها عقار للبيع، وقد تم تجميدها من قبل بوابات الإدراج، كما أن الحساب أصبح لا معنى له بمجرد تنفيذ الوقف الاختياري المبين في الممتلكات. لذا، ما كان تأثير على أسعار العقارات مانهاتن؟

وفي حين أنه من السابق لأوانه استخلاص استنتاجات من تأثير الفيروس على أسعار العقارات في مانهاتن،أشار رئيس بنك الاحتياطي الفيدرالي السابق، بن برنانكي، إلى أن هذا التوقف الاقتصادي أشبه بكارثة طبيعية منه ككبوت اقتصادي. وهذا ليس نتيجة انهيار النظام المالي كما كان الحال في عام 2008 أو الكساد الأعظم. البنوك قوية ورأس مال جيد.  والحمد لله، تحرك بنك الاحتياطي الفيدرالي بسرعة بشأن التحفيز النقدي وتحركت الإدارة بسرعة بشأن التحفيز المالي. 

الجانب المشرق في كل هذا هو أن أسعار العقارات في مدينة نيويورك سوف تستفيد بشكل كبير من أسعار الفائدة المنخفضة القياسية والتسهيل الكمي القياسي. التضخم في أسعار الأصول هو الغرض المقصود من التيسير الكمي، على الرغم من أن الأمر قد يستغرق بعض الوقت حتى تقدم الفرصة نفسها. بغض النظر عن مستوى التضخم في أسعار العقارات مانهاتن من هذا التحفيز QE سجل، في نهاية المطاف، مدينة نيويورك لا تزال واحدة من المدن الكبرى في جميع أنحاء العالم والناس لا تزال بحاجة إلى السكن إما لشراء أو الإيجار. 

في نهاية المطاف ، هذه هي القضية الصحية التي يمكن حلها ، وخاصة الآن أن الجميع يركز على مشكلة Covid 19. 

إذا كنت ترغب في الحصول على دعوة التكبير لمناقشة السوق بمزيد من التفصيل ، مجرد اختيار فتحة الوقت معي أدناه :

جدولة مكالمة

شباط/فبراير 2020

6 أشياء يجب أن تعرفه عن سوق العقارات في مدينة نيويورك في شباط / فبراير من هذا العام

 

1. زيادة كبيرة في نشاط المبيعات عن العام الماضي

  • ارتفاع المبيعات المعلقة بنسبة 17% - السوق الإجمالي
  • في انتظار ارتفاع المبيعات بنسبة 25٪ - 600ألف دولار - 1 مليون دولار  
  • في انتظار ارتفاع المبيعات بنسبة 21٪ - مليون دولار إلى مليوني دولار 

وهذا يدل على أن نشاط المبيعات ارتفع بشكل ملحوظ عن العام الماضي، والذي كان أسفل السوق من حيث النشاط. العقارات في انخفاض نقاط السعر أقل من 2 مليون دولار تشهد أكبر انتعاش. ونحن نرى أخيرا أن الطلب يفوق العرض ، وهو ما لم نره منذ فترة في مدينة نيويورك. ارتفعت العقود الموقعة في مانهاتن برقمين في نوفمبر 2019 وديسمبر 2019 ويناير 2020 وفبراير 2020. مؤشر رئيسي ، عثرة طويلة في النشاط الموقع العقد عادة ما يسبق حركة السعر. شهر بطيء بشكل غير عادي، شهد يناير عددًا مثيرًا للإعجاب من علامات العقد، وهو أمر غير شائع لأبرد شهر في السنة. 

من الحكايات، لاحظنا عند استدعاء وسطاء آخرين لتحديد المواعيد، ما لا يقل عن 25٪ من الوقت هذه الوحدات لديها بالفعل قبول العروض. لا شيء مثل قبل 12 شهرا. الوحدات التي تسير في العقد إما كانت في السوق لفترة من الوقت ، وذهب من خلال تخفيضات عدة الأسعار ، أو الجديدة التي تم تسعيرها بشكل صحيح من الحصول على الذهاب. أيضا ، في الحالة الأخيرة ، ونحن نشهد معبأة المنازل المفتوحة وعدد قليل من حروب المزايدة (بقايا حقبة مختلفة).

2. نشاط السوق الفاخرة يعزز على الخصومات

خصومات في جميع أنحاء نيويورك هي الحصول على صفقات مغلقة وفي كانون الثاني / يناير شهدنا خصم قائمة متوسط من 6.4 ٪ (نسبة عالية لنيويورك) الذي يظهر البائعين قد استسلمت والصفقات لا تحصل على القيام به. في حين أن أعلى زيادة في نشاط المبيعات كانت للوحدات التي تقل عن 3 ملايين دولار ، فقد شهدنا بعض التحسن في النهاية العالية أيضًا. 

على سبيل المثال، أشار تقرير أولشان إلى ما يلي: "تم توقيع عشرين عقدًا الأسبوع الماضي بسعر 4 ملايين دولار فما فوق، وهو الأسبوع الثالث على التوالي من 20 عملية بيع أو أكثر. وكان متوسط انخفاض الأسعار من سعر الطلب الأصلي 18٪، وهو المجموع الذي انحرف بسبب أعلى 2 مبيعات".

"كان متوسط الأيام في السوق 803، وهو المجموع الذي تم رفعه لأن نصف العقارات تم بيعها من قبل المطورين وكانت في السوق لسنوات. وكان هذا أعلى مجموع تم تسجيله لهذا التقرير منذ أن بدأنا تتبع هذه الإحصائيات الخاصة في عام 2012".

سنترال بارك المشترين: إذا كنت تشاهد سوق صف الملياردير وسنترال بارك، فالفرص متاحة هناك. الآن قد يكون الوقت المناسب للقفز في قبل أن يتحول السوق حولها. على سبيل المثال، لشخص على استعداد للعيش في فندق وبرج ترامب الدولي في Columbus Circle ، يمكن للمرء التقاط عرض كبير مباشر سنترال بارك 3 غرفة نوم مقابل 3300 دولار لكل قدم مربع (أدناه). DJT لن يكون رئيسا إلى الأبد وهذا المبنى سوف ترتد في مرحلة ما. وبالإضافة إلى ذلك، شهدنا خصومات قوية في One57 وتايم وارنر بناء كذلك ، على الرغم من أن الطابق السعر يُعرض مباشرة سنترال بارك في هذه المباني وغيرها من المباني الفاخرة فائقة تحوم حول 4500 دولار للقدم المربع الواحد. 

مانهاتن أسعار العقارات ل1 سنترال بارك الغربية

لاحظ أننا نسمع من المشترين في هذا الجزء أنهم يسمعون المزيد من المخزون يأتي في السوق. في حين أن هذا قد يكون الحال بالنسبة للأحياء الأخرى ، لا توجد مبان جديدة قادمة إلى صف الملياردير. وعلاوة على ذلك، فإن مستوى المخزون الذي يقل عن 20 مليون دولار مع رؤية سنترال بارك دون عائق محدود، لأن معظم هذه المباني يبلغ متوسط سعر بيعها 30 مليون دولار فأكثر. 

3. التطورات الجديدة مقابل إعادة البيع

التطورات الجديدة التي تم تسعيرها منذ 2-3 سنوات متخلفة في السوق والسبب في ذلك هو أن هناك انفصالبين المطورين وبنوكهم والمستثمرين. 

ما نقول للمشترين لدينا: هناك طن من الفرص في سوق إعادة البيع مع العقارات التي يتراوح سعرها في أي مكان بين 1100 دولار لكل قدم مربع إلى 1800 دولار لكل قدم مربع. 

بالطبع، هناك فرص في قطاع التطوير الجديد وشهدت خصومات بنسبة 15٪ في بعض المباني. العديد من تلك المباني حيث كنت ترى خصومات رقمين، ومع ذلك، تم إطلاقها منذ سنوات. في المقابل، شهدنا إطلاق المباني في عام 2019 بتسعير يعكس السوق الحالية، وتقدم خصومات قليلة من انخفاض أسعار الطلب، ولكنلا يزال يلتقط العديد من المشترين تكاليف إغلاق.

السوق حساسة جدا للأسعار ودوافعالدولار. من المعروف جيدا أن المخزون الظل موجود. هذه هي الوحدات التي تم إخراجها من السوق من البائعين غير الواقعيين ، أو مشاريع تطوير جديدة في الأحياء الهامشية.  المشترين والدهاء جدا في هذه الأيام ومعرفة كيفية بقعة قيمة جيدة. إذا كنت اشتريتها في السنوات ال 5 الماضية وتحاول بيعه الآن، وربما كنت تحت الماء أو في استراحة حتى. لذلك، الاستعداد لركوب وعرة. الحيل والحيل -- هناك العديد -- لن تجعل بيع العقارات مبالغ فيها.

عقارات التطوير الجديدة للبيع

أحدث الشقق للبيع في مانهاتن

4. الإيجارات ارتفعت 

بعد بعض النعومة على مدى العامين الماضيين ، ارتفعت أسعار الإيجار بشكل كبير على مدار السنة. من الصفقة الحقيقية -- كما الصيادين شقة في محاولة لمعرفة ما على وجه الأرض يحدث مع رسوم وسيط، لديهم الآن أخبار أخرى لمنحهم وقفة : الإيجارات كانت 5 في المئة إلى 6 في المئة أعلى من الشهر الماضي مما كانت عليه في العام السابق في جميع الأحياء الثلاثة التي يغطيها تقرير السوق دوغلاس إليمان.

5- معدلات الرهن العقاري

وقد انخفضت أسعار الفائدة على الرهن العقاري منذ نفس الوقت من العام الماضي وتستريح بالقرب من أدنى مستوياتها القياسية. وسجل معدل الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عاماً 3.65%، في حين اقتربت سوق الأسهم من مستوى قياسي بلغ أكثر من 26,900. وبالمقارنة، على مدى السنوات الثلاثين الماضية، بلغ متوسط معدل الرهن العقاري نفسه حوالي 6.25%. وفي السنوات العشر الماضية، كانت المرة الوحيدة التي انخفض فيها المعدل مرتين في سبتمبر 2016، مع انخفاض بنسبة 3.42٪، وفي نوفمبر 2012، مع انخفاض بنسبة 3.32٪.

ومن غير المرجح أن تنخفض المعدلات كثيراً، حيث أننا بالفعل قريبون من أدنى مستوياتها التاريخية. ولذلك فإننا نوصي بأن يعيد عملاؤنا تمويل هم الآن أو تمويل مشترياتهم العقارية الجديدة للاستفادة من ظاهرة معدل الرهن العقاري المنخفض بشكل مصطنع قبل فوات الأوان. 

5. كورونافيروس والمشترين الأجانب 

وفي حين أنه من السابق لأوانه تحديد ما قد يكون له تأثير الخوف الصحي على سوق العقارات، تجدر الإشارة إلى أن سوق العقارات في نيويورك قد رسا من قبل المشترين المحليين وأن الأجانب كانوا غائبين. كان المشترون من البر الرئيسي الصيني غائبين في سوق مدينة نيويورك منذ عام 2016، وغاب الأوروبيون لأن عملتهم كانت منخفضة لعدد ممتد من السنوات. فقد فقد اللاتينيون والبرازيليون إلى حد كبير بسبب انخفاض قيمة عملاتهم.

لذلك ، لا نتوقع أن يؤثر هذا سلبًا على سوق مدينة نيويورك على المدى القريب. وإذا انخفض الدولار وتخف حدة الخوف الصحي، فقد تنطلق السوق. وأخيراً، قد تشهد بعض البلدان الآسيوية فرصاً استثمارية محدودة في حين تحاول السلطات وقف الانتشار الذي يؤدي إلى المزيد من الاستثمار في مدينة نيويورك، وهي منطقة خالية من المخاطر. 

كانون الثاني/يناير 2020

تحديث فيديو من Urbandigs

وقد تم الكثير من العملاء يسألون ما يجري في سوق مدينة نيويورك ، لذلك أردت أن نرسل لك تحديثا سريعا عبر شريط فيديو من نوح في Urbandigs .com. لقد قام بعمل رائع في تقطير ما يجري في سوق العقارات في مانهاتن.

 
الفيديو الوجبات الجاهزة الرئيسية هي:

 

  • إعادة تعيين السياسة لسوق مانهاتن في عام 2019
    • قانون ضريبة TJCA الاتحادي ة تغيير ابتداء من عام 2018 التي محدودة SALT الخصومات إلى 10،000 دولار جعلها أكثر تكلفة لأصحاب المنازل الأولية (وليس المستثمرين).
    • ارتفعت ضريبة القصر اعتبارًا من 1 يوليو 2019 إلى مقياس متدرج يؤثر على توقيت المشتريات طوال عام 2019.
  • وقد استقرت السوق: فقد خففت المبيعات، وتحسنت العقود الموقعة، وتباطأ نمو العرض.
  • ارتفاع المبيعات المعلقة بنسبة 7%
  • حدث الجزء السفلي من السوق في الربع الرابع 2018
  • "الضربة حدثت بالفعل"، لذلك قد يكون الوقت المناسب للشراء الآن.
 
 
هل أنت في السوق لشراء في مدينة نيويورك في عام 2020؟  إذا كان الأمر كذلك، اسمحوا لي أن أعرف ما حجم الممتلكات التي تفكر فيها، وسوف نرسل لك مجموعة صغيرة من أفضل يشتري ونحن نشهد للبيع في الوقت الحالي. شهد الربع الرابع بعض الأسعار عند مستويات 2014 / 2015. نحن لا نتوقع أن تتدهور السوق أكثر، خاصة الآن بعد أن تم خبز التغييرات الضريبية في السوق الجديدة.
 

منذ فترة، كنا نخبر عملائنا أن الجزء السفلي من السوق، من حيث النشاط، كان حوالي نوفمبر وديسمبر من عام 2018. وأكدت الأرقام في نوفمبر وديسمبر 2019 وجهة نظرنا، حيث زادت العقود الموقعة برقمين مقارنة بالشهر نفسه من العام الماضي. بسبب الطقس في مدينة نيويورك ، لدينا بعض مواسم البيع المتميزة ، لذلك نحن بحاجة دائمًا إلى النظر إلى الشهر أو الربع العام السابق لنرى كيف نقوم به. [قرب نهاية الفيديو الحفريات الحضرية، وقال انه يؤكد ما كنا نقول لعملائنا من خلال مقارنة المبيعات المعلقة].

كانت أرقام عام 2019 مربكة لأنه تم الإعلان عن زيادة في ضرائب القصر في أبريل للمشتريات بعد 30 يونيو 2019. وقد أدى ذلك إلى ارتفاع عدد مبيعات الدولار إلى الربع الثاني الذي كان من الطبيعي أن يغلق في الربع الثالث. وهذا جعل الربع الثالث 2019 يبدو رهيبًا ، بالمقارنة ، ولكن عند مقارنة الربع الثالث والربع الرابع في عام 2019 بالفترة نفسها من عام 2018 ، انخفض حجم المبيعات بنسبة 4٪ فقط.

ومع ذلك ، أدت الصحافة السيئة من الربع الثالث الكارثي لعام 2019 إلى تقديم البائعين (بما في ذلك المطورين) خصومات أعلى. وقد أدى ذلك بدوره إلى زيادة في المعاملات، سواء في سوق إعادة البيع أو في سوق التنمية الجديدة.

ونحن نعتقد اعتقادا راسخا أن تصحيح السوق في مانهاتن هو محض سياسة مدفوعة إعادة تعيين في التسعير الناجم عن 10K دولار SALT غطاء. روبرت شيلر يقدر أن خصائص مدينة نيويورك فقدت 11 ٪ في القيمة بسبب هذا القانون الضريبي الجديد. الصحافة تناقش مسألة العرض أيضا، لكننا لا نرى بالضرورة فائض العرض في الأحياء الأكثر رئيس الوزراء. بالطبع ، هناك فائض العرض "C" الأحياء مثل Financial District و Lower East Side ، ولكن رئيس UWS، UES، Greenwich Village , Tribeca ، ليس هناك فقط. ومع ذلك ، يقدم المطورون والبائعون بعض الخصومات الجيدة لنقل المنتج مع العلم أن الناس يميلون إلى العناوين الرئيسية الحقيقية وعدم التركيز على التفاصيل.

نشاط العقد هو مؤشر رئيسي للتسعير. إذا استمرينا في رؤية زيادات مزدوجة الرقم في العقود الموقعة، نتوقع أن يرتفع التسعير وستتقلص هذه الخصومات.

طلب مجموعة مختارة من خصائص مدينة نيويورك

ديسمبر 2019

علامات مشرقة لشقق مدينة نيويورك في نوفمبر

في المتوسط، حصل المشترون على خصم بنسبة 5.7٪ من سعر الطلب الأخير إلى سعر البيع النهائي في نوفمبر 2019. وكان هذا الخصم أعظم في أكثر من 8 سنوات!  هذا انتشار كبير جدا لمدينة نيويورك وفرصة عظيمة للمشترين.

وقد لاحظ المشترون الأذكياء الخصومات المتاحة في السوق، ونتيجة لذلك، ارتفع نشاط العقود من الشقق بنسبة 15٪ مقارنة بنوفمبر 2018. علامة مشرقة بعد سنة صاخبة للعقارات في مدينة نيويورك (أي ، SALT قبعات، تغييرات ضريبة القصر وWeWork).

 

الفرص في 35 Hudson Yards - خصم يصل إلى 30% على عدد قليل من الوحدات

تحتاج المجموعة ذات الصلة إلى 5-7 وحدات أخرى لخطة التقديم التي تضم 35 وحدة Hudson Yards لتكون فعالة (أنها تحتاج 15٪ تباع قبل أن يتمكن الناس من التحرك في)، لذلك هم يقدمون بعض الخصومات الحادة على عدد قليل من الوحدات لفترة قصيرة.

مع الخصم المطبق ، فإن سعر القدم المربع لهذه الوحدات ، والتي تبدأ في الطابق 57 ، يتراوح بين 2250 دولارًا و 2400 دولارًا للقدم المربع! غير مكلفة جدا لما يقومون به. 35 Hudson Yards وقد أربعة التشطيبات على غرار الموسم التي هي بعض من أفضل رأيناه في مانهاتن.

الأجانب ودية مع الخدمات الفندقية (حسب الطلب) من فندق الاعتدال الرئيسي في قاعدة المبنى، والمقيمين من 35 Hudson Yards سوف تواجه خمسة صحيح- star المعيشه.  

35 Hudson Yards الشقق

إذا لم تكن مهتما، هل تعرف أي شخص قد يكون؟ كنت لا ترى هذا كل يوم في مدينة نيويورك ، وخاصة مع المجموعة ذات الصلة.

أخبرنا إذا كنت ترغب في معرفة المزيد عن حافز السعر هذا في Hudson Yards . سنكون سعداء لتبادل الصور وجولات الفيديو من كل من هذه الوحدات.

 

The Park Loggia في 15 West 61 الشارع

كما تنبأنا من قبلنا 15 West 61 الشارع لا يزال هو الأكثر مبيعا التنمية الجديدة في مانهاتن. في 6 أشهر فقط بارك لوجيا باعت أكثر من 65 وحدة اعتبارا من 1 ديسمبر.

ولماذا؟ الموقع، الموقع، الموقع!

The Park Loggia Columbus Circle

  • في زاوية برودواي وغرب شارع 61 ، على بعد مبنى واحد فقط شمال Columbus Circle ، وهذا البرج من 32 طابقا سيجلب 172 شقة إلى Upper West Side .
  • هذا هو أول مبنى سكني جديد بأسعار معقولة تم بناؤه في منطقة كولومبوس سيركل في أكثر من 15 عامًا
  • بأسعار اليوم في السوق ، وليس ذروة السوق قبل 3 سنوات. 
  • هناك نقص مستمر في خيارات التطوير القائمة والجديدة في هذه الجوهرة الخاصة بحي في UWS

 

أطلقت فانوس البيت المبيعات في West Chelsea

بعد 3 أسابيع في السوق، The Lantern House هو توقيع الكثير من العقود. مما لا شك فيه أن التسعير والموقع قد أثار اأثار اهتمام المشترين. Meatpacking District و West Village هي فقط 4 كتل الجنوب. و Hudson Yards هو 10 كتل شمالا، واطلاق النار على التوالي حتى الجادة العاشرة أو على طول الخط العالي. المنطقة المحيطة بالخط العالي بنيت الآن بالكامل، لذلك لن نرى المزيد من المباني هنا. هذا هو ما هو عليه.... و West Chelsea الآن هو واحد من أغلى الأحياء في مانهاتن.

هذا هو السبب في أنه من المنعش أن نرى مثل هذه الأسعار مستوى دخول جيدة في المصابيح البيت. هذا هو التطور الجديد الوحيد على الخط العالي الذي يحتوي على غرفة نوم واحدة تحت 2 مليون دولار (مع عدد قليل جدا من 1.45 مليون دولار وغرفتي نوم تحت 3 ملايين دولار (مع عدد قليل جدا من منخفضة مثل 2.4 مليون دولار). بطبيعة الحال ، إذا كنت تريد وجهات النظر نهر ، وأسعار العقارات في مانهاتن هي أعلى ، ولكن لا يزال ليس في مستويات مجنونة مثل جارتها الحادي عشر.

فانوس هاوس West Chelsea

الاحتياجات ذات الصلة لبيع 15٪ أو 28 وحدة قبل أن يتمكنوا من إعلان خطة التقديم فعالة وبدء الإغلاق. ومن المتوقع إغلاق أبوابها في أيلول/سبتمبر 2020. المطورين هم دائما الأكثر تحفيزا عند بيع أول 15 ٪ من الوحدات ، حتى يتمكنوا من الانتقال إلى إغلاق أسرع. إنه أفضل وقت للحصول على أفضل صفقة. بعد أن تكون خطة الطرح فعالة ، سيرفع المطورون الأسعار. 
 
 
 

قطاع التكنولوجيا في مدينة نيويورك يحترق

في الأسابيع القليلة الماضية ، عززت مدينة نيويورك مكانتها كثاني أهم مراكز التكنولوجيا في العالم مع عقود الإيجار الضخمة الموقعة في وحول Hudson Yards حي. شركات التكنولوجيا تتدافع للحصول على العقارات الرئيسية مانهاتن لجذب تجمع المواهب في المدينة كبيرة ومتعلمة تعليما جيدا. التآزر مع الصناعات ذات الصلة يجعل مدينة نيويورك الخيار الصحيح لهذه الشركات العملاقة التكنولوجيا. 

اقرأ المزيد

أكتوبر 2019

لا تصدق كل ما تقرأه

مانهاتن كوندو أسعار تباطؤ السوق

هذه العناوين المثيرة بيع الكثير من الصحف والنقرات، ولكن لا تخدم القراء في إخبارهم ما يحدث حقا على أسعار العقارات مانهاتن

نعم ، كان نشاط مبيعات الربع الثالث والأسعار أقل ، ولكن ذلك كان في الحقيقة لأن المشترين هرعوا لتقديم المبيعات إلى الربع الثاني لتجنب زيادة ضريبة القصر. سهل وبسيط. 

ما سبب هذه الضريبة؟ في 1 يوليو 2019 ، ارتفعت ضريبة القصر ، وهي ضريبة نيويورك التي يدفعها المشتري عند الإغلاق ، من 1٪ ثابتة للعقارات بقيمة مليون دولار وأكثر إلى نسبة مئوية متدرجة تتراوح بين 1.25٪ إلى 3.9٪ لأغلى العقارات.  

في حين لا تزدهر ، وسوق العقارات في مانهاتن ليست سيئة تماما كما هو موضح في هذه العناوين الرئيسية. 

  • مؤشر رئيسي، العقود الموقعة، انخفض فقط 2٪ في الربع مقارنة بالعام الماضي. بعيداً عن حمام الدم! 
  • الأحياء الأكثر رئيس الوزراء ليس لديها فائض التنمية الجديدة، على الرغم من أن هناك الإفراط في البناء في بعض القطاعات - قطاعات السوبر وفائقة الفاخرة. كما لاحظنا من قبل ، كان هناك الإفراط في البناء في الأحياء الهامشية مثل Financial District , Lower East Side ، والأقصى Upper West Side على سبيل المثال. اقرأ المزيد عن هذا.

بالإضافة إلى معدلات الرهن العقاري المنخفضة القياسية وانفراج ترامب مع الصين (اعتبارًا من اليوم)، كما تلاحظ صحيفة نيويورك بوست ، هناك "سبب للهتاف" إذا كنت مشتريًا.

مع العلم أن هذه العناوين سوف تبقى في أذهان المشترين للربع أو أكثر، بعض مطوري المشاريع التي صدرت حديثا قد انخفضت الأسعار بشكل كبير فقط في الأسبوع الماضي. وتجدر الإشارة إلى أن اثنين من التطورات الجديدة المفضلة لدينا UES (هايورث وبيكفورد) انخفض التسعير 8-11٪ في الأيام القليلة الماضية. انظر المزيد من المعلومات عنهم أدناه:

من الواضح أن سوق العقارات في مانهاتن قد مر بإعادة ضبط. وقد أدى ذلك إلى قانون الضرائب لعام 2018 الذي جعل امتلاك منزل أساسي في نيويورك أكثر تكلفة. الآن بعد أن أعاد السوق، نشعر أن هناك فرصا للمستثمرين على المدى الطويل.

أسعار الفائدة منخفضة بشكل مصطنع، ويبدو أن هناك خطوات إيجابية يتم اتخاذها تجاه الحرب التجارية لترامب، كما توقعنا. من المستحيل أن نؤسس أسفل السوق، لكننا نعتقد أننا تجاوزنا أسوأ ما في الأمر.

 

تخفيضات أسعار التطورات الجديدة

وبيكفورد البيت والبرج، تلقت للتو تعديل السعر كبيرة 2 + أسابيع بعد إطلاقه لينة. بفضل وسائل الإعلام ، وأنا متأكد! 

كما لاحظنا في نشرتنا الإخبارية 21 سبتمبر، نعتبر هذا المشروع أحد أفضل التطورات الجديدة في نيويورك. الآن ، مع خصم من 8-11 ٪ من أسعار إطلاقها الأولية ، بل انها صفقةأكثريرثى لها الآن. نوعية المبنى والتشطيبات التي لا يمكن مقارنتها 135 East 79 شارع و20 East End Avenue . ونتوقع أسعار إيجار مماثلة لبيكفورد، أكثر من 100 دولار لكل قدم مربع في السنة عند تسليمها (في ربيع عام 2020 لبيت بيكفورد وفي ربيع عام 2021 لبرج بيكفورد). 

بيكفورد هاوس UES

طلب الأسعار ومخططات الأرضيات لبيت وبرج بيكفورد

 

The Hayworth ، مشروع آخر UES التي أطلقت خلال فصل الصيف، خفضت أسعارها اليوم. على سبيل المثال، الشقة 8A فقط حصلت على خفض السعر من 11٪. مع هذا التخفيض ، يتم تسعير 8A بسعر 2101 دولارًا أمريكيًا لكل قدم مربع ، وهو سعر غير مسدد لهذا العيار من المنتج. The Hayworth هو مبنى بوتيك مع 61 وحدة فقط ويقع في زاوية ليكسينغتون و 86 شارع وعبر The Lucida . وسيكون واحدا من أفضل المباني الشقة في UES عند الانتهاء في ربيع عام 2020. 

The Hayworth

طلب الأسعار وخطط الطوابق لـ The Hayworth

 

سوق إعادة البيع

وقد حان العديد من البائعين أخيرا إلى تفاهم مع السوق مما أدى إلى تخفيضات كبيرة في الأسعار. في بعض الحالات، نشهد عودة إلى أسعار 2014/2015 لوحدات إعادة البيع. ليس في جميع الحالات، ولكن بالتأكيد بالنسبة للبعض. غير أن تلك العقارات التي لا يتم تسعيرها في السوق الحالية سوف تضعف في السوق. تلك التي يتم تسعيرها بشكل جيد تم بيعها.

مع تعزيز سوق الإيجار وانخفاض أسعار العقارات ، والعوائد جيدة جدا ، والنظر في عائدات في جميع أنحاء العالم وضغط بسبب المعدلات السلبية.

عقارات التطوير الجديدة للبيع

أحدث الشقق للبيع في مانهاتن

مايو 2019

مانهاتن الشقة تحديث السوق

أولئك الذين يحاولون توقيت الجزء السفلي المطلق من أي سوق (العقارات أو سوق الأسهم) سوف تجد أنه بجانب المستحيل، ولكن في بعض الأحيان هناك علامات واضحة ...

ارتفاع كبير في نشاط المبيعات في نيسان / أبريل يشير إلى أن القاع قد مرت!

ما الذي يحدث حقاً

وارتفعت العقود الموقعة في نيسان/أبريل في مانهاتن برقمين مقارنة بشهر آذار/مارس الماضي (بزيادة 15.6 في المائة) في عام 2005. وفي نفس الوقت من العام الماضي (بزيادة 11.6٪)، وفقا لحفريات الحضري. العقود الموقعة هي مؤشر رائد في أي سوق عقاري. وعادة ما تسبق الزيادة الكبيرة في عدد العقود الموقعة حركة الأسعار الإيجابية. سوف نراقب هذا الرقم ونحن نمضي قدما في عام 2019 ، ولكن هذه البراعم الخضراء هي علامة جيدة جدا على أن السوق يستقر وحتى البدء في الدوران. أخبار مرحب بها جدا بعد الربع الأول المخيب للآمال.

قانون الضرائب الجديد الذي تم تمريره في ديسمبر 2017 امتص الحياة بالفعل من سوق مانهاتن على مدى العام الماضي. ولكن الآن بعد أن أصبح لدى الناس فهم أفضل لتأثيراته بعد تقديم ضرائبهم لعام 2018 (المستحقة في 15 أبريل) تبدد بعض حالات عدم اليقين هذه. إذا كنت تتذكر ، فإن القانون توج بمبلغ 10K مبلغ دخل الدولة والضرائب المحلية (أي الضرائب العقارية) ( SALT ) أن مالك المنزل الأساسي يمكن أن يخصم من الإقرار الضريبي الاتحادي، وهو مبلغ ضئيل لمالك المنزل الرئيسي في نيويورك.  وكانت هذه مفاجأة كاملة لمعظم سكان نيويورك واشتعلت العديد من على حين غرة. ولكن ، في حين أن SALT لم الغطاء تمتص الحياة من السوق بسبب عدم اليقين، كان أقل من تأثير على نهاية عالية من السوق بسبب التعويضات في شكل معدلات ضريبية أقل، عتبة AMT أعلى وغيرها من الثغرات.

مع التغيير الضريبي وراءنا وعلامة في نشاط المبيعات ، نعتقد أن عام 2019 هو الوقت المناسب لشراء شقة في مانهاتن.  ولنتأمل هنا ما يلي في هذا التقرير من دوغلاس إليمان:

 

  • أدى بطء المبيعات في عام 2018 إلى قيام البائعين بتعديل توقعاتهم إلى مستوى أقل. الأرقام التي قدمها جوناثان ميلر صموئيل.
  • المشترين لديهم الآن المزيد من الخيارات للاختيار من بينها ، حيث تراكمت المخزون من حجم مبيعات أبطأ. وهذا أيضا ً يضع ضغطاً نزولياً على الأسعار.
  • وقد انخفضت أسعار الفائدة على الرهن العقاري 40 نقطة أساس (حوالي 1/2 نقطة) منذ مايو الماضي، مما جعل البيئة التمويلية جذابة للغاية.
  • بلغ الناتج المحلي الإجمالي 3.2% في الربع الأول من عام 2019 ونمو الوظائف القاتل (أدنى معدلات البطالة منذ عام 1969)، كل ذلك في حين أن بيانات التضخم صامتة، مما يحافظ على أسعار الفائدة عند مستويات معقولة للمساعدة في تغذية الانتعاش.

مع انخفاض الأسعار ، وتوقعات البائعين المعدلة ، وأسعار الفائدة المقطوعة مؤخرًا ، واليقين حول تأثير التغيير الضريبي وأحدث علامة على ازدهار مدينة نيويورك والاقتصاد الأمريكي ، أصبح الشراء الآن جذابًا للغاية.  نتوقع أن ننظر إلى الوراء في الربع الأول من عام 2019 باعتباره الجزء السفلي المطلق من دورة السوق هذه.

 

بلوق مميزة :

"9 نصائح لشراء العقارات الفاخرة في نيويورك"

فبراير 2019

إنه سوق المشترين في مدينة نيويورك

واليوم، نشعر بأن سوق الإسكان الحالي في مانهاتن هو فرصة استثمارية مرة واحدة في العقد أو ربما فرصة استثمارية لا تُعرض إلا مرة واحدة في كل جيل. في الربع الرابع من عام 2018، تطورت مانهاتن إلى سوق مشترين واضح، مع ارتفاع المخزون، وتباطؤ المبيعات، وانخفاض متوسط أسعار الطلب. هناك إمدادات جديدة كبيرة قادمة على الانترنت هذا العام في وقت لا تزال هناك وحدات التطوير الجديدة غير المباعة من العامين الماضيين. كانت السوق ضعيفة والبائعين قابلين للتفاوض للغاية. وفي الوقت نفسه، فإن اقتصاد مدينة نيويورك قوي. ونحن نعتقد أن الجمع بين هذه العوامل يجعل من الوقت الكبير لجعل الاستثمار على المدى الطويل - إعداد 2019 كوقت مثالي للشراء.

هذه مناسبة نادرة جداً على مدى السنوات ال 20 + الماضية ، كانت مانهاتن في سوق المشترين مرتين فقط أخرى: في عام 2001 مباشرة بعد 9 / 11 ، والتي استمرت ستة أشهر فقط ، وفي 2008-2009 بعد انهيار ليمان براذرز مما أدى إلى أزمة الائتمان التي استمرت عاما واحدا. بدأ سوق المشترين الحالي في أواخر عام 2015 ، ولكن فقط في قطاع الرفاهية الفائقة ، وهو جزء صغير من السوق. ولكن منذ ذلك الحين، اتسعت سوق المشترين. أولاً إلى قطاع الرفاهية في عامي 2016 و2017 والآن إلى جميع قطاعات المخزون ، خاصة في عام 2018 بعد سن قانون الضرائب الفيدرالي الجديد غير المواتي (الذي تمت مناقشته بإسهاب في تحديثاتنا السابقة) الذي دفع العديد من المشترين إلى الهامش.

كما ترون من الرسم البياني أدناه من مجمع، إذا كنت تشتري العقارات مانهاتن في الوقت المناسب (أي خلال سوق المشترين) ، يمكن أن تكون المكافآت وفيرة:

 

مانهاتن كوندو ماركت نيوز

أما بالنسبة للتفاصيل حول كيفية أداء الربع الرابع من عام 2018:

  • وانخفضت عقود الربع الرابع من عام 2018 الموقعة بنسبة 3% عن الربع المماثل من العام الماضي، وهو أدنى مستوى منذ عام 2012. ومع ذلك، فإن الانخفاض بنسبة 3٪ يعزى إلى انخفاض كبير بنسبة 19٪ في العقود الموقعة للشقق السكنية، يقابله زيادة كبيرة في العقود الموقعة للأقفاص.
  • انخفضت أسعار العقود عبر جميع أنواع المخزون. نشاط العقود هو أكثر تمثيلا لصحة السوق الحالية من بيانات المبيعات المغلقة، والتي غالبا ما تشمل العقود القديمة التي تم إبرامها في وقت لا يمثل بالضرورة ظروف السوق اليوم.
  • من حيث المبيعات المغلقة ، انخفض متوسط سعر مبيعات الشقة بنسبة 8.1٪ إلى 1.48 مليون دولار ، وهو أدنى مستوى له منذ عدة سنوات.
  • انخفض عدد الشقق المباعة في الربع الأخير من الربع الثالث بنسبة 22.7٪ وبنسبة 13.0٪ على مدار السنة ، مما يعني أن أحجام المبيعات أبطأ مما كانت عليه منذ فترة طويلة جدًا.
  • ارتفع متوسط سعر المبيعات للقدم المربع ، ولكن الزيادة انحرفت بسبب إغلاق الدولار الكبير جدًا في مبنيين فاخرين للغاية بدأا في الإغلاق ، 520 Park Avenue و 220 Central Park الجنوب.

ماذا يعني كل هذا؟ 

  • هناك فرصة للشراء الآن.
  • المشترين لديهم قوة إنفاق أكثر من ذي قبل.
  • المشترين أيضا العديد من الخيارات التي للاختيار من بينها.
  • أصبح المطورون أكثر إبداعًا من خلال تقديم حوافز جديدة ، في حين أن البائعين الفرديين يتفاوضون بشكل كبير على السعر.
  • المشترين لديهم النفوذ في المطالبة الأشياء التي كانت قبل عامين كسر صفقة للبائع، مثل السماح للطوارئ الرهن العقاري أو تغطية ضريبة التحويل والرسوم الشائعة.

نضع في اعتبارنا أن هذه المناسبة النادرة يحدث في نفس الوقت اقتصاد مدينة نيويورك مزدهرة وفي وضع يمكنها من الحفاظ على النمو والنمو في السنوات المقبلة (أي جوجل غرب سوهو التوسع، Hudson Yards الافتتاح في مارس 2019، وما إلى ذلك).

في حين أن الصفقات تحدث ، فإن الكثير من المشترين المحتملين يجلسون على الهامش في وضع الانتظار والترقب. حذرنا لهم هو أنه من المستحيل أن الوقت في الجزء السفلي من أي سوق. في كثير من الأحيان ، فإن المشتري الانتظار لفترة طويلة جدا ، ويغيب عن تراجع وتفقد نفوذها. لقد جاءت أسعار الفائدة من أعلى مستوياتها في عام 2018 ، مما يجعلها وقتًا مناسبًا لدخول السوق أو مستأجرها ، قبل أن تبدأ في الصعود مرة أخرى.

أكتوبر 2018

لماذا الآن هو الوقت المناسب للاستثمار في سوق مانهاتن كوندو

وقال وارن بافيت أنه من الأفضل ، "الثمن هو ما تدفعه ، والقيمة هي ما تحصل عليه. . . من الحكمة أن تكون خائفاً عندما يكون الآخرون جشعين وجشعين عندما يكون الآخرون خائفين".

بعض التقارير الأخيرة عن العقارات في مدينة نيويورك جعلت بعض الناس خائفين. عندما ننظر إلى الصورة العامة والإحصاءات العامة في تلك التقارير ، يتضح إلى حد ما لماذا هؤلاء الناس خائفون ، ومع ذلك ، يجب على المرء أن يحفر أعمق لفهم القصة بأكملها.

ظل مشترو شقق مانهاتن حذرين في الربع الثالث من عام 2018 بسبب المخاوف بشأن قانون الضرائب الجديد (FN1) الذي تم تنفيذه في نهاية عام 2017 ، على الرغم من الاقتصاد القوي جدًا ، وتحطيم سوق الأسهم القياسي ، ولا يزال منخفضًا نسبيًا ، على الرغم من الزيادة السريعة ، لأسعار الفائدة.

نادراما تكون عقارات مانهاتن في سوق المشترين ، لذلك إذا كنت مهتمًا باستثمار آمن طويل الأجل ، فقد يكون الوقت المناسب للشراء الآن. هذا لن يكون حدثا ً مطولاً أو يتكرر في أي وقت قريب. في الواقع ، خلال الربع الثالث ، بدأت النهاية العالية للسوق (>$5M) ، والتي بدأت التصحيح في عام 2016 ، في الارتداد إلى حد ما ، كما هو مناقش أدناه.

 

العناوين الرئيسية لا تحكي القصة كاملة

في حين أن العناوين الرئيسية المتعلقة بالربع كانت مثيرة للقلق ، إلا أنها لا تحكي القصة بأكملها. نحن بحاجة إلى النظر في ما يحدث اليوم في السوق وليس قبل 1 أو 2 أو 8 أرباع، وهو ما تركز عليه تقارير السوق الفصلية عادة. إذا نظرتم إلى عدد العقود التي تم توقيعها في الربع ، وهو مؤشر رئيسي ، فإن هذا الربع كان تقريبًا نفس الربع نفسه من العام الماضي.

  • وأظهرت العقود الموقعة في مانهاتن انخفاضاطفيفا بنسبة 1٪ مقارنة بالعدد الموقع في الربع الثالث من عام 2017.

  • وكان الجزء الأفضل أداء من حيث العقود الموقعة $5M - $10M (التي شهدت زيادة بنسبة 30% في العقود الموقعة في المقام الأول مدفوعة بالمبيعات في تطورين جديدين، The Belnord و 100 E 53rd).

  • وكان ثاني أفضل قطاع لسعر المنازل في $10M+, التي شهدت زيادة 10% في النشاط.

  • في حين أننا لن نعرف ما هي الوحدات التي هي بموجب عقد ل، سيتم تداول هذه الوحدات في نهاية المطاف في حتى إغلاقها ويتم تسجيلها، والتي يمكن أن تكون عدة أشهر من الآن، ترتد مرة أخرى في النشاط من سبات لفترات طويلة مطمئنة. بالتأكيد ، لعب الخصم دورًا في هذه المبيعات.

ومع ذلك، تظهر المبيعات المغلقة في الربع الثالث من عام 2018 صورة مختلفة. عند النظر إلى المبيعات المغلقة، فإنك تقوم بتقييم الوحدات التي أغلقت في الربع فقط، بغض النظر عن وقت توقيع العقد. وفي حالة التنمية الجديدة، كان يمكن أن يحدث ذلك قبل 3 سنوات في بعض الحالات. لذلك ، يمكن أن تكون معلومات المبيعات المغلقة مؤرخة إلى حد ما ، وإن كانت لا تزال معلومات جيدة لالتقاط الاتجاهات.

  • انخفضت عمليات الإغلاق الإجمالية في مانهاتن بنسبة 8٪ (على الرغم من أنها ارتفعت بنسبة 5٪ عن الربع الثاني من عام 2018)
  • التطوير الجديد أغلق المبيعات تراجع، مع انخفاض بنسبة 37٪. هذا أدى ببعض المطورين إلى خصم كبير من أسعار التطوير الجديدة على تلك المباني التي كانت مبالغا ً فيها لتبدأ أو خارج أكثر الأحياء في الطلب. وذكرت مجموعة كور متوسط خصم التنمية الجديدة في ما يقرب من رقم قياسي 14٪ في الربع، بعد أن 8٪ في العام الماضي.
  • واتجه المشترون بعيداً عن الأسعار السامية للتطوير الجديد إلى شقق إعادة البيع، التي زادت بنسبة 2%، في حين انخفضت مبيعات "حظيرة مغلقة" بنسبة 8%.
  • نما المخزون في الربع بشكل كبير ، بنسبة 13 ٪ ، مما سيؤدي إلى أوقات تسويق أطول في المستقبل.
  • ارتفع مخزون حظيرة إعادة البيع الأكثر بنسبة 26٪، في حين ارتفع مخزون شقة إعادة البيع بنسبة 4٪. انخفض مخزون التطوير الجديد بنسبة 5٪.
  • وبلغ متوسط سعر الشقة 2.66 مليون دولار، بانخفاض قدره 2.3 في المائة. وانخفض متوسط سعر القدم المربع لوحدات الشقة لإعادة البيع بنسبة 5٪.  
  • وبلغ متوسط سعر التطوير الجديد 4.33 مليون دولار في حين ارتفع سعر التطوير الجديد للقدم المربع بنسبة 4%.
  • وارتفع متوسط سعر القدم المربع لسوق الرفاهية (أعلى 10% من المبيعات) بنسبة 2.7% وانخفضت عتبة الدخول الفاخرة إلى 3.85 مليون دولار.

 

أخبار العقارات في مدينة نيويورك | تقرير سوق مانهاتن
الصورة الائتمان: 111 موراي

إنفيروفمنت الماكرو

  • مؤشر داو جونز وناسداك ترتفع. وقد يؤدي جني الأرباح إلى انخفاض الأسعار، ولكن بغض النظر عن المحادثات حول الحروب التجارية الدولية، فإن الأسهم مرتفعة، كما أن جني الأرباح يبدو جذاباً للغاية.
  • معدل البطالة انخفض، ومن الناحية الإحصائية، الولايات المتحدة لديها عمالة كاملة. وتشجع العمالة الكاملة على الإنفاق. ويدر إنفاق المستهلكين المزيد من الأرباح على حملة الأسهم.
  • إن إلغاء القيود التنظيمية على قدم وساق، لذا فمن المرجح جداً أن يستمر تطوير الأعمال التجارية في مسيرته التصاعدية.
  • لا توجد فقاعة ائتمان، ولكن رئيس بنك الاحتياطي الفيدرالي يقول إن أسعار الفائدة سوف ترتفع تدريجياً حتى عام 2019. إن ارتفاع أسعار الفائدة يشجع المشترين على الحصول على قروض الرهن العقاري ذات العائد الثابت عاجلاً وليس آجلاً.
  • تميل معدلات النمو المرتفعة في مختلف أنحاء الاقتصاد إلى جعل الناس يتساءلون إلى متى سيستمر كل ذلك، لذا فإن الكثيرين يتراجعون عن عمليات الشراء الكبرى. ويقول خبراء الاقتصاد اليوم إنه لا توجد فقاعة ائتمان تلوح في الأفق، لذا فإن الاقتصاد الذي يحركه المستهلك يبدو سليماً.

 

لماذا نحن واثقون في سوق مدينة نيويورك

وخلاصة القول ، ونحن نرى أن هذا هو سوق المشترين جيدة جدا ليكون في ، وخاصة بالمقارنة مع عام 2008.

  • مع البائعين التفاوض أخيرا ، والمشترين الآن السلطة
  • الفائدة منخفضة نسبيا تاريخيا
  • الاقتصاد يزدهر
  • رفع الضوابط التنظيمية على قدم وساق
  • أدنى معدل بطالة منذ 69 عاماً
  • مدينة نيويورك لديها أعلى مستوى من العمالة في 50 عاما ومدينة نيويورك الصناعة هي الآن متنوعة بشكل جيد خارج التمويل فقط
  • لا فقاعة الائتمان مثل عام 2008؛ البنوك لديها متطلبات صعبة وبذل العناية الواجبة
  • أرباح الشركة لم تكن أبدا أعلى، وخاصة مع المعدل المنخفض الجديد من 21٪
  • يتم امتصاص الإفراط في البناء في الأسواق الحضرية بشكل عام بسرعة

الحفر إلى أسفل في الأرقام التفصيلية يشير إلى سوق العقارات في مدينة نيويورك قوية. معظم الناس سوف تقرأ التقارير العريضة، ولكن المشتري ذكي سوف يستمع إلى المتخصصين في العقارات. وقال وارن بافيت إعادة صياغة عندما يكون الآخرون خائفين من أن يكون هذا هو الوقت المناسب للشراء في مدينة نيويورك.

مايو 2018

تأثير قانون الضرائب الأمريكي الجديد في مانهاتن 

أثار قانون الضرائب الأمريكي الجديد، الذي تم تنفيذه في 1 يناير 2018 ، الكثير من الضوضاء في وسائل الإعلام. إذا نظرتم إلى غرامة المطبوعة، ومع ذلك، فإن القانون سيكون نعمة للشركات والمستثمرين العقاريين، بما في ذلك المشترين الأجانب. بالنسبة لأصحاب المنازل الحاليين ، وخاصة في مانهاتن ، الأمر أكثر تعقيدًا.

في مانهاتن ، خلق عدم اليقين حول الآثار النهائية للقانون الجديد ، الذي يحد من الخصومات الضريبية على الولايات والمحلية ويقلل من مبلغ الفائدة القابلة للخصم على المنازل الأولية من 1 مليون دولار إلى 750K دولار ، سوقًا صاخبًا وينعكس في أحدث تقارير سوق Q1 ، والتي تظهر انخفاض نشاط Q1 بنسبة 10٪، وفقًا لكوكوران. تم العثور على ضعف في الحجم عبر نقاط الأسعار ، ولكن ، على وجه الخصوص ، كان محسوسا في نهاية عالية. يبدو أن نشاط مبيعات الربع الثاني يتعافى.

وللتخفيف من الآثار السلبية لقانون الضرائب، بذل الحاكم كومو جهودا كبيرة لتغيير القواعد الضريبية للولايات. ونتوقع أن يبقى بعض عدم اليقين في السوق، الأمر الذي سيضع المشترين في مقعد السائق للأشهر القليلة المقبلة، على الأقل حتى يبدأ الاقتصاد في السخونة، وهو نتيجة ثانوية متوقعة للإصلاح الضريبي.

ومن الجدير بالذكر، ومع ذلك، أن العديد من المباني الفاخرة في أحياء وسط المدينة رئيس مثل نوهو، سوهو، Tribeca , West Village وFlatiron، وجوهر Upper West Side ، على سبيل المثال، هي تعمل بشكل جيد جدا. الشقق بأسعار جيدة لا تزال تتحرك بسرعة ، والمبيعات المعلقة مرتفعة خلال الشهر والسنة السابقة ، وما زلنا نرى 20٪ من الصفقات التي تتم فوق سعر الطلب ، وليس عددًا ضئيلًا.

مارس 2018

مانهاتن تقرير أسعار المنازل 

شهدت شركة الاقتصاد الأمريكي ومدينة نيويورك، على وجه الخصوص، أداءً اقتصادياً قوياً في أوائل عام 2018.  

  • وارتفعت العمالة في مدينة نيويورك إلى أعلى مستوى لها على الإطلاق حيث كانت 4.426 مليون نسمة. حصلت مدينة نيويورك على 702ألف وظيفة منذ عام 2009 ، بزيادة قدرها 18.9 ٪ ، وهي أعلى زيادة منذ الحرب العالمية الثانية وأعلى بكثير من الأمة ، مما أضاف وظائف جديدة بنسبة 11.5٪. وكانت التكنولوجيا والإعلام والرعاية الصحية والشركات ذات الصلة بالسياحة هي الصناعات التي دفعت إلى التوظيف على مدى السنوات العشر الماضية.
  • ارتفع مؤشر داو جونز بنسبة 25٪ منذ عام واحد، مسجلا 25,000. مع جميع الشركات تقريبًا التي تم الإبلاغ عنها لعام 2017 ، أفاد 75٪ من الشركات أن أرباحها في الربع الرابع تفوق التوقعات.
  • وارتفعت الوظائف في شباط/فبراير بمقدار 000 313 وظيفة، متجاوزة التوقعات بمقدار 000 100 وظيفة، في حين كان معدل البطالة منخفضا بنسبة 4.1 في المائة.

ونتوقع أن نرى آثارا أكثر إيجابية للإصلاح الضريبي الجديد في وقت لاحق من هذا العام والإصلاح الضريبي المحتمل للمرحلة الثانية الذي يخفض الضرائب على أرباح رأس المال.  تنزعج...

نيويورك إدارة العقارات للمستثمرين وأصحاب الشقق

تشرين الأول/أكتوبر 2017

تقرير سوق مانهاتن

لا تزال هناك قوة ونشاط في سوق مانهاتن الأساسية للشقق. وقد ساعدت أسواق الأسهم المرتفعة القياسية، والتمويل غير المكلف والمتوفر بسهولة، والوضوح في دفع السوق. قبل عام واحد، كان هناك قدر كبير من عدم اليقين فيما يتعلق بالانتخابات الأمريكية، وكانت أسعار الفائدة ترتفع قبل الأوان، وصدم الجميع بخروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي. حدد إحصائيات الربع الثالث 2017:

  • عقود الشقة وقعت بين $1M - $3M زيادة 11% على مدار السنة
  • عقود الشقة وقعت بين $3M - $5M زيادة 8% على مدار السنة. 
  • سوق الوحدات السكنية الفاخرة للغاية ($10M+), ومع ذلك, لا تزال تواجه رياحا معاكسة, على الرغم من أن هذا الربع شهد 12% عدد أكبر من العقود وقعت ≤$10M.
  • إعادة البيع - 1774 دولار متوسط السعر PSF
  • التطورات الجديدة -- 2320 $ متوسط السعر PSF
  • الفاخرة - $2,780 سعر PSF, مع سعر مستوى الدخول للرفاهية (أعلى 10% من المبيعات) في $4.1 مليون.

فبراير 2018

كيف هي مستويات مخزون إعادة البيع في سوق مانهاتن العقاري؟

"المشترين - حدث بالفعل تصحيح للأسعار، وخلال العام الماضي أو نحو ذلك أظهرت السوق الأوسع نطاقا علامات على الاستقرار والتطبيع. إذا كانت لديك حاجة حقيقية للشراء والعثور على العقار المناسب ، فاستخدم هذه الفترة البطيئة لأي رافعة مالية يمكنك الحصول عليها في المفاوضات - لا تعرف أبدًا متى كان لدى البائع ما يكفي ، وهي مستعدة لضرب هذا العرض.

قراءة المقال الكامل على: medium.com

ونحن نتفق مع الحفريات الحضرية. وقد تم تصحيح سوق مانهاتن RE بالفعل ، خاصة في قطاع الرفاهية ، والمشترين لديهم الآن رافعة مالية أكثر مما كانوا عليه في الفترة 2014 - 2016. ونتوقع أن تستمر هذه الرافعة المالية في عام 2018، مع حدوث ارتباك بشأن التغييرات الضريبية الجديدة.  غير أننا وجدنا أن إمدادات مخزون إعادة البيع لا تزال منخفضة. 

لقد بحثنا في مستويات توريد مخزون إعادة البيع في أربعة أحياء رئيسية تحظى بشعبية لدى مشتري المنازل والمستثمرين الأساسيين لدينا: Tribeca تشيلسي Upper East Side و Upper West Side . نظرنا في الجزء 5 - 10 ملايين دولار ، 2 - 5 ملايين دولار الجزء و1 - 2 مليون دولار الجزء. 

من بين جميع العقارات في مانهاتن للبيع في الجزء 5 - 10 مليون دولار ، كان هناك 17 وحدة إعادة بيع فقط للبيع في Tribeca ، 8 وحدات إعادة البيع للبيع في تشيلسي، 5 وحدات إعادة البيع للبيع في Upper East Side ، و 4 وحدات إعادة بيع للبيع في Upper West Side . هذا ما مجموعه 34 وحدة إعادة بيع في هذه الأحياء الأربعة، والتي تغطي الكثير من جزيرة مانهاتن. 

تحول أسفل السوق ، من جميع العقارات مانهاتن للبيع في الجزء 2 - 5 ملايين دولار ، لم يكن هناك سوى 22 وحدة إعادة بيع للبيع في Tribeca ، 15 في تشيلسي، 21 وحدة في Upper East Side ، و 32 وحدة في Upper West Side (بما في ذلك ريفرسايد). هذا هو فقط 90 وحدة متاحة في الجزء 2 -- 5 ملايين دولار في جميع أنحاء هذه الأحياء الأربعة.  

في سوق مستوى الدخول ، من بين جميع العقارات في مانهاتن للبيع بين 1 - 2 مليون دولار ، لم يكن هناك سوى وحدتين لإعادة البيع متاحتين في Tribeca ، 11 وحدة إعادة بيع في تشيلسي، 15 وحدة إعادة بيع في Upper East Side و 19 وحدة إعادة بيع في Upper West Side . هذا ما مجموعه 47 وحدة إعادة بيع متاحة للبيع في شريحة 1 - 2 مليون دولار عبر هذه الأحياء الأربعة الكبيرة. 

كما لاحظ Urban Digs ، صحيح أن البائع أكثر تقبلًا للمفاوضات في هذه الأيام ، خاصة بالمقارنة مع 2014-2015 ، ولكن العرض من شقق إعادة البيع الجيدة لا يزال منخفضًا نسبيًا. والتنمية الجديدة تباع بعلاوة عالية. عندما نبدأ تضييق وصولا الى أفضل العقارات مانهاتن المتاحة للبيع، من قبل مبنى معين، والتعرض، وتلك التي ليست مبالغ فيها، وعدد من الخيارات الجيدة ينخفض بشكل كبير. لذلك ، إذا كنت مشتريًا لديه احتياجات سكنية أو تبحث عن الاستثمار ، فضع هذه القصة القصيرة في الاعتبار. 

Upper East Side 

NYC أسعار سوق العقارات ل Upper East Side

Upper West Side

NYC أسعار سوق العقارات ل Upper West Side

تشيلسي

أسعار سوق العقارات في مدينة نيويورك لتشيلسي

Tribeca

NYC أسعار سوق العقارات ل Tribeca

الرسوم البيانية مجاملة من UrbanDigs

يناير 2018

تحديث سوق مانهاتن الربع الرابع|2017

الربع الأخير من سوق العقارات لعام 2017 في مانهاتن هو أفضل وصف له بأنه مستقر ، حيث أظهر آخر ثلاثة أرباع من أصل أربعة أرباع زيادة في نشاط المبيعات المغلقة. كان عام 2017 أفضل بكثير من عام 2016، على الرغم من حدوث انخفاض ملحوظ في عدد العقود الموقعة في الربع من العام على التوالي، ويمكن أن يعزى في المقام الأول إلى عوامل غير سوقية مثل الإصلاح الضريبي والمناخ السياسي.

عند النظر عن كثب في أنواع الممتلكات، ومع ذلك، نرى اختلاف كبير. وكان قطاع تعاونيات إعادة البيع هو الأكثر نشاطاً مع الربع الثالث على التوالي من النمو في المبيعات. ومع ذلك، تأثرت العقود الموقعة لشقق إعادة البيع من جراء استمرار ارتفاع الأسعار، وواجهت المبيعات المغلقة للتطوير الجديد انخفاضًا بنسبة 12٪ بسبب الدورة الحالية وتوقيت مطوري المباني. مع كل هذا في الاعتبار، وعدم اليقين حول الإصلاح الضريبي الجديد،يمكننا أن نزعم أن العقارات مانهاتن أصبحت ببطء سوق المشتري.

شقق إعادة البيع

  • وكان متوسط سعر القدم المربع 1759 دولار، على نحو ثابت على مدار السنة.
  • وانخفض عدد المبيعات في هذا السوق بنسبة 3% إلى 929، وهو أدنى مستوى له منذ الربع الرابع من عام 2011.
  • أيام في السوق كان 116 يوما، سنة ثابتة بعد سنة.
  • وانخفض المخزون بنسبة 4% إلى 2,485 وحدة للبيع.

وقد حدث عدم اليقين فيما يتعلق بآثار الإصلاح الضريبي في الربع الرابع في قطاع شقق إعادة البيع، مما تسبب في انخفاض نشاط المبيعات والأسعار الثابتة. وللسنة الثانية على التوالي، كان أداء السوق أقل من ذلك وشهد أقل عدد من المبيعات منذ عام 2011. وانخفض مخزون الوحدات المتاحة في المقابل مع انخفاض بنسبة 3٪ في جميع المجالات. يشير العديد منهم إلى قطع أسعار ، حيث كان المخزون النشط مثقلًا بعلاوة من رقمين لكل قدم مربع بالمقارنة مع المبيعات المغلقة Q4.

عمليات إعادة البيع

  • بلغ متوسط سعر التعاونية 1.26 مليون دولار
  • بلغ متوسط سعر القدم المربع 1,167 دولار، وهو ما يمثل زيادة بنسبة 1% عن العام الماضي
  • وارتفع عدد المبيعات في هذا السوق بنسبة 4%، ليصل إلى 1,733 عقاراً.
  • أيام في السوق كانت 88 يوما، بانخفاض 5٪ عن العام الماضي.
  • وارتفع المخزون بنسبة 15% إلى 2,824 وحدة للبيع.

أنهت تعاونيات إعادة البيع عام 2017 كأكثر المنتجات العقارية مبيعًا في العام ، حيث استمرت في التفوق على الخيارات الأخرى من خلال زيادة المبيعات للربع الثالث على التوالي. بالإضافة إلى ذلك، وجد ارتفاع الطلب على إعادة البيع التعاونية متوسط طول العقار المتبقي في السوق ينخفض بنسبة 5٪. وبذلك، استجابت السوق بزيادة المخزون المتاح بنسبة 15%.

تطوير جديد

  • وبلغ متوسط سعر شقة تطوير جديدة 3.92 مليون دولار.
  • وبلغ متوسط سعر القدم المربع 2253 دولاراً، وهو ما انخفض بنسبة 17% مقارنة بالعام الماضي، مع انخفاض عدد عمليات الإغلاق فائقة الرفاهية والفاخرة للغاية.
  • وانخفض عدد المبيعات في هذا السوق بنسبة 12%، من 527 إلى 463.
  • نما المخزون بنسبة 30٪، مع 1074 وحدة مدرجة الآن للبيع.

كما يمكن للمرء أن يتوقع، والتنمية الجديدة أرقام سوق الشقة تميل إلى زيادة أو انخفاض على أساس التقدم المحرز في بناء المباني الجارية. لم تبدأ أي مباني جديدة الإغلاق فيth الربع الرابع وعدد من التطورات الكبيرة، مثل 125 غرينيتش و91 أطلقت ليونارد المبيعات، مما تسبب في ارتفاع المخزون بنسبة 30٪.

الفاخره

  • كان متوسط سعر شقة فاخرة في مدينة نيويورك 7.24 مليون دولار في الربع الرابع.
  • وانخفض متوسط سعر القدم المربع 12% إلى 2,625 دولار.
  • وكانت عتبة الرفاهية 3.882 مليون دولار.

يتم تحديد قطاع الرفاهية من خلال أعلى 10٪ من المبيعات المغلقة على أساس السعر. وانخفض سعر مستوى الدخول، أو "العتبة"، بنحو 000 500 دولار، لينتهي عند 3.882 مليون دولار. بالإضافة إلى ذلك، انخفض متوسط السعر بنسبة 10٪، وانخفض سعر القدم المربع بنسبة 12٪. ويمكن أن يعزى هذا الانخفاض إلى تحول في إغلاق في الربع من فائقة الفاخرة وإغلاق فائقة الفاخرة، مثل 432 بارك، غرينيتش لين، و 56 Leonard ، في نهاية عام 2016، إلى المباني الفاخرة الأكثر تواضعا في المواقع النائية، مثل One West End و 252 شرق 57شارع ومع ذلك، شهدنا سوقا أكثر تنافسية مع زيادة المخزون، وترك البائعين مع خيار آخر قليلا من إسقاط الأسعار لتلبية طلب العملاء. وهذا يمثل إمكانات حقيقية للمستثمرين في قطاع الرفاهية، حيث أن هذه الوحدات الفاخرة منخفضة وجاهزة للتحرك.

في الختام ، لا يزال سوق مانهاتن مستقرًا وكان عام 2017 أكثر صحة من عام 2016. ومع ذلك ، فإن السوق لا تزال تظهر الاتجاهات المنحرفة نحو جانب العميل ، أو بعبارة أخرى ، تصبح "سوق المشتري". وقد أدت الزيادة في المخزون المتاح، ومشاريع التطوير الجديدة، وخفض عتبة الرفاهية إلى خلق سوق يميل فيها المالكون والمطورون إلى خصم الأسعار لمواكبة تضاؤل المبيعات. بسبب عدم اليقين مع الإصلاح الضريبي، سيكون عام 2018 عامًا جيدًا للمشتري ، وليس جيدًا للبائع. بالنسبة لأولئك الذين يقفون على الهامش، قد يكون الوقت مناسبالدخول السوق، قبل أن تبدأ الآثار الإيجابية للإصلاح الضريبي الذي للإصلاح الضريبي الذي للإصلاح الضريبي الذي يعقده ترامب.

 

مانهاتن عمليات بحث سريعة

أعلى 50 بنتهاوس مدينة نيويورك للبيع

مانهاتن أغلى الشقق للبيع

شقق البناء الجديدة المفضلة لدينا للبيع في مانهاتن

 

تشرين الثاني/نوفمبر 2016

كيف سيؤثر الرئيس ترامب على العقارات في الولايات المتحدة؟

لم يحدث من قبل أن كان لدى أمريكا مطور عقاري في مدينة نيويورك ووسيط عقاري (نعم ، لديه رخصة وسيط في مدينة نيويورك) يجلس في البيت الأبيض. وفي حين أن الكثيرين منا قد لا يتفقون مع سلوك ترامب ومواقفه السياسية، هناك شيء واحد مؤكد هو أن ترامب سيكون مؤيداً للممتلكات ومؤيداً للعقارات.

في حين افترض البعض أن رئاسة ترامب ستكون حدث البجعة السوداء، بدلاً من الهبوط، ارتفع كل من الدولار الأمريكي وسوق الأسهم اليوم!

إذا كنت تتساءل كيف تؤثر سياسات الرئيس ترامب على العقارات في الولايات المتحدة، فإليك رؤى حول كيفية عمل ترامب على الأرجح بمجرد توليه منصبه.

هل سيستخدم العقارات لبدء الاقتصاد؟

ترامب هو مطور عقاري وسمسار عقاري. وقد استخدم العقارات بنفسه كاستثمار طوال حياته وقال إنه مهتم بتعزيز ملكية المنازل. وبالنظر إلى أن شركته العائلية هي عقارات، إما من خلال شركته الخاصة، منظمة ترامب،أو صهره، كوشنر العقارية، نتوقع أن يواصل ترامب علاقته الغرامية مع الممتلكات.

ماذا سيحدث لأسعار الرهن العقاري؟

ومن المتوقع أن تظل الأسعار منخفضة لفترة من الوقت. وكتب كبير الاقتصاديين في تروليا رالف ماكلوفلين في بيان في اليوم التالي للانتخابات أن "معدلات الرهن العقاري آخذة في الانخفاض لأن المستثمرين يشهدون عوائد آمنة في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري في الولايات المتحدة، مما يعكس ثقتهم في السلامة النسبية لسوق الإسكان في الولايات المتحدة". "وعلاوة على ذلك، من المرجح أن يؤخر بنك الاحتياطي الفيدرالي رفع أسعار الفائدة في ديسمبر بسبب الاضطرابات الاقتصادية العالمية. كلا التأثيرين يعني فوز قصير الأجل للمقترضين، وسوف نرى على الأرجح زيادة في إعادة تمويل الرهن العقاري إذا استمرت معدلات الهبوط".

هل سيخفض الضرائب على المستثمرين العقاريين؟

واحتفظ الجمهوريون بالسيطرة على مجلسي النواب والشيوخ. ونتيجة لذلك ، فإن الجمهوريين لديهم سيطرة مطلقة على مستقبل السياسة الضريبية ، مما يعني أنه سيكون هناك بعض التغييرات الكبيرة التي ستؤثر على الضرائب على المستثمرين العقاريين. اقترح ترامب:

  • انخفاض معدلات الضرائب، مع ضريبة الأرباح الرأسمالية بمعدل أعلى من 20٪.
  • القضاء على ضريبة التركة أو الموت
  • خفض الضرائب المفروضة على الشركات من 35% إلى 15%

وعلى الرغم من أنه قد لا يحصل على كل ما يريده من حيث الإصلاح الضريبي، إلا أن قانون الضرائب لدينا قد حان للتغيير (وقد دعا كل من الجمهوريين والديمقراطيين إلى ذلك)، ومن المرجح أن يأتي هذا التغيير قبل أغسطس 2017 قبل بدء موسم الانتخابات لعام 2018.

هل يمكن أن يصبح من الأسهل اقتراض المال؟

ومن شأن خفض التنظيم، وهو أحد السمات المميزة لحملته الانتخابية، أن يسمح للبنوك بزيادة الإقراض، وهو الأمر الذي ظل ضعيفاً للغاية منذ عام 2008.  طريقة أخرى يمكن أن تجعل رئاسة ترامب من السهل على المستهلكين امتلاك المنازل هي خفض أقساط التأمين FHA loans أو خفض رسوم الضمان لفاني ماي أو فريدي ماك.

كيف ستتأثر اللوائح؟

وقد تمحور جزء كبير من برنامج ترامب حول تحرير السوق المالية من أجل إنعاشها بشكل أكمل، وهذا وحده يمكن أن يعطي دفعة للعقارات. وهذا أمر كان ترامب - والحزب الجمهوري ككل - صاخبين بشأنه.

اقترح ترامب خفض اللوائح المصرفية ولوائح البناء على حد سواء. ومن الممكن أن يؤدي تخفيف القيود التنظيمية على الإقراض إلى تعزيز ملكية المساكن من خلال تسهيل حصول المستهلكين على القروض. أما بالنسبة للوائح البناء، في اجتماع للجمعية الوطنية للعقارات، قدر ترامب أن 25٪ من تكاليف بناء منزل تتعلق باللوائح. وقال انه يود ان يحصل على ذلك إلى 2٪. وإذا تم تحرير البناء، فإن هذا يعني منازل أكثر بأسعار معقولة للمستهلكين.

هل سيزول خصم فوائد الرهن العقاري؟

لا! وفي العام الماضي، أشارت خطة ضريبية شاركها ترامب على وجه التحديد وصراحة إلى أنه سيحافظ على خصم فوائد الرهن العقاري.

هل سيواصل برنامج التبادل 1031؟

ومن المرجح أن يحافظ ترامب، الذي تعرض لانتقادات هائلة بسبب استخدامه بقوة قانون الضرائب لعدم دفع الضرائب الفيدرالية، على التبادلات المعفاة من الضرائبالمثيرة للجدل في 1031 ، والتي تسمح لأصحاب العقارات ببيع العقارات دون دفع ضرائب أرباح رأس المال إذا حرثوا عائدات البيع إلى استثمارات عقارية أخرى.  سياسة برنامج الصرف 1031 هذه هي واحدة من الأسس الأساسية لصناعة العقارات وسيحافظ ترامب على هذه السياسة.

ماذا عن الهجرة؟

شهدت سياسة ترامب في مجال الهجرة العديد من التغييرات منذ أن أعلن ترشيحه لأول مرة، ولن يكون إصلاح الهجرة مشروع قانون سهل الدفع عبر الكونغرس أو مجلس الشيوخ، لذلك من الصعب تحديد ما إذا كان هذا سيؤثر على سوق العقارات في مدينة نيويورك إلى أي درجة كبيرة.

هل سيتمكن ترامب من تنفيذ جميع مواقفه الانتخابية؟

بالنسبة لأولئك منكم الذين يشعرون بالعاطفة تجاه ترامب كونه رئيساً بعد بعض خطابه وسلوكه الشائن، تذكروا أن الرئيس الأمريكي ليس لديه سلطة غير مقيدة. لم يرغب مؤسسونا في أن يسيطر على السلطة رجل واحد فقط أو مجموعة واحدة مع إمكانية الإنتفاحت تحت حكم ديكتاتور آخر أو طاغية آخر. وبناء على ذلك، تنقسم حكومتنا إلى ثلاثة فروع: السلطة التنفيذية، والسلطة التشريعية، والسلطة القضائية. وهذا هو السبب في أن العديد من مواقف ترامب السياسية الأكثر فظاعة في حملته الانتخابية لن تكون حقيقة واقعة - إما أنها ستعارض في السلطة التشريعية أو أن تنقضها السلطة القضائية.

لا شك أن هذه الانتخابات كانت مثيرة للانقسام الشديد. ولكن الآن بعد أن انتهت الانتخابات، سوف يأتي الشعب الأميركي معاً كما فعلنا دائماً. وكما قال أوباما عن ترامب:"نحن جميعا نسعى إلى نجاحه".

 

الاشتراك لدينا الشهريمانهاتن أفضل يشتري البريد الإلكتروني

مرة واحدة في الشهر أرسلنا مجموعة مختارة من أفضل عمليات الشراء الحالية لعملائنا. ويشمل هذا الاختيار صغيرة pied-a-terre في سعرها من منخفضة إلى 600k دولار، العقارات الاستثمارية مع سعر ممتاز لكل sq.ft. ، فقط العقارات المخفضة التي نعتقد أنها فرص جيدة والتطورات الجديدة التي كانت للتو أو على وشك أن يتم إطلاقها.